此页，可删除借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！商战无序，策划先行内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！谨呈：中山市天都城房地产开发有限公司天乙海岸名都高层洋房启动方案天乙海岸名都项目组2011年6月20日1本体1、产品分析2、本体价值分析货量单一重复，且户型以中大户型为主户型套内面积套数户型配对舒适三房118.5-122.25114154.4%户型套内面积户型说明户数总套数阔绰三房130.82-150.4153325.4%A1122.25三房二厅二卫带入户花园27633741豪奢三房175.5-300.2241219.6%A2130.82三房二卫二厅39151150.62顶层复式269.76-300.22110.5%A3118.5三房二卫二厅39146333.5合计2097100.0%A4121.6三房二厅二卫带入户花园47457638.4B1181.31四房二卫三厅14225746.02B2175.5四房二卫三厅27047385B2+f300.22七房三卫五厅92701.98?三房产品占比高，占接近80%；C1137.41三房二厅二卫带入户花园486595.68?C2150.41三房二卫二厅487219.68四房户型超过400套，占C3147.86三房二厅二卫带入户花园466801.5619.6%；C3+f269.76六房三厅四卫带入户花园2539.52合计2097285852.96?大户型产品欠缺；属性：别墅社区的高层洋房单位，容积率较高，楼间密度大；共约2100套，整体货量较大?别墅社区；?产品主要分布在社区周边；?资源占有较别墅低；?总户数达2097套，货量较大；总用地面积278411.6总建筑面积546816其中居住区建筑总面积523879住宅建筑面积386021建筑密度25%绿地率59.60%建筑容积率1.7高层容积率约4.8高层总户数2097?A类户型共1532套，全部为3房产品；套内119-131方；?梯户比较低，2梯4户；?户型固定，较难改动；?赠送面积少，不超过5户；?部分产品主卧呈锐角形，不够方正；?产品主要分布在社区周边；全部临主干道或民房；?少量产品具备江景；?以东南向及西南向为主；?B类户型共412套，全部为4房产品；套内176-181方；?梯户比较低，2梯2户；?户型固定，较难改动；?户型方正实用；?跃层设计具备豪宅气质；?产品主要分布社区花园内?除小部分临民房外，基本上没有不良视野及噪音污染；大部分具备江景，视野开阔；?以南向及西南向为主，为社区高层的明星产品；?C类户型货量较少，共142套，全部为3房产品；?套内137-150方；?梯户比较低，2梯3户；?户型固定，较难改动；?户型方正实用；?产品主要分布社区花园内；?部分产品具备江景，视野开阔；?部分产品具备景观优势；?纯大宅，低梯户比，开阔视野，价值突出；?内部优质景观打造；?强势的社区资源；户型套内面积户型说明户数总套数A1122.25三房二厅二卫带入户花园27633741A2130.82三房二卫二厅39151150.62A3118.5三房二卫二厅39146333.5A4121.6三房二厅二卫带入户花园47457638.4B1181.31四房二卫三厅14225746.02B2175.5四房二卫三厅27047385B2+f300.22七房三卫五厅92701.98C1137.41三房二厅二卫带入户花园486595.68C2150.41三房二卫二厅487219.68C3147.86三房二厅二卫带入户花园466801.56C3+f269.76六房三厅四卫带入户花园2539.52合计2097285852.96洋房市场竞争较为激烈，从推货时间和面积段来看，预计东逸湾、御海东郡、佛奥、万科是本项目洋房的主要竞争对手?海岸名都周边目前在售洋房类项目总货量盘点（顺德项目为套内面积）：项目未来推货量户型竞争面积段大户型套数预计推售时间预计推售价格水悦云天约9.8万方/638套2-4房74-754132月底850094-100117-135152-160华夏新城约2.0万方3-4房128-1502204月初8000保利百合264公寓138套，大公寓：39-57122迟销公寓：7150户型122，另4121-183大户型：7500套为小户型东逸湾货量大，且以大平面为主——————————御海东郡18003月5日110-220180010月初7000-8000佛奥阳光花园货量大2-4房130-140方——持销4500逸湖半岛货量大2-4房106-141方——持销3800-4300东凤万科首批4.5万2-3房80-100方——10月初4500-5000江临世家543月4日130-140544月初4800-5200保利外滩一号17422房90方5763月初130003房110-155方6684-5房210-230方398合计4251————水悦云天：2011推货主要为中大户型，拥有较好的景观资源，2010年推售节奏较快，推售货量较大，预计2011年将保持高频率的推售速度?