蒙西物流园项目前提提案聚成地产2013.4.151前言房地产企业理性、成熟的发展，表现在行业分工的日益细化：策划理念普遍被房地产业所接受，“开发商—经纪公司—设计部门—施工企业—物业管理公司”组成强强联合，形成产业链，成为房地产项目运作的精髓和方向。开发商逐步成为项目的组织者和协调人，项目的立项、征地、市场定位、规划、设计、建设、销售、管理等具体实施，全部委托给专业公司进行运作。　　随着房地产市场行业分工越来越细化，高档商务物业、商业物业和大型的住宅物业的销售逐渐由专业代理公司来进行，但在一些市场不太成熟的城市，仍有为数不少的楼盘销售还是由开发商自己进行。在广州、深圳、上海，60%以上的楼盘是由专业代理公司完成的。市场是一切营销策划的根本2我们能给贵公司带来什么销售周期的提升，项目利润的提高，回款速度的保证。3目目录录第一部分项目理解分析1第二部分宏观市场分析2第三部分产品定位策略34第四部分产品规划建议第五部分项目商业运营模式54PART01项目理解分析?1.1指标及环境分析?1.2项目地块及四至?1.3项目开发思路51.1指标及环境分析从项目经济技术指标来看，项目占地面积规模较大，占据蒙西三类地段，周边商业氛围比较淡薄，辐射范围较较少?项目经济技术指标?土地用途：综合?总占地面积：757588.19??容积率：（15.1*11=1.37）?总建筑面积：764167.43??商业面积：83446.04???住宅面积：442842.5??建筑密度：（334*11=30%）?项目功能描述本项目主要建成一个城中城，多层、别墅、商业三位合体。61.2项目地块及四至项目位于蒙西车流量最多的入口处，所处地段及大环境决定了项目未来的潜力蒙西商业街区本1.5公里项目公里4蒙西大门口商业街区71.2项目地块及四至项目位于蒙西车流量最多的入口处，所处地段及大环境决定了项目未来的潜力棋盘井、鄂托克旗口迁钢入速高纽枢通交场机团结新村乌海1.3项目开发思路本体属性界定基础指标?上等规模、地块规整、土地变性醒目项目区位?项目坐拥城市发展地段，属城市中端版块区，地段优势不明显?项目地处蒙西工业园区入口处、拥有公交公交线线路、高速公路、机路、高速公路、机场场毗邻此地，通区域交通达性好?周边生活配套相对稀缺，区域建设尚处发展阶段，未来发展潜力大；项目地块?地块便于规划，可打造成地块强势景观；?周围商业项目距离较远，但项目较少，竞争不明显。项目本体——属于上等规模商住项目。处于区域三类地段，地块的地段优势一般；目前项目周边生活配套相对较差，但交通通达性良好，地块规整，多层、别墅、商业综合体项目，有利因素较多。91.3项目开发思路本案解读重点?开发背景：–本项目是公司在蒙西的又一个商住一体的综合体项目,之前已经建立起企业品牌和认知度。所以本项目对于开发商品牌的树立和延展起着至关重要的作用。–因而，本项目所面临的核心问题是：站在区域客群及市场竞争的平台上，本项目的市场机会？本项目如何树立和延展企业的品牌形象？基于之前项目，本项目产品线如何延续及提升？如何变“不利”为“有利”因素，发挥地块价值的最大化？101.3项目开发思路项目理解分析综合考虑蒙西工业园的地理位置、未来入住的居住人群，我公司对于项目面积功能定位如下：-立足于区域现有居住人口，面向更充满活力的产业人群；-开放、友好的商业空间，不仅仅局限于蒙西的居住人群；-兼容多样化的商业业态，提供消费人群以丰富的物质与精神消费选择；-新颖的建筑风格，吸引消费者到达项目消费；-为消费者营造休闲、生活氛围；-提供消费人群便利性消费。111.3项目开发思路项目研判出发点打造什么样的产品，实现企业、项目、市场竞争三方共赢宏观市场、区域发展研判区域客群、市场竞争研判企业产品线、项目本体解析机会点项目区域发展、项目适合的产品线、项目市场、客群竞争机会项目可操作机会树立品牌形象的机会基于区域、客户、竞争下落脚点产品竞争力体系的构筑121.3项目开发思路开发顺序变电站B-4B-5A-3A-5A-4A-6B-2A-B-12A商住-1业宅131.3项目开发思路项目开发思路探解对于此项目，我们的初衷在于：□整合和挖掘优势资源，打造先锋样板项目。□树立项目市场品牌，并提升开发企业品牌竞争力。□实现项目的利润最大化。□完成项目经济效益、社会效益和品牌效益的最佳回报。