杭州万科随园嘉树养老公寓项目集团听证汇报杭州公司2013年1月目录PART1：定位与产品市场定位杭州进入老年型时期，舒适型养老机构市场空缺较大1982-2012杭州老龄人口发展趋势1982-2012杭州老龄人口占比杭州人口比例结构完全进入老年型时期。2012年杭州户籍总人口(八区)695万人，60岁以上老龄人口122万人，占比17.53%。老年人口增长速度大于平均人口增长速度，比重迅猛上升。7012亿?2011年，杭州全市生产总值约为7012亿5946亿5099亿元，人均可支配收入34065元。接近富裕国34065家水平。3003524104?社会财富的增加和购买力的上升使得对舒适型老年公寓产品的关注增强。2008-2011年杭州国民生产总值及人均可支配收入发展趋势杭州老年人口基杭州老年人口基数数大，比例高，且杭州人均可支配收入大，比例高，且杭州人均可支配收入已已经经接近富裕接近富裕国国家，舒适型家，舒适型养养老潜在市老潜在市场场机机会较会较大大第4页市场定位舒适型养老住宅市场潜在需求较大?2012年通过渠道建设,共调访客户1050组，拓客渠道如下表，有购买需求，且能承受100—200万总价的客户总数预计占比8.4%。调访客户数抽样调访购潜在客户渠道市场容量影响客户购买量买需求比例养老公寓因素排序老年大学241002179%1专业服务离退休机构450004007%2硬件配置成熟社区空巢144501683.5%3居住面积现有养老机构19248217%地缘性客户群体150418312%4居住氛围5房屋总价总计8697810508.4%舒适型舒适型养养老老产产品客群品客群来来源相源相对对比比较较集中，目前已探明的市集中，目前已探明的市场场容量比容量比较较丰富，丰富，100-100-200200万万区间内区间内具有具有专业专业服服务务的舒适型适老型住宅市的舒适型适老型住宅市场场需求旺盛，后期需求旺盛，后期销销售有支撑。售有支撑。第5页产品定位面向活跃长者的舒适型老年住宅,提供连续性照护产品定位经营模式预预售模式：售模式：开开活力长者使用权转让工半年后工半年后现现金金健康健康楼楼自理老人销售模式流一直流一直为为正正护护理理楼楼全生命周期的阶段性持有阶阶段性持有，段性持有，变现变现能力强能力强（（颐养颐养中心）中心）连续性照护租赁模式小小区内区内部中央集中配套部中央集中配套配套集配套集约约化化共享大良渚完善配套共享大良渚完善配套借借势势外部外部资资源解源解决医疗决医疗配套配套培育自主服培育自主服务务能力能力服服务统筹务统筹化化建立建立养养老服老服务标务标准准医疗护医疗护理理类类服服务务借助社借助社会会化化资资源源第6页客户定位活力长者+辅助生活社区活力活力长长者社者社区区辅辅助生活社助生活社区区1616栋栋11栋栋5893758937平方米平方米45714571平方米平方米活力长者辅助生活社区（颐养中心）?健康自力，活动自如，年龄在60-75之间?健康但是衰老老人，年龄较大（80+）?专有配套设置：健康管理中心、影音室、餐厅?每层配置一个南向多功能空间（兼有餐厅、、健身房、阅览室、便利店、咖啡吧、老年大学阅览室、活动室等功能）等日常娱乐设施?需要日常生活照料服务?有丰富多样的活动安排和社团组织,老人可以参?每层12个房间作为一个管理单元加第7页?日常生活照料服务一般包括协助穿衣、沐浴、药品服用、就餐、行走等。区区位位选择选择良渚文化村核心交通便利、环境区优域，共享大良渚集美，共享大良渚便利配套约配套?公建商公建商业类业类：：博物院度假酒店浙一良渚门诊部安吉路良渚实验学校、玉鸟幼儿园玉鸟流苏商业街良渚教堂、大雄寺菜场、食街、公交总站随园随园嘉嘉树树春漫里商业街、联华超市心语茶室，亲子农庄?公公园类园类：：茶语公园美丽洲公园白北悠园竹径登山步道阳光登山步道随园嘉树土地属性为旅游用地，?会会所所类类：：40年产权（2003-2043年）。目位于良渚文化村核心域，竹径会所项区环境优美，交通便利，周边毗邻阳光二期会所大良渚成熟便利配套。白北会所一、二期为浙医一院良渚门诊部公望会良渚会所和数字化医疗研究院，总建面6600平米，已建成。三期为老年公寓项目。