南城新心发展策划报告发展策划报告2010-072010-07前前言言本报告从市场的角度、招商的角度、项目价值的角度对项目进行定位分析报告内容包括，市场分析、模式定位、发展战略、产品定位、形象定位等项目现处于初级规划阶段，本报告主要从市场的角度阐述项目定位观点，为项目提供项目定位和营销的市场数据和资料本案纲要第一章地域初判[发展模式判断\案例分析]第二章项目理解[项目核心价值提炼]第三章项目定位[因势利导扬长避短]第四章物业建议[突显特色物有所值]第五章营销策略[利润的最大化]第一章第一章地域初判地域初判长株潭一体化长株潭一体化长株潭三市在空间上呈现“品”字结构，城市之间的距离为35公里，就城市群的组合形态看在全国是独一无二的。长株潭城市群区域规划的基本工作目标和主要内容构筑以区域产业布局为动力，核心区城市功能空间为主体，外围生态系统为基础，交通运输和环境基础设施系统为支撑，并能够支持区域经济、社会和环境的综合发展目标实现的空间格局；提出区域一体化的协调措施与政策建议。以周边良好的生态环境为背景，以长株潭北、西南、东南三个功能区为主次核心，三市结合部金三角地区为绿心心，突出长株潭北核（长沙）的核心地位，城市中心组团、片区组团和小城镇发育相对完善，区域基础设施网络发达，各类空间协调发展，区域整体功能互补契合，生态循环良好的特征型、网络型的城市化地域，概括为‘一主两副环绿心’的空间结构”。长株潭三市一体化的发展，使长沙市城市南城板块区位优势日益凸现，以中信新城、湘府和城购物中心为代表的商家落户于此，将迅速带动这一区域的快速发展。三市城镇将形成省域中心城市组群（属于长株潭城市群核心地区，含长沙县、望城县、湘潭县、株洲县等）—区域次中心城市—重点镇—一般建制镇四级结构。核心区2005年3月到2020年，长株潭的三市《长株潭城市群区域规总人口约为1435万人，城划》正式出台市化水平分别是70%，60%和65%，城镇人口总数约为943万，主城区城市人口约为580长株潭三市市域万人。消费潜力大。约2.8万平方公里芙蓉南路与万家丽南路的拉通，极大地加快了长株潭三市融城的进度，随着长株潭电话号码升至八位，以中信新城为核心的长株潭核心极初现规模。万家丽南路车流量的增大，住宅区域开发增多，代表着本项目在租赁市场整体态势良好！租赁市场整体态势良好！区域住宅人口发展前景区域住宅人口发展前景预计今年下半年预计今年下半年7-127-12月南城板块的推货量为月南城板块的推货量为23002300套套以上；以上；价格还将继续上涨；价格还将继续上涨；随着长株潭一体化进程的推进，南城房地产随着长株潭一体化进程的推进，南城房地产开发将越来越热；开发将越来越热；租赁及入住情况良好租赁及入住情况良好调查结果显示：长沙市南城住宅市场入住率及租金水平保持较高水平，市场呈健康良性发展调查结果显示：长沙市南城住宅市场入住率及租金水平保持较高水平，市场呈健康良性发展态势，入住率在态势，入住率在95%95%以上。租金水平在以上。租金水平在800-1600800-1600元元//月之间。（月之间。（50-10050-100平米）平米）销售形势良好销售形势良好南城住宅市场整体销售情况良好，消化速度较快，销售均价达到南城住宅市场整体销售情况良好，消化速度较快，销售均价达到4000-58004000-5800元元//平米左右平米左右。。未来市场风险与机遇共存未来市场风险与机遇共存随着长株潭融城速度的加快随着长株潭融城速度的加快,,新南城将会成为商家的必争之地新南城将会成为商家的必争之地..可以预见，可以预见，1010年下半年和年下半年和1111年住宅放量将会增加，为项目开发增添了人气基础。年住宅放量将会增加，为项目开发增添了人气基础。区域酒店市场区域酒店市场项目周边星级酒店项目项目项目位置位置定位定位规模规模房间数房间数组合组合投资投资开业时间开业时间管理管理方方融融程花园酒程花园酒红星红星五星五星66万万538538写字楼写字楼++公公产产权权国国际际店店寓寓鑫远鑫远国国际际省省政政府府五星五星5600056000预预计计++住宅住宅（在报）（在报）460460间间标标志志商商务务省省政政府府五星五星HOPSCAHOPSCA华天华天上上庭苑庭苑省省政政府府五星五星1300013000写字楼写字楼++公公寓寓天际桃花苑天际桃花苑天际岭天际岭三三星星住宅住宅++酒店酒店?快速的经济发展和旅游业的崛起，使得长沙酒店业迅猛发展?长沙酒店的消费主要以内需为主，省内消费者多于省外消费者，本地消费者占主力,而本地消费者中,政府消费占据了其中最大的份额;?长沙星级酒店整体经营状况良好，整体客房出租率高于全国平均水平?长沙的酒店业与娱乐业形成良好的互动关系，娱乐业的发达充分带动了酒店业的高速发展；?长沙四、五星级酒店的数量与同类城市相比偏多，但是整体的发展形式比较乐观。?