位于德胜河旁，拥有较好的江景资源，但配套较差；?2011年推售以大面积段得大户型为主；?前期推售节奏较快，高频率集中开盘和加推新货；?操盘策略为集中认筹-集中推售-少量货量-高频次推售项目未来推货量户型竞争面积段大户型套数预计推售时预计推售价间格水悦云天约8.8万方2-4房74-754132月底8500/638套94-100（≧117方）117-135152-160华夏新城：本地知名开发商，周边配套成熟，2011年将有最后3栋大户型推售，2010年推售以多展示和活动冲击客户，蓄客时间较长等特点?本地知名开发商，位于天佑城旁，周边配套成熟?2011年推售主要为大面积段户型；?2010年推售以多展示和多种活动配合，从两个角度冲击客户，持续销售效果较好；?蓄客时间较长；老业主重复购买较多，于容桂本地市场较有影响力及口碑；项目未来推户型竞争面大户型预计推预计推货量积段套数售时间售价格华夏约2.03-4房128-220套4月初8000新城万方150保利百合花园：2011年已无新货推售，预计6月份清盘，客户以容桂本地人为主，目前剩余大户型货量122套?品牌开发商?2011年已无新货推出?目前剩余货量还有122套121-183㎡的大户型?预计6月份清盘，客户以容桂本地人为主项目剩余货户型竞争面大户型推售时预计推量积段套数间售价格保利约1.84-5房121-122套6月清7400花园万方183盘保利外滩一号：后期货量较大，价格高，多为大平面，是本项目的上游产品?货量：还有未推货量约1724套，且基本都为大平面产品；?价格：13000元/方，从产品价格来看，与本项目的别墅产品价格类似；?客户：基本为容桂本地客户，极少量广州客户；保利外滩17242房90方5763月初13000一号3房110-155方6684-5房210-230方398东逸湾：大盘，前期积累业主多，别墅已无产品，后期洋房货量大，且以大平面为主?货量：8000亩社区，前期一直主推别墅产品，后期洋房货量大，?且以大平面洋房为主。洋房是今年主推的产品，将是本项目洋房产品的直接竞争对手，但虾皮产品由于工程进度很慢，暂时还不会进入市场；?价格：目前倚湖居（主力90方三方）均价6000元/方；?客户：主要来源于大量容桂；佛奥阳光花园：东凤较有影响力的洋房盘，目前主推80-140方洋房，市场表现好，后期货量大?项目位置：东凤镇东海五路28号；?目前主推80-90方小户型204套，130-140方大户型207套?后期还有至少1000套产品推出，户型未知；?客户为5成小榄、3成东凤、约2成广州、顺德客户项目剩余货量户型竞争面积段大户型套数推销时间推销价格佛奥目前主推2-3房80-90207持销4500阳光3-4房130-140花园未来推货未知未知货量大未知逸湖半岛：主打小户型，大户型走货慢，价格较低，后期有货推?货量：目前主推70-90方户型有592套，106方有152套，130-140方大户型有20套余货，后期仍有产品推出，主要为大平面；?价格：靠近路边均价：3800元/方，其他4300元/方；?客户：7成小榄客户，2成东凤本地人，约1成广州、顺德客户；项目剩余货户型竞争面积大户型推销推销量段套数时间价格逸湖目前主2-3房70-90180持销3800-半岛推3-4房107-1404500未来推未知未知货量大未知货南桂园江临世家：洋房走货慢，后期无余货，基本进入尾盘，对本项目的洋房不构成竞争?货量：目前主推80-90方的3-4房，剩108套左右，后期洋房只有54套130-140方的3-4房，预计4月初推出；?价格：4800-5200元/方；?客户：南头和东凤各4.5成，广州约1成，小榄客户非常少；?该项目距离广珠西线南头出口、广珠轻轨南头站仅2分钟车程，尾货笑话上有意向广珠西线覆盖范围进行推广；项目剩余货量户型竞争面积大户型推销时推销价段套数间格南桂园目前主推2-380-9054持销4800-江临世房5200家未来推货3-4130-1404月初房竞争分析：1、洋房区域对比度大，周边市场整体供应量充足；2、洋房主力竞争对手主要客户来源为本地，同时依托项目地缘、交通配套、稀缺资源做到吸引外区客户；1、本案户型较之竞争项目不具备优势；2、现市场供应的优势产品具备特征：实用率高、赠送面积大、户型方正、多阳台；3、户型劣势为项目必须克服的问题；4、但本案大开间、大进深、豪华主卧等户型亮点；优势景观资源、别墅社区等项目优势具备强势差异化优势