杭州写字楼研究报告目录杭州写字楼市场概况介绍杭州写字楼市场分析杭州写字楼市场区域价格情况杭州写字楼板块总结与趋势十大新城和科技园区介绍杭州写字楼市场概况写字楼市场概述?杭城写字楼市场的发展始于20世纪90年代初庆春路金融街的定位，那时出现了一批以中山花园、西子花园、东清大厦为代表的商住楼盘，并很快成为一些小型民营企业的办公场所。?从历史的需求上来看，杭州写字楼需求主体是第三产业的小型公司。这样的公司还处于一个动荡期，并没有固定的经营模式，所以他们一般会选择商住楼——可办公、可经营、可居住。需求的特殊性导致了杭州写字楼市场以商住楼开发为主，并对市场的快速发展有较大阻碍作用。?前几年杭州住宅价格飙升，大量的资金流向住宅，写字楼市场少有问津；写字楼土地使用年限只有50年，在外行人看来和住宅相比是一大劣势；习惯在传统的办公楼、商住楼里办公，对纯写字楼项目的需求不迫切，导致“商住价格倒挂”现象。?杭州写字楼市场从2002年开始，供应量超过40万平方米并稳步增长，但需求量一直维持在30万平方米左右，供求明显失衡。供求的失衡主要是因为杭州的写字楼需求的特殊性及市场的不成熟，开发商盲目开发众多商住式办公楼，造成产品结构失衡导致了无效供给。高空置率也是杭州写字楼租金一直徘徊在低位的原因。写字楼市场概述?随着杭州经济高速发展和城市规模日益扩大，近年杭州写字楼供应的零散分布状况有所改变，集中商务区开始出现。黄龙商务区、钱江新城CBD、武林商务区开始显现成为杭州三大商务中心的潜质。该三大区域呈现集中供给的态势，且供应量较大，产品品质较高且以甲级写字楼为主。?目前杭州写字楼市场的投资性购买比例提高较快，新近开发的楼盘尤其如此，写字楼的长期投资价值开始被关注。杭州写字楼市场分析?时间与空间发展进程?市场供求关系发展进程时间进程第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段第五阶段1995年1998年2001年2005年以后中山花园白马大厦标力大厦伟星大厦星河商务大楼雪峰大厦嘉德广场迪凯国际中心东清大厦耀江国际阶段特征?第一阶段：萌芽时期90年代初的杭州写字楼基本上是企业自建的大楼，有富余的物业就用来出租，如中山花园，东清大厦等等，这些并不是真正意义上的“写字楼”，市场需求较小，市场上不成熟。?第二阶段：诞生时期市场化操作的写字楼项目大量开发，如这一时期的伟星大厦等。但市场低迷，?第三阶段：高速发展时期随着浙江民营经济的迅速发展，促进了产业结构的变化，也促使第三产业的快速成长，尤其是服务行业的发展，市场在90年代末开始活跃起来，杭州写字楼开始复苏，2000开始步入正轨。这一时期，杭州写字楼得到了长足的发展，市场供需两旺。?第四阶段：杭州写字楼格局成型新盘大量涌现，写字楼的板块效应逐步明显，杭州写字楼主要集中在黄龙板块、武林板块、庆春板块、高新文教板块和城站吴山板块，另有正在崛起的钱江新城和滨江等近郊板块。?第五阶段：新的一轮快速发展以政府为主导的新板块，如钱江新城和滨江取得较快发展；非传统写字楼形式的办公场所大量出现，但市场反应不温不火。空间进程东进步伐文教武林庆春凤起黄龙城站城新江城钱纪世江钱滨江萧山时间与空间进程城战吴山板块湖滨商圈庆春路金融街、武林商圈黄龙商务圈的打造钱江新城滨江板块启动1997年以前1998-2001年2002-2005年2005年之后时间与空间进程杭州写字楼市场的发展始于20世纪90年代初庆春路金融街的产业定位，90年代初的杭州写字楼基本上是企业自建的大楼，有富余的物业就用来出租，如中山花园，东清大厦等等，这些并不是真正意义上的“写字楼”。90中后期，市场化操作的写字楼项目大量开发，于2000年，写字楼市场步入正轨，2000年后，新盘大量涌现，写字楼的板块效应逐步明显。2005年后，以政府为主导的新板块，如钱江新城和滨江取得较快发展；非传统写字楼形式的办公场所大量出现。从空间发展上来看，杭州写字楼起源于庆春路金融街，随后是黄龙、武林商圈等板块的发展。近期，随着杭州城市的东进，钱江新城成为了写字楼的主要集聚地，钱江新城、钱江世纪城、滨江等地的写字楼将成为未来的写字楼主要供应地。空间主要分布文教武林庆春凤起黄龙城站城城新纪滨江世湖钱江钱滨江各写字楼板块特征板块名称特点城站商圈起步早但发展慢，传统的商务区域，商务氛围相对较差，新盘供应量不大黄龙商圈写字楼设计和配套服务更新更专业，由于土地产权的限制，写字楼整体租赁比例较高，是知名企业最为集中的商务区武林商圈杭州市传统商业中心，公认的市中心，写字楼分布分散，售价较高，但租金回报率较低。