随着酒店业的迅猛发展,众多国际品牌酒店纷纷抢滩长沙市场,未来势必形成高端酒店云集的局面南城部分星级酒店的入驻，预示着酒店商家集中看好该板块的区域前景。酒店行业通常与娱乐行业相形配套。第二章第二章项目理解项目理解地块基本情况天际岭隧道本项目为万家丽南路本项目为万家丽南路交交通主通主干道干道的综合体项目的综合体项目天际桃花大酒店时代阳光大道?位置：长沙市城市南北主干道万家桃花苑丽南路与时代阳光大道交汇处，桃恒大城万阳小区西侧家?地块性质：村留安置地天际岭丽南?占地面积：约12亩森林公园本案桃阳路小区?占地尺寸：约80X100M延伸版块绕城高速地块可达性项目地处两项目地处两条条主主干道交汇干道交汇，可达性良好。，可达性良好。有利有利于于提提升物业升物业价值价值未来未来预预期期，，具备打造具备打造综合体项目综合体项目条件条件。。陆陆路路交交通现通现状状：：?项目项目周周边路网边路网完善完善，，道道路路宽敞宽敞，进入，进入性良好性良好；；?万家丽南路万家丽南路作作为城市主为城市主干道干道，在上下，在上下班班时间时间略略显显堵塞；堵塞；时代时代阳光阳光大大道道，东，东西向西向城市主城市主干道干道，车流量，车流量相相对较对较小；小；规划规划?目目前前项目项目暂却“暂却“公公交交一体化一体化”如取得”如取得突破突破性进展，将大大增加了项目可达性进展，将大大增加了项目可达性性；；项目初判基本情况地块昭示性天际岭隧道项目项目拥有西拥有西、南、、南、北北三三侧临侧临路的良好路的良好昭昭示示；；天际桃花大酒店且且万家丽南路为城市南万家丽南路为城市南北北主主干道干道，项目，项目范范围围内高内高层层建建筑筑较较少少，，因因此项目此项目昭昭示性示性不言而喻不言而喻时代阳光大道..桃花苑恒大城万家天际岭丽南森林公园本案桃阳?另外由于地块位于三面环路的夹心位置,建议规划路延伸版块小区设计时重点考虑外立面昭示效果及主入口昭示效果（如右图红点所示）.绕城高速小结?地块方正平整，昭示性强，临安置小区入口，适合建设商业综合体；?区位优势明显，适合打造辐射周边五公里范围内的商业；?交通发达，车流量较大，具备酒店条件；?目前本区域商业氛围欠缺，虽未来住宅市场发展潜力巨大，就目前而言打造综合体项目存在一定招商风险。综上所述综上所述,,本项目适合打造成为片区内中档商业综合体项目本项目适合打造成为片区内中档商业综合体项目..产品：1.产品规划应尽量利用路口的昭示性；2.虽商业氛围欠缺，但本地居民对区域生态特质认可，产品招商中应重点考虑本地居民经商。第三章第三章项目定位项目定位项目定位项目定位综合体（综合体（complexcomplex））定义综合体是将城市中商业、旅店、餐饮、文娱、交通等城市生活空间进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群。产生的条件建筑综合体的出现是城市聚集的产物，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。而且随着城市聚集度的提高,土地资源的紧张,这种综合体建筑形式会越来越多。OfficeOfficeShoppingShopping办公办公商业商业ApartmentApartmentHotelHotel居住居住酒店酒店综合体延伸组成ComplexComplexTrafficTrafficExhibitionExhibition交通交通展览展览EntertainmentEntertainmentRestaurantRestaurant文娱文娱餐饮餐饮综合体的两种表现形式一种是城市形态的表现，在城市核心区域为了降低综合商务成本而为之，比如在一幢高层建筑内集合办公、餐饮、商业等服务场所的独栋式综合建筑体；另一种是经济形态的表现，随着项目开发规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种独立场所，并通过一个连廊或其它各种形式将它们联结在一起，形成新型的独立式的建筑综合体，这种集群式的建筑综合体比起那种在一个建筑体内聚集多种功能的独栋式建筑综合体，显得更为经济、专业和实用。综合体的特点?是一种城市设计的缩影，较小依赖其他配套、其自身功能互相补充，而且能够互相支撑；?能有效的解决城市中交通等方面的压力（如休闲、停车、旅居等）；?多种功能有机匹配，可以减少投资风险；?对建筑设计要求较高。可容纳业态分析?思考思考?消费消费者者对于日对于日杂零杂零售商售商品品，在售价、，在售价、质质零量基本量基本相同相同的的前提前提下，下，采取就近原则；采取就近原则；零?售?对于对于批批量购物量购物者而言者而言，，更倾向更倾向于可于可选择选择售商商品范品范围较大的购物场围较大的购物场所；所；行行业业?分分析析?