第8页产品呈现用地面积63853平方米健康公寓面积（占比93%）58937平方米公共配套面积（不计容）5381平方米颐养中心面积（占比7%）4571平方米地下车库面积11073平方米容积率1.0建筑密度22.73%地下车位230个绿地率35%总户数675户其中：A（75平米）305户一房两厅一卫B(89平米)160户两房两厅一卫C（111平米）150户三房两厅一卫颐养中心60户第9页产品呈现总平图第10页产品呈现如园效果图第11页产品呈现容园及南立面效果图第12页产品呈现容园效果图第13页产品呈现中央水景效果图产品呈现中央水景效果图风雨连廊效果图产品方案配套服务设施配套　面积（平米）大堂670887（含厨餐厅房）健康管理中心　236便利店+咖啡座　182棋牌室（动区、　168静区）健身房　112多功能厅　466阅览室　198老年大学教室　260视听室　123浴室　133理发厅　33办公及后台区域　199公共区域及走道　904合计4571随园嘉树可共享公望会恒温泳池户型呈现全户型适老专门设计，主力户型75平米A户型(50%)建筑面积75平米B户型(30%)建筑面积91平C户型(20%)建筑面积111平米一房两厅一厨一卫米2+1房两厅一厨一卫两房两厅一厨一卫第17页户型呈现中央水景效果图风雨连廊效果图A户型样板房实景照片户型呈现B户型样板房实景照片第19页室内配置装修配置、安全设施、辅助生活设施与普通住宅配置不同之处项目普通住宅随园嘉树1门口搁物板无有，标准配置2玄关感应灯非标配有，标准配置3卡式数码锁非标配刷卡进入4插卡取电无插卡取电，显示老人在家状态；拔卡断电，显示老人离家状态5大开间双阳台一个阳台双开间超大阳台6一键紧急呼叫无客厅、主卧、洗手间、阳台均配置紧急呼叫按钮7不活动监测无有，卫生间感应装置8温差探测仪在公共空间、走道配置室内配置9新风系统非标配标准配置10暖足机无有，卫生间配置11卫浴暖气片无有，卫生间配置12马桶带卫洗非标配有，卫生间配置丽13沐浴坐凳无有，卫生间配置14防滑地砖无有，卫生间配置15台盆坐轮椅不方便操作台盆下方可入轮椅，方便操作第20页室内配置装修配置、安全设施、辅助生活设施与普通住宅配置不同之处项目普通住宅随园嘉树16直饮水系统非标配有，厨房配置17高照明系统无专门设计专门设计，厨房操作18分床设计无弱电点位符合双人床和分床19收纳体系较少丰富，针对老人生活习惯，每个居住空间均考虑收纳20夜灯体系无有，客厅、卧室配置21安全扶手无适老专门设计，卫生间配置22地面无高差无室内无障碍设计，全屋地面无高差23地漏排水单地漏双地漏，解决地面积水湿滑问题24主卧应急灯非标配有，主卧配置25下拉式储物柜非标配高度符合老人生活习惯26主过道无特殊要求大于1.2米27电话普通电话智能电话，可开门禁、大按键一键呼叫28中央空调非标配有，标准配置29阳台晾衣架非标配有，低位伸缩晾衣架30开关系统普通高度适合无障碍，饰面板有提醒文字第21页营销方式用体验式营销让老人感受产品精良，体验服务贴心内容详实的随园嘉树说明书：完整阐述产品、配套、服务可现场体验的健康管理中心量测设备和智能化系统服务团队同步介入案场服务，让老人提前体验随园嘉树的管家服务案场影音室定期播放电影，邀请老人观影；每月组织老人主题活动，提前建立随园社交圈样板房可直接体验无障碍，可自由回转的轮椅空间通通过过以上体以上体验验式的式的营销营销服服务务方式，直方式，直观观感感受万科在老年住宅的受万科在老年住宅的专业专业造造诣诣，，亲亲身体身体验随园验随园的的“六“六心心””级级服服务务第22页体验式营销未来健康管理中心一角在售展中心实景展示客客户真实报户真实报告告体验式营销样板房智能化演示：零时滞的处理流程现场紧现场紧急急事事务处务处理理门门灯灯闪烁闪烁呼叫呼叫复复位位老人在房老人在房间内间内按按紧紧急按急按钮钮前台自动前台自动管家、管家、急救急救小小组组、后、后跳出页面跳出页面勤勤一一步到步到位位第24页体验式营销产品说明书：一本完整阐述养老公寓的产品、配套、服务的专业手册一适（一）入户动线-安全稳妥，通行无碍老（二）卧室及客厅-室内活动、休息的核心空间性（三）厨房-饮食空间的健康之道居住（四）卫生间-温暖无障碍的干湿分区空间家（五）家庭智能化-看不见的安全警卫员模宅（六）户内采光空间-关怀健康的阳光户型设（七）室内设施设备-在最合理的位置，实现最具人性化的设块计计二（一）“金十字”中央配套总览（二）一楼：双层大堂及前台-居家与休闲的尊贵过渡（三）景观餐厅-均衡科学打理膳食，药补不如食疗多样化（四）健康管理中心-全面管控，持续跟踪配的社（五）随园书院&老年大学-兼具交往与自我实现的需要套交、活（六）多功能厅-愉悦身心的交际体验，独乐乐不如众乐乐动、休（七）棋牌室&阅览室&视听室-手脑协调，棋牌博弈乐趣多模闲空间（八）健身房-精选适宜长者之专业运动块（九）景观配套-绿茵中的富氧活动区域（十）无障碍配套-便利通行，安全无碍三（十一）颐养中心-连续性照护持续关怀“六（一）“六心”服务标准-四大模块86项服务内容服心”级（二）健康管理-“治未病”，未病先防，欲病早治多样（三）智慧小区-快速响应，检测入微务化服（四）舒适生活-子女家人般体贴周到模务（五）尊荣享受-社团活动，学习进阶块第25页PART2：开发运营运营模式及成本测算项目全期分产品类型成本汇总表可售面积单