庆春凤起商圈杭州写字楼开发较早的区域，也是杭州写字楼最密集的核心办公区之一文教商圈IT商务分为浓厚，是IT创业者的天堂，群居现象明显，写字楼配套不全，客户群有向黄龙商圈转移意向钱江新城杭州未来的行政经济中心和商务中心，具有强大经济辐射力，未来将具有较好的商务氛围滨江区域杭州沿江开发跨江发展的战略中的，未来将是一座以高薪技术产业未重点，教育、科研、旅游、商务、居住协调发展的现代化新城湖滨板块该地段的稀缺性、西湖湖景的不可替代性决定了该区域的写字楼属高档写字楼各写字楼板块比较为了更好的进行写字楼各板块之间的比较，对相关因素进行定量化评估，从优到劣按5到1进行打分，暂不考虑各因素对于写字楼板块影响的权重；城站黄龙武林庆春文教滨江钱江湖滨区位指数45553444成熟度35553443商务配套35452333商务成本35441233环境指数35341233商务效率指数15442331交通环境指数34341233总计2034283113202320市场供求关系近三年市场供应情况2008年2009年2010年市场供应量77万平方市场供应量114万平方米预计市场新增量不足100万平方米米2008年—2010年总供应量将近300万平方米，其中仅钱江新城的供应量就达202万平方米，占总供应量的67%。甲级写字楼市场供求过去数年中，由于市场总体供应有限，杭州甲级写字楼空置率整体呈下降趋势，2007年底时已接近10%，显示出高端办公物业略显不足，随着08年供应高峰的到来，市场呈现供过于求的趋势，且供过于求趋势愈来愈显著。规模单位：方杭州甲级写字楼供需变化空置率新供应吸纳量空置率市场主要板块/项目推进时间规模单位：方钱江新城武林黄龙宏程国际浙江财富蓝鲸国际金融中心万银国际迪凯国际大厦泛海光彩环球中心国际中心钛合国际华联钱江泛海光彩时代广场高德置地项目集美国际坤和发展大厦欧美中心中心各板块供求情况●黄龙商务区黄龙商务区中目前房产建筑类（包括万科及浙江本地的知名企业如绿城、耀江）与咨询服务类企业所占比例最高，而知名的外企如日立、爱立信、飞利浦及强生等500强企业也选择落户于此。区内主要供应包括了浙江世贸中心、公元大厦及嘉华国际商务中心等，入住率在85%左右。●庆春商务区庆春路被规划为杭州的金融街，区域内行业以金融保险证券行业为主，目前吸引了汇丰、星展以及东亚银行等中外银行入驻。具有代表性的大楼有广利大厦，嘉德广场及兴业银行大厦等，目前平均入住率约为82%。●武林商务区武林商务区由于靠近政府机构所在地，吸引了以金融证券、贸易货运及大型集团为主的租户入驻，区内亦有BP、屈臣氏等区域总部。作为浙江省的省会，此处集中了较多与政府行政机构相联系的企业。此外，具有代表性的办公物业有绿城深蓝广场及新落成的浙商时代大厦等。区别于市中心另两个商务区，武林区域在未来1-2年中仍有新增供应可进入市场，目前入住率约在80%。●钱江新城近几年供应集中于钱江新城区域，钱江新城作为即将崛起的新型商务区，具有整体规划好，高规格设计的优势，但是目前配套设施不成熟，交通不便亦是其比较明显的缺陷。在3年中面临集中大量供应面市，短期内由于商务环境的制约，租赁情况尚不明朗。写字楼客户一般分析写字楼客户特征第一，本地中小企业：杭州写字楼入驻客户70%是杭州本地或省级客户，以第三产业的中小型公司为主（如物流商贸、金融保险、专业服务等）。第二，投资客：随着证券投资风险的增大、住宅商铺价格的高启、政策的打压，部分消费者把投资目标转向写字楼，占据了写字楼购买客户一半的分额；第三，二次腾飞的省内企业：出于成本考虑，将总部和研发创意基地设在杭州，将制造基地放在人力成本更低的宁波和台州；第四，入世后进入杭州的外企和杭州的一些文化创意产业企业，尽管这部分人群现在所占比例并不多，但随着杭州文化创意产业的发展，将有越来越多的此类客户，这类客户对写字楼要求比较好，均是甲A级写字楼。不同性质企业入驻形式不同性质的企业入驻写字楼的方式是有不同的。合资/外资企业以及有限责任公司都不太倾向以购买的方式入驻写字楼。相对而言，私营企业更倾向购买。这也与目前市场上写字楼以租赁居多的行情相符。客户还是以租赁为主，写字楼市场投资氛围浓厚不同行业人均使用面积人均办公面积服务业最大，人均使用面积达到19.5平米（个人办公空间加过道洗手间公摊等），其中美容行业的面积需求较大。其次是贸易行业，人均使用面积达到18.4平方米，其产品展示有相当的面积需求；物流/货运行业人均使用面积是11.6平方米，人均面积最小的是IT行业。而整体市场的人均使用面积是14.5平方米，这个数字可以作为市场整体的参考。不同行业整体使用面积及员工规模从下图可以看到，服务业的平均使用面积最大，为234方，企业平均办公人数为18人；其次是外贸业的办公平均使用面积为210平方米，企业平均办公人数为19人。物流/外贸业的平均使用面积并不小，但平均办公人数相对较低，这刚好与IT业相反。除了IT业、机械/电子行业，其他行业众数都在150－200平方米之间，这对本项目写字楼确定基本分隔单位具有较大的参考意