成都·长虹科技大厦项目营销策划方案长虹置业成都公司·营销部2011年12月1市场概述2项目分析3竞争分析4目标客户分析结言5难点分析及对策6营销策略及推广计划7客户服务8营销团队建设1市场概述天府新区为成渝经济区规划核心区域，天府新城为承接成都1.1区域规划中心区与天府新区发展的核心纽带成渝经济区列为国家重点开发区、共同争取长虹科技大厦天府国家编制成渝经济区发展新规划，努力将成渝经济区城建成继长三角、京津豫、珠三角之后的中国第四个经济区域。成渝经济区中核心规划有成都天府新区，将重点发展总部经济和循环天府新区经济，加快发展新能源、新材料、节能环保、生物、下一代信息技术、高端装备制造等战略性新兴产业（高新科技产业）。天府新城为天府新区规划的核心区位，承接成都市中心与天府新区的发展。41.1区域规划成渝经济区为国家重点开发区，将成为中国第四个经济区域；成都规划建设天府新区，重点发展总部经济和循环经济成渝经济区列为国家重点开发区、共同争取国家编制成渝经济区发展规划，努力将成渝经济区建成继长三角、京津豫、珠三角之后的中国第四个经济区域。——成都。合理划分中心城区和周边区县功能，拓展发展空间。提升中心城区综合服务功能，增强文化影响力，提高城市品质，加快发展现代服务业和高技术产业，建设高端产业集中、高端服务业集聚、宜业宜商宜居的国家创新型城市和国际旅游城市。规划建设天府新区，重点发展总部经济和循环经济，加快发展新能源、新材料、节能环保、生物、下一代信息技术、高端装备制造等战略性新兴产业。51.1区域规划天府新区——现代制造业为主、高端服务业集聚，核心为高新技术产业及高端制造业基地。天府新区以成都高新技术开发区（南区）、成都经济技术开发区、双流经济开发区、彭山经济开发区、仁寿视高经济开发区以及龙泉湖、三岔湖和龙泉山（简称“两湖一山”）为主体，主要包括成都市高新区南区、龙泉驿区、双流县、新津县，资阳市的简阳市，眉山市的彭山县、仁寿县，共涉及3市7县（市、区）37个乡镇和街道办事处，总面积1578平方公里。到2030年，天府新区城镇人口计划控制在580万-630万人。根据总体规划，天府新区将建设成为以现代制造业为主、高端服务业集聚，宜业宜商宜居的国际化现代新城区，形成现代产业、现代生活、现代都市三位一体协调发展的示范区，力争再造一个“产业成都”。作为内陆开放门户，天府新区是内陆面向欧亚开放的重要组成部分，将成为西部地区与全球经济、技术、信息、文化交流与合作的通道和平台。核心为高技术产业基地和高端制造业基地，前者以电子信息为龙头产业，做大做强新能源装备制造、新材料、生物技术等高技术产业；后者以汽车研发制造为重点，发展航空航天、工程机械以及节能环保设备等高端制造产业，两个基地的产值都将在万亿元以上。61.1区域规划天府新城——以软件及服务外包产业为主，重点发展信息服务、数字娱乐、商务和物流等产业的高新技术产业聚集地。从“城南”到“南部新区”，从“成都副中心”到“成都新中心”，天府新城位于成都的科技商务中轴线——天府大道两侧，包站南组团括高新区南部园区的站南组团和大源组团，总用地面积37平方公里，规划总建筑面积6000万平方米，就业人口60万人，其中软件及服务外包产业20万—30万人，总居住人口达200万人。天府新城作为成都以软件及服务外包产业为主导的南部科技商务城，将重点发展信息服务、数字娱乐、商务、物流等产业。今后，这里不仅是高新技术产业的聚集地，更是成都开放、时尚、国际、宜居的一座新城。天府新城城市建设将定位于“科技城南”、“商务城南”、“国际城南”、大源组团“时尚城南”、“宜居城南”五种“风味”。比肩“巴黎拉德芳斯”“上海浦东新城”、“广州珠江新城”和“天津滨海新城”等国际新城。7CBD1.1区域规划大源组团——天府新城核心区域，成都未来新，西部金融后台服务中心，重点发展软件及外包服务产业。大源组团是成都天府新城的核心区域，指外环路（绕城高速）以南，锦江以西，成昆铁路以东，高新区界以北区域，面积12.2平方公里。大源组团以金融后台服务中心为主，配套有新会展中心、骄子国际会议中心等；重点发展软件及外包服务产业及会展服务业等高端服务业。——诸多产业定位背后，是巨大的客户群体和商业锦江站发展价值。81.2市场现状分布成都已入伙甲级写字楼项目绝大多数分布在地铁沿线。已入伙项目分布图中环广场喜年广场东方广场百扬大厦航天科技大厦仁恒置地广场川信大厦平安财富中心锦江大厦汇日央扩广场威斯顿联邦商鼎国际丰德国际广场国航世纪中心新希望大厦高新国际广场四川投资大厦金融城特拉克斯广场拉德芳斯注：地铁地铁OCC物业指地铁站点中国水电大厦500米范围内的物新希望国际航兴国际业。