2009.09绿地宝山顾村商业中心规划设计方案汇报房地产智库www.fdc01.com目录前期研究篇难点分析篇对策篇-方案解读1.2.3.房地产智库www.fdc01.com前期研究篇项目概况商业公共空间价值研究a.b.房地产智库www.fdc01.com2009.09路太沪项目概况-人流来源分析上海人流来源方向宝山人流来源方向居住区线环外02A江苏人流来源方向顾村动迁基地路公安宝保利叶上海嘉定人流来源方向宝山顾村绿地商业中心基地紧邻沪太路，沪太路是连接上海与江苏的一条重要的公路；同时在基地北侧是连接嘉定和宝山的宝安公路；地块南面的A20外环线距基地约0.6KM；同时在基地东侧与南侧周围有大量的居住区，在基地西侧约2.2KM处为高档居住区--保利叶上海；综上：基地周围交通便捷，并有充足的商业人流来源。前期研究篇1房地产智库www.fdc01.com2009.09A-5A-4N项目概况-规划条件分析A-3A-2A-1一期（待建）总长约1.5KM沪太路宝安公路规划道路顾北路立交桥起坡点基本概况本案北临保安公路（45M），西临沪太路（60M），基地中间从北到南有两条东西向道路穿过，分别为规划道路（16M）和顾北路（24M），地块东侧紧邻水系；A-1，A-2，A-4地块用地面积：12.6公顷容积率：1.1（1.3）建筑密度：48％机动停车位：1500辆A-3用地面积：1.45公顷容积率：1.1前期研究篇1房地产智库www.fdc01.com2009.09在广场周围商业公共空间价值研究－最有效的商业公共空间沿街道两侧最好卖最好租的铺子一般在什么位置？1.前期研究篇1房地产智库www.fdc01.com2009.09主空间次空间商业公共空间价值研究－商业公共空间价值规则较大规模的商业空间难免要形成主空间与次空间，而从主空间到次空间的人气急剧下降，就是商业价值的水平递减。因此，位于主空间的铺子价值高、生意好；位于次空间的铺子相对冷清。恒隆广场一层平面有明显的商业主次流线，产生了明显的光顾频率差距。水平递减原则商业价值的主空间次空间金铺子的奥秘是什么？失败案例——恒隆广场2.前期研究篇1房地产智库www.fdc01.com2009.09商业公共空间价值研究－商业公共空间价值规则商业空间地面层的人气最旺，按照竖向交通的层数依次递减，就是商业价值的垂直递减。因此，位于一层的铺子价值高；位于楼上和地下的商铺价值减低。地面层二层三层垂直递减原则商业价值的金铺子的奥秘是什么？案例分析——太多2.前期研究篇1房地产智库www.fdc01.com2009.09商业公共空间价值研究－如何克服水平递减主要流线如何让所有的铺子都好卖？单一的强迫性流线让人没有选择地逛遍每一件铺子门前，保证了客群的稳定，但降低了购物的乐趣和空间的丰富性。无主次的商业空间提供了充满趣味的购物空间和较长的商业展示面（所有的面）；形体规模较小时，其空间尺度近人，铺子具均好性。PLANA——创造单一的强迫性流线PLANB——创造无主次分别的漫游式空间成功案例——西郊百联成功案例——新天地3.前期研究篇1房地产智库www.fdc01.com2009.09一层平面二层平面商业公共空间价值研究－如何克服水平递减广场二层平台连接处如何让所有的铺子都好卖？广场型商业的底层商铺可达性强，视线通透，还能以临时活动庆典等吸引人气。但是广场空间尺度大，上层商业难以连通，造成二楼以上商业价值锐减；如果以独栋的方式经营，二层以上商业将受制于底层业态。另外，广场商业容易在使用初期、人气不足的情况下气氛萧条，显得尺度过大。PLANC——创造广场空间案例分析——大拇指广场弘基广场3.前期研究篇1房地产智库www.fdc01.com2009.09商业公共空间价值研究－如何克服垂直递减如何让楼上的铺子也好卖？控制商业单体规模就是将垂直递减效应消化在店铺内部，一个店铺跨越几个层面，入口设在可达性最强的底层。控制商业规模带来的负面效果就是整体商业群形体受限，每个店铺的面积也偏大，难以大范围推广。PLANA——控制商业单体规模成功案例——新天地失败案例——大宁商业广场4.前期研究篇1房地产智库www.fdc01.com2009.09商业公共空间价值研究－如何克服垂直递减如何让楼上的铺子也好卖？组织易达的二楼以上水平交通就是以增加上楼扶梯、上层连接天桥等手段促使人们到达并在楼上多逛一会。这个策略实施性较强，但是每一个增加的交通联系所能带来的效应，与它产生的新负担，两者的平衡点在哪里，这不是在设计初期就能预测到的。PLANB——组织易达的二楼以上水平交通失败案例——大宁商业中心4.前期研究篇1房地产智库www.fdc01.com2009.09商业公共空间价值研究－结论，不限于小体量独栋建筑2.，不限于单一的广场空间水平流线1.