房地产智库www.fdc01.comCHAPTER1视觉效果————CHAPTER2CHAPTER3CHAPTER6CHAPTER9————————CHAPTER4CHAPTER5CHAPTER7CHAPTER8CHAPTER10CHAPTER11项目缘起基地解读交通模式次街生活建筑设计营造情景便利生活总平面及指标规划模式混合社区与邻里结构配套模式现代海派都市生活环境景观可接触环境生态设计可持续发展生态社区愿景CONTEXT目录房地产智库www.fdc01.comCHAPTER1视觉效果房地产智库www.fdc01.com视觉效果鸟瞰图CHAPTER1房地产智库www.fdc01.com视觉效果住宅效果图CHAPTER1房地产智库www.fdc01.com视觉效果住宅效果图CHAPTER1房地产智库www.fdc01.com视觉效果住宅效果图CHAPTER1房地产智库www.fdc01.com视觉效果社区商业效果图CHAPTER1房地产智库www.fdc01.com视觉效果社区中心效果图CHAPTER1房地产智库www.fdc01.comCHAPTER2项目缘起房地产智库www.fdc01.com项目缘起根据上海市政府统一安排，绿地集团参与嘉定江桥地区50公顷土地、59万平方米建筑面积的大型配套商品房社区项目建设。改善原有配套商品房的不足之处，提升档次增加投入从而创造新一代“升级版”保障性住房，是绿地集团的建设目标。绿地集团希望以真诚的态度和专业的技术保障，为上海人民奉献出一份关于美好城市居住生活的精彩作品—绿地·江桥新城。背景一：背景二：背景三：背景伴随着经济发展和社会进步，上海市政府更加关注民生问题。保障性住房是百姓最为关注的民生焦点问题。作为公共产品，保障性住房建设日益受到政府各相关部门的充分重视。上海市进入新一轮发展期，城市更新、旧区改造导致配套房源需求较大；2008年之后5年内上海将累积建设保障性住房约2000万平方米；中央9000亿投资加快建设保障性安居工程。上海自2003年启动的若干配套商品房基地，经过几年的发展已陆续建成并入住。在取得明显社会效益的同时，也发现了一些现实问题。在新一轮配套商品房建设启动之际，对原有居住模式进行提升成为当务之急。临港城桥南桥宝山闵行金山项目缘起嘉定松江青浦CHAPTER2房地产智库www.fdc01.com江桥新城配套商品房基地东至金园一路，南至爱特路，西临嘉闵高架路和京沪高速铁路，北至鹤旋路，用地总面积55.45公顷。基地东临近期建设的13号线金沙江站600米，交通出行便捷。规划总建筑面积59万平方米，其中住宅建筑面积约56.5万平方米。基地规划设置初中、小学各一所，幼儿园两所，托儿所一所，还将配建商业、社区服务等各类公共服务设施。CHAPTER3基地解读房地产智库www.fdc01.com耕地村镇建设用地工业用地基地现状用地以耕地、工业和村镇建设用地为主。其中，耕地16.5公顷（33.7％）工业用地14.9公顷（30.4％），村镇建设用地12.5公顷（25.5％）；基地外围金园一路、鹤旋路为现状道路，用地面积3.4公顷，占总用地面积的6.9％；此外，基地内还有水域和生产防护绿地。工业用地村镇建设用地耕地水体生产防护绿地基地现状分析地块现状——16.7km14.5km外环km7.61宏观区位分析周边道路交通——本案人民广场徐家汇本案基地位于沪宁高速以南吴淞江以北的江桥镇西南部地区距离外环约4.1km距离徐家汇约14.5km距离人民广场约16.7km高架及公路城市主干道公交站地铁站外环线号线13华华江江路路号线17速高宁沪路路特特爱爱路路江江沙沙金金路路一一园园金金号线14本案561安虹线嘉闵高架基地解读中心城区人流主要通过金沙江路和地铁到达，主要公交线路有：561路、安虹线，地铁13、14、17号线筹建中。CHAPTER3房地产智库www.fdc01.com基地现状分析周边限制条件——70-1565-70分贝分贝铁路机修站京沪铁路机修站基地封浜河以西将受京沪铁路噪声影响。大型铁路机修站还会对小区环境景观产生一定的负面影响。视线干扰基地大部分在虹桥机场48米限高控制范围内，鹤友路以北，金耀路以东大部分处于虹桥机场65-70分贝噪音影响区。5848米限高米限高基地解读虹桥交通枢纽70dB7868噪声标准值应≤。米限高米限高CHAPTER3房地产智库www.fdc01.comCHAPTER4总图及指标房地产智库www.fdc01.com总平面图指标——总图及指标总用地面积：34.87公顷总建筑面积：931203.58平方米地上建筑面积：836305.32平方米地下建筑面积：94898平方米总户数：8387户绿化率：30%容积率：2.40CHAPTER4房地产智库www.fdc01.com总平面图指标——总图及指标CHAPTER4房地产智库www.fdc01.com在原有配套商品房小区的规划中，规划结构一般以二元小区结构的小区----邻里单元划分，小区尺度过大，氛围冰冷，社区感难以形成，对于居民的心理认同、安全感、归属感基本没有考虑，难以建立和谐邻里关系和更加人性化、更加安全的管理。