东莞市2012年楼市总结及2013年楼市展望?宏观背景东莞市2012年楼市总结?土地市场?商品房市场2012年中国经济整体底部回稳，投资保持高速，消费有待提高，外贸低位运行?2012年前三季度中国GDP增长7.4%，预计全年将实现7.5%的既定目标，整体出现底部回稳?2012年中国经济三大马车运行情况：投资是主要增长动力，保持20%以上的高速增长；消费连续两年增幅减缓，需求有待得到刺激；在全球经济疲软的大背景下，中国外贸增长低位运行。经济底部回稳2012年：增加信贷下调“双率”盘活资金提振经济货币供应量保持货币保持货币信贷合理信贷合理增长增长下调“双率”下调“双率”?今年政府频繁运用货币手段，半年内三次下调“准金率”,两次下调“利率”，显示中央强烈的货币宽松信号，盘活资金，提振经济。?2012年货币政策符合预期，实施稳健的货币政策：“货币政策要根据经济运行情况，适时适度进行预调微调，综合运用多种货币政策工具，保持货币信贷总量合理增长，优化信贷结构，发挥好资本市场的积极作用，有效防范和及时化解潜在金融风险。”2012年全国楼市形势：开工量微减成交量价小幅上升?2012年1-11月份，全国房屋新开工面积16.2亿平方米，下降7.2%?商品房销售面积9.2亿平方米，同比增长2.4%，其中住宅销售8.15亿平方米，同比增长2.3%?商品房销售额53526亿元，增长9.1%?成交均价5837元/平方米，比2011年增长8.5%数据来源：国家统计局重点城市1-11月商品住宅成交同比去年大多有所增长2012年1-11月主要城市商品住宅成交情况?从我司监测的21个重点城市1-11月商品住宅成交情况看?合计成交面积13908万平方米，同比增长17.3%?除了沈阳、长沙、天津、西安外，其他城市成交面积同比均有增长?四大一线城市成交面积同比增长20%-48%?珠三角其他主要城市成交面积同比增长2%-16%，东莞佛山成交量增幅处于低位。?主要省会城市成交面积同比增长30%-80%数据来源：合富辉煌持续稳定且向好癿楼市预期，使2012年全国房价最终实现回暖进入2012年，全国楼市开始步入复苏轨道，尤其2012年下半年以来，全国房价回暖趋势较明显，特别是第四季度，在“十八大”及“中央经济工作会议”稳定的市场利好预期影响下，全国呈现量价齐升的楼市行情2012年房产相关政策‘稳中微松’支撑楼市量价回稳政策频繁期政策最严期、限购年政策稳定期东莞经济经济增长速度在放缓但经济结构在得到优化?2012年东莞GDP增长目标为8%，前三季度增幅仅3.5%，今年铁定无法完成目标。在全球制造业疲软的大环境下，东莞制造业受到较大程度的冲击，经济增长受到影响，制约房地产的发展。?在全球需求疲软的大背景下，东莞即是挑战又是机遇，放缓经济增长速度，为经济结构调整提供更大空间。伴随着经济增速的放缓，东莞第三产业比重呈现稳步回升趋势，说明东莞经济转型取得了一定效果，为房地产的持续健康发展打下基础。东莞经济已经出现较为明显癿回暖迹象，呈东莞经济现“低位运行、趋稳回升”癿运行态势?规模以上工业增加值是体现整体经济走势的“晴雨表”。2011年12月-2012年4月，连续5个月负增长，1-2月甚至跌至-12.5%。直至5月才反负为正步入上升通道，1~11月累计增幅为4.7%，创年度新高表明东莞工业已经出现较为明显的回暖迹象；?受国际市场不利因素及基数大等影响，“世界工厂”东莞经济也受到影响，加工外贸出口企业1月跌幅达-23.6%，但2月外贸进出口逆势上扬，有较快增长，截止11月呈稳中略降；?固定资产投资1-6月达到年内增长最低点，由于东莞7月份上马的大项目比较多，产生了很大的拉动作用。1～7月以后强势反弹，稳中略升。宏观背景小结：?2012年中国经济仍未完全复苏，处于底部回稳，房地产市场回升幅度受到限制。东莞作为最典型的经济外向型城市，经济受到较大冲击。?2012年中国货币政策的“适度宽松”，为房地产回暖提供现实条件。?2012年持续稳定且“适度宽松”的楼市政策，为楼市提供稳定预期及政策支持。?2012年全国楼市整体形势为：开工量小幅减少成交量价小升?“十八大”“中央经济工作会议”为2013年经济的良好定调，为楼市提供良好预期，支撑2012年第四季度楼市强劲反弹。?宏观背景?土地市场东莞市2012年楼市总结总体概况商住地分析典型区域、地块分析?商品房市场全市土地供求同比大幅减少，单价居历史第二?供应：2012年全市供应土地面积约512.3万平方米，同比11年减少约284.1万平方米。?成交：2012年全市成交土地面积约419.8万平方米，同比11年减少约240.2万平方米。?成交金额：2012年全市土地成交金额约124.5亿元，同比11年成交的142.4亿元减少约17.9亿元；12年成交土地单价约2965元/平方米，同比11年上涨37.4%，成交单价居历史第二。