的二层以上小体量商业集群的价值体现设计原则创造无主次的漫游式商业空间组织易达性强前期研究篇1房地产智库www.fdc01.com难点分析篇如何对城市展示良好的商业氛围，并有较强的可识别性？如何最有效的消化长度及如何利用好长度？如何有效利用大进深商业空间？如何规避风险，将商业利益最大化？a.b.c.d.房地产智库www.fdc01.com2009.09项目概况-规划条件分析如何有效利用大进深商业空间？约110Mb.如何对城市展示良好的商业氛围，并有较强的可识别性？d.本案南京路淮海路本案大概是上海最长的一条商业街！本案沿沪太路长约1.5KM；南京路从外滩到南北高架约1.5KM；淮海路从南北高架到襄阳路约1.5KM；本基地进深较大；进深最大处约为110M左右，提升基地内部商业价值，增加人气，是本案设计又一难点。地块沿城市主要道路展示面较大；并且本基地容积率较低，建筑密度较大，平均层数为两层；本案建筑面积约为114155平方米。如何销售商铺、如何盘活整个商业区、如何分配销售及持有的比例，以达到利益最大化？总长约1.5KM如何最有效的消化长度及如何利用好长度？沪太路如何规避风险，将商业利益最大化？c.a.难点分析篇2房地产智库www.fdc01.com对策篇--方案解读最有效的消化长度及利用好长度的方法；有效利用大进深商业空间的研究；对城市展示良好的商业氛围，并有较强的可识别性形象的设计规避风险，将商业利益最大化的策略;a.b.c.d.房地产智库www.fdc01.com2009.09总平面对策篇--方案解读3房地产智库www.fdc01.com2009.09指标对策篇--方案解读3房地产智库www.fdc01.com2009.09最有效的消化长度及利用好长度的方法－结构分割1＝3a.”三个节点红坊金街绿巢红坊、金街、绿巢本案将一个商业中心划分为“对策篇--方案解读3房地产智库www.fdc01.com2009.09约266M最有效的消化长度及利用好长度的方法－长度分割约211Ma.约184M约270M约205M本案结合横穿地块两条道路及一条水系，将地块分成五段，每段长度均控制在300M以内（300M以上，人会产生疲劳感），并赋予五种不同的空间感受，来克服长度给人产生的疲劳感。1.5KM＝5X300M对策篇--方案解读3房地产智库www.fdc01.com2009.09室内街最有效的消化长度及利用好长度的方法－功能主题分割a.半室外街室外街红坊?红坊即文化广场；三个主题街即室外街，半室外街，室内街；绿巢即地景建筑与周边环境融为一体。?一条长街，五种不同的空间感受，缩短感受上的长度。一条长街＝五个主题＝红坊＋三个主题街＋绿巢对策篇--方案解读3房地产智库www.fdc01.com2009.09最有效的消化长度及利用好长度的方法－功能主题分割a.立体商业连接系统富有趣味性的红色广场各种不同的功能空间红坊对策篇--方案解读3房地产智库www.fdc01.com2009.09最有效的消化长度及利用好长度的方法－功能主题分割a.室外的街道－功能分解对策篇--方案解读3房地产智库www.fdc01.com2009.09最有效的消化长度及利用好长度的方法－功能主题分割a.半室外的街道－功能分解对策篇--方案解读3房地产智库www.fdc01.com2009.09最有效的消化长度及利用好长度的方法－功能主题分割a.室内的街道－功能分解对策篇--方案解读3房地产智库www.fdc01.com2009.09最有效的消化长度及利用好长度的方法－功能主题分割a.绿巢－功能分解对策篇--方案解读3房地产智库www.fdc01.com2009.09商业人流城市道路商业区人行出入口商业主要入口广场商业广场最有效的消化长度及利用好长度的方法－人流分析a.四个不同风格的人行入口广场将五个主题商业区自然分开，暗示主题的改变。对策篇--方案解读3房地产智库www.fdc01.com2009.09货运车流商业车流城市道路货运、商业车流出入口商业车流出入口地下车库出入口地面停车位地下车库范围PP最有效的消化长度及利用好长度的方法－车流分析a.PPPP车行流线与人行流线互不干扰，在商业内街与城市交通间形成缓冲。对策篇--方案解读3房地产智库www.fdc01.com2009.09有效利用大进深商业空间的研究－宽街b.48M12M12M12M12M宽街处理方法一即将商铺进深加大，商业街变宽。优点：可布置较多面积的商铺；缺点：商铺进深过大，难使用；商业街尺度过大，不宜于人的停留；空间感觉较差。商铺及商业街尺度适宜基地理想宽度当基地宽度变大时对策篇--方案解读3房地产智库www.fdc01.com2009.09有效利用大进深商业空间的研究－双街b.双街处理方法一即将商铺多加两排，形成两条