谨呈:金地（集团）股份有限公司中国·深圳·观澜2011豪宅革命元年————金地天悦湾金地天悦湾营销策略总纲＆销售执行报告营销策略总纲＆销售执行报告世联地产金地天悦湾项目组2010年5月营销顾问阶段大事件：2009年12月，?世联提交《金地观澜定位报告》，为项目的纯低密度产品打造提供思路。2010年4月，?世联就项目核心价值梳理和产品打造方向进行风暴沟通和探讨，确定了项目以“产品力”为依托打造成深圳一线豪宅，并确定多个打造点。2010年5月，?世联运用自身资源，安排对片区豪宅客户进行深访，为项目的产品和配置打造方向提供依据，并提出多项深化建议。世联——为卓越而来！时间事项世联重大建议(金地采纳)根据客群需求，部分建议：?“有机农场”；项目营销价?直饮水系统；值点梳理和?可选择别墅精装修；2010年4月16核心诉求方?重视教育资源拓展(美加学校和深圳外国语学校)；日式探讨风暴?可选别墅庭院精装修；会?建议项目组建一个团队，为客户提供顾问式服务，包括首席园林师、首席室内设计师、首席物业服务师和首席艺术总监。深度访谈近15批高端客?根据目标客户访谈，提交配置建议：户，提交：?建议适当减少智能化系统，把预算用在对品质的提升上《20100516_。做灯光控制及彩色可视对讲，取消窗帘控制智能化；2010年5月16金地观澜项?建议增加地下车库墙壁的艺术壁画；日目_目标客?建议电梯轿厢净高度尽量保持在2.5米以上；户深访总结?配套建议：取消雪茄吧，增加棋牌室、阅览室在一期的及配置建社区文化活动室。议》项目概况“2011金地，全周期顶级豪宅”?总用地面积：157310㎡；?总建筑面积：343007㎡（可售面积211682㎡）；?综合容积率：1.42；?产品类型：双拼、联排别墅、叠拼、多层；产品类型合拼后套数户均面积双拼别墅4套350㎡联排别墅97套270㎡叠拼别墅176套252㎡8层平面480套178㎡8层复式301套200㎡目标沟通金地观澜的“三高”目标——高速度、高价格、高影响力世联对目标的理解硬指硬指标标高价格、高速度高价格、高速度33年年的时间（即的时间（即20132013年底年底前），力争实现项目整体前），力争实现项目整体100100亿亿的销售金额。的销售金额。软软指指标标高影高影响响力力跳出深圳，建立本项目在跳出深圳，建立本项目在全国全国范围内范围内的广泛口碑和影响力。的广泛口碑和影响力。目标解读1︱硬指标33年年//力力争争100100亿亿价量突破，持续两年成为华南区域乃至全国范围内的豪宅销售标杆。年份销售金额将整盘近100亿销售目标分2010年下半年4亿元解到2年半的销售时间内，2011年40亿元则2011年-2012年须实现销售金额40亿/年。2012-2013年50亿元100价速目标1整盘销售金额亿——单盘销售金额突破百亿价速目标2年均销售金额40-50亿——单盘回款速度全国领先本报告是严格保密的。71、整盘销售金额100亿意味着：成为深圳房地产历史上罕有的高速高价。经典案例：星河丹堤——3年半，实现100亿以上，总体均价3万元/平建筑面积：360580平方米占地面积：200322.18平方米绿化率：38.00％容积率：1.80发售时间：2006年7月本报告是严格保密的。82、每年销售40亿意味着：上海、北京年度销售金额前三甲，深圳、广州年度销售金额第一位。本报告是严格保密的。9目标解读2︱软指标全国范围影响力：强势引领金地集团品牌、地产全行业以及全国豪宅客户等三大领域。金地品牌全国视野1影响力——构建金地华南独创的特色作品系地产行业全国视野影响力2——成为全国发展商尊崇并效仿的标版影响力3豪宅客户全国视野——引发全国顶级豪宅客户的瞩目本报告是严格保密的。101、金地品牌全国视野：引领趋势，打造金地华南独创的特色作品系趋势：全国一流发展商都在进行豪宅系产品细分中信：湾区作品系??中信红树湾——中信红树湾——顶级顶级城市城市豪宅豪宅??中信岸芷汀兰——中信岸芷汀兰——改善改善型型??中信山河——中信山河——未来滨海未来滨海地标地标华侨城：波托菲诺作品系??波托菲诺纯波托菲诺纯水水岸——岸——顶级别墅顶级别墅??波托菲诺天鹅堡——波托菲诺天鹅堡——顶级豪宅顶级豪宅??波托菲诺香山里——波托菲诺香山里——改善改善型型本报告是严格保密的。11金地：全周期豪宅作品系?金地岗厦2011，豪宅客户“一未来璀璨城市地标网打尽”?金地观澜重构豪宅价值力：产品力第一的顶级豪宅?金地黄江完美养生：顶级山水资源豪宅本报告是严格保密的。122、地产行业全国视野：成为全国发展商尊崇并效仿的标版从推荐开发商参观，到开发商自发慕名而来，深圳的豪宅项目总是那么受外地开发商的热爱。