绿地江桥新城借鉴国内外住区建设的经验，采用了创新规划模式。规划篇混合社区与邻里结构——“”·CHAPTER5规划模式——混合社区与邻里结构房地产智库www.fdc01.com社区商业及服务办公配套创新规划模式蜘蛛网结构——生态绿化水轴绿色交通环景观绿轴住宅教育配套社区服务中心。根据行为先导模式，采用仿生蛛网结构原生蛛网态结构示意创新规划结构以生活行为的便捷为先导而形成的蛛网结构，路径最短，方便到达，完美地契合了“功能决定形式”的法则。规划模式CHAPTER5房地产智库www.fdc01.com75平方米住宅——适合夫妻两人居50平方米住宅——单身年轻居90平方米住宅——核心家庭通过各种房型组合来形成人群混合的目的，达到和谐社区的最终目的。人群混合——家庭结构混合中老年中青年通过于不同年龄段人群生活方式相适应的各具特色的邻里规划、服务配置、房型设计达到和谐社区的目的。人群混合——年龄结构混合高层区多层区次街环路高层区，多层区以及次街环路和景观轴线的设置，丰富了社区的建筑风格。空间混合:社区商业及展示教育设施住宅组团教育设施社区服务中心教育设施办公配套规划模式创新规划模式提升土地能级——采用混合社区模式，提升土地能级住宅、学校、公建、商业各种功能共享地块，活跃社区气氛，完善社区配套。功能混合：混合社区指功能混合、人群混合、建筑空间混合；并由此带来了三大优势：（1）增添社区活力（2）减少单一空间的压抑感和单调感（3）提升社区环境品质。CHAPTER5房地产智库www.fdc01.com23.7万M创新规划模式合理的邻里规模——组团规模226.2万M5.6万M224.6万M25万M5.2万M225.3万M700户950户810户950户700户560户770户800户860户4.6万M26.2万M4-815-2050-70合理的防卫型邻里规模为万平方米合理认可型邻里规模为万平方米合理的社区规模为万平方米结论：50-80150-240500-9001500-27002000-30006000-90009000-200003-6“”“”“”“”户（约人）一个单元，一条里弄户（约人）一个组团的尺度，支持一些日常功能，如洗衣店、小吃店等户（约人）一个小社区的尺度，老人、家庭妇女合理步行范围户（约万人）一个大社区的尺度，这一规模的配套设施应提供居住生活的多样化选择。第一层次邻居层次第二层次防卫型邻里层次第三层次认可型邻里层次第四层次社区层次规划模式合理邻里规模，便于管理，促进交往，增强归属感根据国内外“合理邻里规模”理论研究，合理的防卫型邻里规模为4-8万平方米；合理的认可型邻里规模为15-20万平方米。绿地·江桥新城将居住社区划分为若干个上述大小的防卫型邻里规模，并控制合理步行距离，既便于加强对邻里的管理，也增强了人们的交往和对于邻里的归属感。CHAPTER5房地产智库www.fdc01.com四级物管创新规划模式四级物业管理——一级物管二级物管三级物管四级物管规划模式采用四级邻里结构和四级物业管理只有小区大门和住宅单体两级门禁，存在安全隐患，也容易造成认同感缺失，“老死不相往来”的邻里关系。本项目规划结构分为：社区、认可型邻里（居住小区）、防卫型邻里（组团）、邻居四级，物业管理也分为社区入口、认可型邻里入口、防卫型邻里入口、居住单元入口四级。邻里规模适宜，便于物业管理。传统二级物管增加次街入口和组团入口两道管理，不仅提高社区安全感，更便于提升管理的效率和品质。创新四级物管:CHAPTER5房地产智库www.fdc01.com原有配套商品房小区的交通模式往往是道路功能单一，道路成为仅用于通行而较少承载人的日常活动的场所，变成缺少活力的消极空间。此外，很多配套商品房公共交通设置不足，对居民的日常出行造成不便，极大的影响了小区的入住率和人气。有鉴于此，绿地江桥新城采用了次街生活交通模式，力求使道路不仅仅解决交通问题，还能为构筑和谐邻里关系及培育社区人文精神提供生动的空间舞台。?CHAPTER6交通模式——次街生活房地产智库www.fdc01.com次街生活社区开放道路交互社区安宁交通邻里人车分流道路平面设计道路断面设计静态交通组织动态交通组织次街生活指的是在一条开放的、有城市支路性质的道路上进行的生动的、富有都市感的生活。次街通过道路断面设计和紧贴居民日常行为的景观设计，不仅具有承载交通的物质功能，更可以通过居民交流、购物、休闲等日常活动构筑和谐邻里