软件园站天府软件园地铁1号线非地铁物业锦江站地铁2号线美年广场9地铁沿线物业地铁4号线华阳北站11.2市场现状分析已入伙年以上的物业大多已基本满租，成都市写字楼租赁周期需要1年左右时间，租赁需求处于较旺盛状态。租金(元序写字楼面区域项目栋×层入驻率租赁方式/㎡·备注号积（㎡)月）2011年入伙，仅剩高1仁恒置地广场1×3980,00070%左右单一产权190层户型2011年入伙，仅剩高2锦江国际1×2533,56290%以上单一产权140层户型人民3南路平安财富中心31、3556,520约100%单一产权140-180　沿线4威斯顿联邦大厦1×2620,179100%小业主130-150　5国航世纪中心2×2480,00099%小业主120-130　6新希望大厦1×2881,140约50%部分持有95-140正在入伙物业7ICON高新国际广场2×10230,00098%以上小业主90　8四川投资大厦2×2365,000约30%单一产权80-90正在入伙物业站南A座已满租，B座约9特拉克斯国际广场2×2079,712约70%部分持有80-120组团40%已基本租售完毕，现在10拉德方斯1×1790,36190%小业主95大部分企业已入住11新希望国际3×29280,000约20%部分持有65-75正在入伙物业部分对外出租，多为地12中国水电大厦1×2660,00080%以上单一产权80产企业大源13组团航兴国际大厦2×2393,055约25%小业主60-65正在入伙物业14美年美库1×12100,000　约30%小业主45-50　15地铁OCC1×26110,000100%单一产权90仅对外出租两层101.3未来供应分析成都甲级写字楼未来供应主力区域为南延线的大源组团和站南组团，成都发展向南趋势明显。未来供应项目分布图银石广场西部国际金融中心铁狮门晶融汇国际人南广场远洋项目华宇蓉国府明宇金融广场康普雷斯时代8号中航城市中心环球贸易中心中海国际中心来福仕广场中航国际交流中心保利中心创新时代广场大陆国际德商国际大鼎世纪广场世纪环球中心曙光国际无国界茂业中心蜀都中心东方希望中心峰汇中心福年广场布鲁明顿广场海洋中心奥克斯广场保利国际广场棕榈泉国际东方希望国际长虹科技大厦成都国际软件园站大源国际中心地铁1号线销售物业锦江站香年广场地铁2号线11持有物业地铁4号线华阳北站1.3未来供应分析大源组团为未来供应主力区域，约占半壁江山，未来竞争激烈；持有项目供应仅约五分之一，未来租赁优势明显。组团供应量（万㎡）比例东大街沿线5212.5%人民南路419.8%站南组团12429.8%大源组团19847.7%合计415100%经营方式供应量（万㎡）比例出售32478.1%持有租赁（含长虹科技大厦）9121.9%地铁关系供应量（万㎡）比例地铁物业34583.1%非地铁物业7016.9%注：地铁物业指地铁站点500米范围内的物业。121.4市场概述小结?依托成渝经济区区域规划、天府新区及天府新城的规划，成都向南发展已成定局，大源组团属三大区域规划核心区位，为成都新CBD，未来成都商务将聚集于此。?本项目处CBD核心区域内，同时拥有金融后台服务中心、软件及服务外包产业等产业规划的强力支撑，和新会展中心、数家星级酒店等国际商务配套，地铁1号线、天府大道等交通配套，未来发展潜力巨大。?目前成都市中心及人民南路沿线区域市场最为成熟，入伙1年以上的物业已基本满租，客户需求较为旺盛；随着成都向南发展的趋势，站南组团和大源组团写字楼市场上扬趋势明显。?未来3年成都写字楼供应量巨大，市场出现井喷现象；其中项目片区大源组团供应量最大，市场竞争激烈，但80%均为出售物业，持有租赁物业较少，将成为市场希缺产品，未来竞争优势明显。132项目分析2.1公司概况长虹置业与成都科技的资源整合及互补为项目开发提供了扎实的基础；后期经营拥有丰富的内部客户资源支撑。优势分析2.1.1项目公司分析成都科技+长虹置业=强的资金实力+开发运营实力两家企业资源整合及互补为项目的开发及后期经营奠定了扎实的基础；2.1.2公司产业及资源分析（1）长虹集团作为四川省大型国企，已成为集军工、消费电子、核心器件研发与制造为一体的综合型跨国企业集团，目前品牌价值超700亿，可为本项目提供品牌效应基础；（2）凭借长虹在成都的企业影响力，可为本项目与政府良好的沟通提供渠道，从而为本项目在开发阶段和后期经营争取相应的政策优惠。（3）成都作为战略布局重点区域，相关产业公司、研发中心等泛虹系单位早已落户，可为本项目提供良好的客源基础——需深整合；（4）川内龙头企业、综合型企业集团，拥有丰富的上下游企业和合作伙伴，可为本项目后期经营提供丰富的客户资源——需广挖掘；15成都公司为新成立团队，且本项目为成都第一个项目，品牌影响力及2.1公司概况外部资源关系需要通过本项目来耕耘，租赁经营流程尚需要通过本项目来完善。劣势分