计算期（季度）2009年4季度2010年1季度2010年2季度2010年3季度2010年4季度2011年1季度2011年2季度2011年3季度2011年4季度1规划设计2前期工程3土方及基础工程4主体工程5装修工程6水电安装7电梯工程8空调系统9消防工程10智能系统11小区园林12公共配套13竣工验收2011年4季度2012年1季度住宅收益预测户型面积（㎡）预计单价（元/㎡）收益（万元）二房二厅69801550010819三房二厅239201750041860四房二厅63001800011340合计372001720964019总收益11亿销售收入、经营税金及附加估算表序号11.11.21.322.12.22.333.13.23.33.445项目投资计划估算表序号1234567891011121314151617项目开发成本估算表序号一1.11.21.31.4二2.12.22.32.4三3.13.23.33.3.13.3.23.3.33.3.43.3.53.3.63.3.73.3.83.4四4.14.24.34.44.54.64.74.8五六七资金来源与运用表序号一11.11.21.322.12.22.33二12345三四项目损益及利润分配表序号11.11.21.3234567891011项目现金流量表（全部投资）序号11.11.21.31.422.12.22.32.42.53456敏感性分析表因素变化情况基本方案销售收入变化工程成本变化商铺收益预测商铺建筑面积租金均价楼层回报率预算（㎡）(元/㎡·月)1层32005000.08二层32001600.07三层3200800.07四层3200600.05五层3200600.05总计16000销售收入、经营税金及附加估算表20112012项目合计上半年下半年上半年下半年住宅60818256081920616005销售面积3591915124113439452销售均价16932销售率95%40%30%25%商铺4174418553139159276销售面积14400640048003200销售均价28989销售率90%40%30%20%销售税金及附加6133153122581789555营业税5128128018881496464营业税附加25664947523防洪工程维护费18546685417交易管理费及印花税56414120816551销售费用30777681133898278销售净收入933522330834368272338443项目投资计划估算表2009年2010年项目名称投资金额上半年下半年上半年下半年土地成本31800.0031800.00前期费用554.23277.12277.12土方及基础工程645.71516.57129.14主体工程（含地下室）8071.355649.95水电安装484.28电梯工程322.85空调工程107.62消防工程107.62通讯工程53.81装修工程2690.45智能系统53.81有线电视、网络室外配套860.94开发税费1686.24281.04281.04281.04管理费1374.19229.03229.03229.03不可预见费420.1970.0370.0370.03合计49287.1131800.00857.221373.796359.19项目开发成本估算表总建筑面积53809.00万平方米单价金额项目名称计算程式备注（元/㎡)（万元）土地成本591031800.00原地价591031800.00以总建筑面积计交易税转让费滞纳金前期工程费103554.23勘察测量费843.05规划设计费70376.66临时供水供电1053.81场地平整、临时道路1580.71建筑安装工程费250013452.25土方及桩基工程120645.71主体工程（含地下室）15008071.35安装工程费8804735.19水电工程90484.28电梯工程60322.85含商业自动扶梯空调工程20107.62消防工程20107.62通讯工程1053.81装修工程5002690.45含内、外装修和公共部分智能防盗系统1053.81有线电视、网络1053.81室外配套160860.94开发期税费3131686.24配套设施建设费739.87按建安成本的5.5％用电负荷费430.47按8KVA/100m2，1000元/KVA计用水增容费322.85按0.1t/m2，600元/t计工程监理费141.25按建安成本的1.05％工程质量监督费14.12按建安成本的0.105％预算定额管理费13.45按建安成本的0.1％工程安全监督费20.18按土建成本的0.15％工程定额测定费4.04按建安成本的0.03％管理费用前四项3％1374.19不可预见费（二）+（三）3％420.19合计（一）～（六）916049287.11该单价为总建筑面积成本单价资金来源与运用表2009年2010年项目合计上半年下半年上半年下半年资金来源142952.0531800.00857.221373.796359.19经营活动产生的现金来源住宅销售收入商铺销售收入租金收入筹资活动产生的现金来源31800.00857.221373.796359.19自有资金31800.00857.22373.79359.19银行借款1000.006000.00其它负债其它来源资金运用66334.3531800.00857.221373.796359.19开发成本投资49287.1131800.00857.221373.796359.19经营成本销售费用3076.86销售税金及附加6133.20贷款还本付息7837.18盈余资金76617.700.000.000.000.00累计盈余资金0.000.000.000.00项目损益及利润分配表2009年2010年项目合计上半年下半年上半年下半年经营收入102561.85住宅销售收入商铺销售收入租金收入开发成本49287.1131800.00857.221373.796359.19运营成本（出租）销售费用3076.86销售、经营税金及附加6133.20财务费用837.18营业利润43227.50-31800.00-857.22-1373.79-6359.19补前期亏损利润总额43227.50所得税10806.88净利润32420.63税前成本利润率=利润总额/总投资=72.85%税后成本利润率=净利润/总投资=54.64%项目现金流量表（全部投资）2009年2010年项目合计上半年下半年上半年下半年现金流入109561.850.000.001000.006000.00住宅销售收入60818.05商铺销售收入41743.80出租收入0.00银行贷款7000.001000.006000.00现金流出66334.3531800.00857.221373.796359.19开发成本投资49287.1131800.00857.221373.796359.19经营成本0.00销售费用3076.86销售税金及附加6133.20贷款还本付息7837.18净现金流量43227.50-31800.00-857.22-373.79-359.19累计净现金流量-31800.00-32657.22-33031.01-33390.20净现值28995.80-31800.00-824.25-346.10-320.03累计净现值-31800.00-32624.25-32970.35-33290.38计算指标-32657.22-732.9842194.4534423.25财务内部收益率=42.00%42%财务净现值（i=8%）=28995.80敏感性分析表部分指标变化敏感性分析结果因素变化情况销售收入总投资税后净利润税后成本（万元）（万元）（万元）利润率基本方案102561.8566334.3532420.6348.87%销售收入下降5%97433.7666334.3527574.5841.57%销售收入上升5%107689.9466334.3537266.6756.18%工程成本增加5%102561.8568798.7029956.2743.54%工程成本减少5%102561.8563869.9934884.9854.62%商铺收益预测售价推算楼层收益（万元）750002400027428.571438777.14285713714.285714388.5714291440046081440046082.89887546382销售收入、经营税金及附加估算表64019378094638216000销售额5％营业税5％销售额0.18%销售额0.55%销售额3％项目投资计划估算表单位：万元2011年2012年上半年下半年上半年2421.41484.28322.85107.6286.0921.5253.812690.4526.9026.9053.81344.38516.57281.04281.04281.04229.03229.03229.0370.0370.0370.033001.514642.681252.72资金来源与运用表单位：万元2011年2012年上半年下半年上半年下半年25607.6037758.5029919.359276.4025607.6037758.5029919.359276.4025607.6019205.7016004.7518552.8013914.609276.4013138.258033.403939.47833.023001.514642.681252.72768.231132.76897