主要供应以工业用地为主?2012年全市土地供应用途分有工业用地、商住用地、科研用地、仓库用地、商服用地及商务金融用地等，其中工业用地供应面积排行第一，约190万平方米，占总体成交量的37%；?商住用地供应面积约1164.8万平方米，占总体成交量的32%；?科研用地供应面积约80万平方米，占总量的16%；?仓库用地供应面积约42.9万平方米，占总供应量的8%。全市各用途成交面积比工业用地成交最多，商住用地成交排行第二?2012年全市土地成交用途分有工业用地、商住用地、科研用地、仓库用地、商服用地及商务金融用地等，其中工业用地成交面积排行第一，约163.9万平方米，占总体成交量的39%；?商住用地成交面积约144.6万平方米，占总体成交量的35%；?科研用地和仓库用地各占10%，面积约43万平方米。?宏观背景?土地市场东莞市2012年楼市总结总体概况商住地分析典型区域、地块分析?商品房市场供应接近历史最低，优质地块较多，价格同比大涨36%?供应：2012年全市供应164.8万平方米商住地，环比11年减少206.7万平方米，降幅达125%，比最低的08年增加8.2万平方米。?成交：全年全市成交144.6万平方米商住地，环比11年减少约165万平方米，下降约114%，成交量创历史最低。?价格：12年成交商住地成交金额约91.2亿元，同比11年减少约24.6亿元；楼面地价约2394元/平方米，同比11年上涨36%，价格创08年来最高，但比最高的07年下降约417元/平方米。南城区成交量排全市第一，虎门镇成交价格居全市最高?2012年全市共有20个区域有商住地成交，其中成交量最高为南城区，面积达18.5万平方米；凤岗镇成交面积约14.6万平方米，排名第二；石排镇以13.2万平方米的成绩排名第三。?楼市热点区域为土地成交高价区，其中虎门镇高达4805元/平方米，居全市最高；东城区成交楼面地价约3500元/平方米，居全市第二；石龙镇以3253元/平方米的价格排进全市第三高区域。商住地成交分布图主要成交商住地于楼市热点区域1881531120141046511913179161272今年成交商住地主要分布于主城区、中部片区、东南片区及西南部片区，这几个片区属楼市热点区域。备注：上图数字代表成交面积排名?宏观背景?土地市场东莞市2012年楼市总结总体概况商住地分析典型区域、地块分析?商品房市场市区商住地成交情况市区成交量及金额刷新纪录?全年四大市区成交商住地面积约35.2万平方米，占全市商住地成交量的24%，同比11年增长144.4%；成交金额约40亿元，占总体商住地的43.8%；成交楼面地价约2850元/平方米，同比下降约17.9%。?今年市区商住地成交量及成交价格刷新历史新高。市区成交多宗大规模地块，吸引品牌开发商?今年市区共成交6宗商住地，总面积达35.2万平方米，南城及东城地块规模均较大且位臵好。其中南城区成交2宗，分别被民盈与恒大竞得，民盈之前在莞无项目开发，而恒大则在万江、莞城、南城均有地块及项目。?东城区地块面积达12.4万平方米，由于地块位于黄金地段，各种高要求使小开发商望尘莫及，最终被唯一符合要求的商业地产——万达以溢价率1.6%成功收入囊中作为东莞的第二个项目。经典地块南城白马地块为年度最热点话题之地块?本年度土地市场不乏热点话题，像：万达进驻市区、万科陆续在各个楼市热点区域拿地、总部基地二期地块成交及中信、世纪城携手进军北部片区等，进入12月最为震惊整个市场的属恒大以134.7%的高溢价率争得南城白马地块话题。?该地块在1月份挂牌时因无人问价而遭遇流拍，时隔11个月后降价20%再度入市，结果却遭到多家开发商竞相抢地的画面，经过172轮的交战，最终恒大以溢价率134.7%竞得，将作为恒大在莞第四个项目之地。?相同地块年初与年尾有着截然不同“待遇”，主要原因是3月份以来楼市峰回路转，持续稳健发展，楼市在各种严谨政策下均有对策应对，开发商对未来信心倍增，在年底前积极“补仓”部署好未来发展路线。品牌开发商积极拿地，仍有个别土地储备丌足?2012年土地市场供求虽然没往年火热，但是本年挂牌的商住地更受到品牌开发商的青睐。?2012年全市一线品牌开发商通过公开招拍挂拿地总面积达45.1万平方米，占商住地总成交量的31.2%；成交金额约34.5亿元，占商住地成交金额的37.8%，相比于往年今年的品牌开发商拿地更活跃。?目前在莞一线品牌开发商除了万科、碧桂园有较充足的储备土地外，其余中信、金地等均已经无储备土地，所幸中信、世纪城携手成功进驻北部片区，而恒大经过恒大雅苑项目成功开发后将再战南城；万达在莞目前虽然有2大项目在开发，但如果打长远战必须还要再另觅目标。流拍地块多为偏