金光华龙岸项目形象岗接待表统计序号日期客户名称同行人曾经或正在操作的项目16.15万科地产13第五园、东海岸等，他们先后来过4次27.14中海地产4大山地37.15彭成地产6坪山有几个待开发项目47.16招商地产15澜园57.16龙园地产5龙园意境67.17深振业15惠阳振业城77.17和记黄埔5御峰圆87.19龙光地产7汕头项目97.19鲁能地产5海蓝揶风107.2中信地产6湾上六座案例案例案例：：：117.21石泽地产5案例：127.23江景地产6沙田凯伦湾137.23恒丰地产4御景水岸据不完全统计，龙岸现场开放147.24博瑞瑞地产9优品道据不完全统计，龙岸现场开放157.27立信地产4江西项目3个月内，共接待深圳及外地168.1鸿荣源3熙龙湾3个月内，共接待深圳及外地178.2十堰市阳光地产7待开发60188.8大连华锐8大连蓝渤湾60多多家知名开发商家知名开发商的的参参观观考考198.9中海地产9阳光玫瑰208.11鲁能海口公司7海口.海蓝椰风察，来访人次约240批，影响218.12龙光地产9君悦龙庭察，来访人次约240批，影响228.12金地3旧城改造力迅速扩张。238.12方圆地产8月岛力迅速扩张。248.14虹祥地产4贵州300亩待开发项目258.20卓越地产7卓越世纪中心268.21宝嘉地产7宝嘉上筑278.21和义元地产8东城尚品288.14虹祥地产4贵州300亩待开发项目298.25中原地产7上古城308.27合正地产3合正名园318.29融科地产5心铭湾328.29华锐地产（沈阳）4华发天地339.1华锐（沈阳）4华发天地本报告是严格保密的。13349.3佳苑7紫金港湾359.6三亚鸿洲地产8时代海岸3、豪宅客户全国视野：引发全国范围顶级豪宅客户的瞩目真正具有划时代意义的豪宅，都备受全国豪宅客户的瞩目与追捧。世联案例：北部湾1马岩松作品号本报告是严格保密的。14世联案例：华润幸福里国际背景买家比例高达35%本报告是严格保密的。15目目标标解解读读小小结结Q1Q1、、项项目目实现实现目目标标的基的基础础在在哪哪里？里？Q2Q2、营销如何发力，从而保证目标的达成？、营销如何发力，从而保证目标的达成？1豪宅是怎样炼成的？本项目价值号召力深圳现阶段豪宅发展现状：“地段+资源+物业类型”典型代表：香蜜湖1号、波托菲诺波托菲诺香蜜湖1号“显赫地段造就一个个顶级豪宅神话。”本报告是严格保密的。18听听业主的声音：——“我们就住华侨城，对这边很熟，这边环境好，而且生活也方便。”——“喜欢华侨城的的社区环境，这边配套齐全。”——“在城市中心，这里配套还行，生活方便。”——“我选香蜜湖1号主要是它在市中心，配套好，交通好，将来孩子上学比较方便。”——“香蜜湖1号产品太密了，基本没什么活动空间。”——“香蜜湖1号周边环境不行，出来就看到宏浩花园这种房子，感觉档次要降低很多。”——“波托菲诺一期别墅的布局排得很密，感觉密度很大。外立面颜色搭配得比较俗气。”深圳现阶段豪宅发展现状：“地段+资源+物业类型”典型代表：天麓、天涛轩天麓天涛轩“强势的山海资源奠定顶级豪宅地位。”本报告是严格保密的。20听听业主的声音：——“东部华侨城对于她们50、60年代的人来说是最好的居所。”——“住在这想不长寿都很难。”——“这里的球场还不错，空气真的很好。”——“深圳很多别墅我都看过了都不喜欢，你们这里的房子还不错。”——“有山有海的资源才更具价值。”——“这个海景使我想起了西藏的某一个湖，真美。”——“住进天麓后,感觉与世隔绝，没有娱乐，也无法与人交流。豪宅的概念一定是方便的。”——“东部的生活配套还是比较欠缺，适合度假，不适合居住。”深圳现阶段豪宅发展现状：“地段+资源+物业类型”典型代表：曦城、水榭山曦城水榭山“纯别墅物业类型便可步入顶级豪宅行列。”本报告是严格保密的。22听听业主的声音：——“曦城是纯粹的别墅区，这一点很好，没有高层，显得有档次。”——“华侨城和招商联合打造的别墅区，一定没问题，他们做别墅还是比较有经验。”——“曦城距离广深高速很近，像我这个年龄段的人，神经比较脆弱，真无法忍受过大的噪音干扰。而且外立面是白色的，太素了，没品质。”——“水榭山户型不好，只有200多平的户型好一点，周边现在比较荒凉，未来安全问题不知道大不大。”深圳现阶段豪宅发展现状：“地段+资源+物业类型”典型代表：龙岸“晋级豪宅仅以分解容积率便可实现。”本报告是严格保密的。24听听业主的声音：——“龙岸的会所和园林很大气，让人感觉很有面子；非常喜欢园林的浓郁地中海风情设计，湖岸加拿利海枣，让我想起我在迪拜酒店渡假时看到的那些加拿利海枣，和龙岸的是一样的。”——“选择龙岸的重要原因在于是一个别墅社区，有湖景、有水库，并且户型设计好，楼间距很大，同时交通也便利。商业气氛不重，适合居住。另外，看好龙坂片区的发展，3-5年外部配套就会完善，会是