14PART02宏观市场分析?2.1宏观政策?2.2区域经济发展?2.3房地产行业发展?2.4商圈结构研究?2.5细分市场分析?2.6客户需求分析152.1宏观政策调控政策对房地产市场打压并未波及蒙西房地产市场调调控政策控政策货币货币政策政策《新《新国国五五条条》》限制限制购购房套房套数数，抑制投，抑制投资资《《国国十一十一条条》》明明确确二套房二套房认认定定标标准准准准备备金率持金率持续续上上调调《新《新国国四四条条》》提高提高首付首付，提高，提高贷贷款款利利率率央央行行首首套房套房减减息息《新《新国国十十条条》》加快推加快推进进房房产税产税出台出台开发开发融融资资渠道管渠道管控控《地方限《地方限购购令》令》限制第三套限制第三套贷贷款款土地成本上土地成本上涨涨一二线城市继续看张刚刚性需求性需求增增多多一二线城市继续看张供求供求关关系系刚刚性需求性需求增增多多投投资资客客户减户减少少四四线线城市城市持持续发续发展展开发开发商利商利润润增增长长房价房价稳稳定定总总体成交量上体成交量上涨涨宏宏观调观调控政策未控政策未波波及蒙西房地及蒙西房地产产市市场场162.2蒙西县整体概况解读巴彦淖尔市地理位置蒙西县阿拉善盟乌海园区位于鄂尔多斯市鄂托克旗蒙西镇境内，南接新型工业城乌海市，西与阿拉善盟隔河相望，北靠巴彦淖尔市，地处“一盟三市”的交汇处，地理位置优越，京兰铁路、110国道纵贯全境，京藏高速公路在境内设有互通，乌海机场距园区3公里，已构成了公路、铁路、航空三位一体的立体交通运输网络，是全区最具投资潜力和发展潜力的黄金地带。172.2蒙西县整体概况解蒙西工读业园区发展的“硬实力”与“软实力”解析?????蒙西工业园区坚持“在新的起点上，立足优势，坚持走一条产业向基地集中、工业向园区集中、人口向城镇集中的集中发展道路全面推进新型工业化和特色城镇化进程，全力打造沿河高效工业经济带”的发展思路。生态型节约型工业园区工业园区硬实力发展循环经济推进新型集中发展以发电为龙头的煤矸石综合工业化进程利用产业、以焦煤煤气为龙头的化工产业和以水泥为龙头的新材料产业，努力形成三个新的经济增长点，倾力打造经济发达、文化繁荣、社会和谐、人民安康的蒙西。182.2蒙西整体概况解读提升管理水平，增强发展“软实力”。环保安全水平审批软实力服务水平财政监管水平管理水平，就是要预管理于服务之中，不遗余力为企业营造投资洼地和服务高地192.2园区经济发展概况经济指标2012年,全年完成工业总产值125亿元，同比增长34.5％202.2园区经济发展概况经济指标2012年,完成销售收入118亿元，同比增长11.3％212.2园区经济发展概况经济指标2012年,完成工业增加值58亿元，同比增长35.9％222.2园区经济发展概况经济指标2012年,完成固定资产投资126亿元，同比增长38.5％232.2园区经济发展概况经济综合指标2012年,实现税收9.8亿元，同比增长9.8％242.2蒙西经济发展概况国内消费品贸易最近几年来，2012年CPI达到高峰，在2010年有小幅回落。252.2蒙西经济发展概况人均可支配收入情况2012年城镇居民人均可支配收入达15000元，比2009年增长18.2%。262.3蒙西房地产发展现状市场回顾蒙西房地产市场作为拉动城市经济增长和提升城市形象的重要产业之一、政府鼓励房地产的发展使得蒙西的房地产业从无到有，并逐步向成熟方向发展。随着城区南扩东进的规划建设实施，新项目的逐步开发，自由竞争的房地产市场逐步形成。目前，中心街沿线基本形成了蒙西的居住聚集区，周边基本形成工业开发格局并且处于不断扩容的过程当中。272.3蒙西房地产发展现状市场发展阶段——成长竞争阶段蒙西县房地产市场发展阶段原始起步阶段成长竞争阶段淘汰竞争阶段品牌竞争阶段文化垄断阶段时间论据发展时间6年规模论据平均占地200.68亩,平均建面约16万平米品质论据小区品质明显提高价格论据价格集中在2700元以上，集中度比较高营销论据营销工具逐渐丰富购买论据购买者开始接受更多样化的产品282.3蒙西房地产发展现状房地产现状房地产近年来开发发展较快。2009年以来，主要供应为多层产品，且项目体量较大，销售速度比较快，但楼盘数量较少，楼盘主要体现为移民楼与北国经典。2010-2012年年开始出现陆续有三个开发商进驻蒙西，分别为曙光丽景、天骄、金隅时代，且市场需求旺盛，价格迅速上升到2700元/m2以上。商业价格在这段时间也出现爆发式增长，由于商业市场供小于需，从当初的5000元左右上升到7000元左右，最后基本稳定在这个价格并没有大幅变动。292.3蒙西房地产发展现状市场当前特点1整体市场容量小，开发水平相对较低2开发开发土地土地呈呈现现分化局分化局势势3近几年近几年房价房价涨涨幅幅较较大大4鄂鄂尔尔多多斯斯本地本地开发开发商主商主导导，，外外地地开发开发商商进进入入5在在售售项项目少、市目少、市场较为场较为紊紊乱乱6供需供需呈呈现胶现胶着，着，期待期待需求需求再次爆再次爆发发302.3蒙西房地产发展现状市场未来发展走势1房地房地产开发产开发日日趋趋成成熟熟2房地房地产产价格价格将稳将稳中有升中有升3厂区需求将不断加大4高端住宅生高端住宅生存存较难较难312.4蒙西商圈结构研