金色芙蓉雅苑项目规划定位报告无极智业2011年3月壹。现状，我们必须认清环境提要：项目所处的市场竞争环境CO：N内贰。站位，我们必须认清自己T容提要：客观的认识自我E纲NT要S：叁。破局，我们必须应用策略提要：为项目制定合理的推广策略肆。嬴销，我们必须实现突破提要：明晰项目营销的工作要点壹。现状，我们必须认清环境宽城区楼市概况2010年土地供应状况2010年，长春市计划出让土地1955万平方米（不包含企业改制用地），总共610万平方米的经营性用地出让计划比去年增加了22%，总共148宗经营性用地也比去年增加了2倍多，待选土地总面积更是达到了2012万平方米。供地的数量、面积都创造了长春土地市场的历史新高。宽城区35宗，总面积416万平方米，同比增长了556%。区域楼盘分布中冶地产恒大恒利华亨名城华大天朗国际吴中印象美韵星海证大光明城東田青年城万龙北斗星城金质融城四季经典金美程家园荣旺天下保利百合目前铁北在售项目不多，主要集中在亚泰大街与青年路两侧，亚泰大街两侧项目均价在5000元左右，由于证大光明城、华大天朗国际与吴中印象等项目拉升，使得该区域价格涨幅较大。青年路周边均价4500元左右。区域楼盘供应情况从2010年土地供应状况来看，宽城区发展开始提速，同时随着知名开发企业的进驻（如：万达、恒利、恒大、中冶等）使得该区域的房价随着市场一路飙升，区域内开发更是异常激烈，这些项目主要集中在凯旋路、青年路两侧以及亚泰大街附近，本项目周边项目较少。因此，我们如何合理有序的开发规划将是我们重点要研究的方向。小结：1、宽城区今年的楼盘较多，并且多为大盘开发，竞争异常激烈。2、区域内楼盘档次齐全，可供选择空间较大。3、区域内购房者多数以自住为主，市场中泡沫较小。4、功能型实用型两房，以及中小户型供应不足，市场中倍受青睐。5、区域竞争楼盘中，对于楼盘的景观规划以及营销宣传较为重视。贰。站位，我们必须认清自我对本项目的理解1、地段◎本案位于长春市宽城区铁北二路附近，人居指数较差，出行购物极为便利。◎项目位置较为尴尬：被若干铁本案路包围，周边又没有很好的生态资源。◎从本地块的地形和地貌来看，也没有独特的优势，并且地块不方整不利于规划。◎因此说，本地块的先天价值不足。2、地块本项目16万㎡的占地规模适中，但是尴尬的位置难以形成高档的居住生活区。地块呈不规则状分布，“缺角”，对于项目规划有一定的难度。多段铁路从地块周边穿行，对于铁路周边的房子造成了潜在的销售难点。因此在规划的过程中，尽量扬长避短，来弥补项目的硬件不足。3、地块的区域价值本项目位于宽城比较成熟的居住区，周边知名企业较多，邻近一些政府部门，以及国营企业等，有利于本项目就地挖掘客源。由于周边缺乏一个以中小户型为主的实用型住宅小区，本项目的介入，将会方便在这周边工作和居住的居民的生活条件，同时为区域内乃至整个城市首次置业者提供一个置业空间。项目SWOT分析S（优势）分析地段优势：本项目所处位置周边区域发展较为成熟，东侧为火车站出行极为便利，向东南可到西安大路至人民大街，同时轻轨3号线在项目周边穿行，交通优势极为明显。配套优势：项目地处宽城成熟生活区，各项生活配套较为齐全。无论是出行还是购物都极为方便，大大节省了生活成本。W（劣势）分析地块劣势：项目用地非常不规范，不利于很好的对地块进行规划。环境劣势：项目周边多段铁路围合在项目周边，使得本项目的居住环境受到很大影响，环境非常嘈杂，尤其是铁路边上的房子受到影响将会更大。规划劣势：容积率相对较高，建筑成本较高，风险较大，如何有效规避这一劣势是我们重点的研究方向。规划劣势：为了获得较高的容积率，本项目在产品规划中势必出现挡光现象，因此如何最大的可能避免这一现象也是规划的一个重点。O（机会）分析1、项目周边企业、政府机构、大型购物场所较多，可以为本项目提供较好的地缘客户群体。2、产品规划、设计的差异化、品质化，将会有利的促进项目销售。3、较为有利的市场前景使得市场中，中小户型销售走俏供不应求。4、成熟的区位，便利的交通二者为项目发展奠定基础。5、以弥补市场中的功能型与实用型的中小户型社区出现，满足市场中强烈的购房需求。T（威胁）分析1、项目在面临区域内其他项目的竞争中压力较大，所以在寻求自己独特的卖点上困难较大，公司需高度重视在营销上的创意和投入。2、铁北地产市场处于快速发展阶段，对于投资风险应有理性、完善的判断，营销策略的准确性异常重要。3、国家公布的房地产调控的新政，将会对购房者造成一定影响，持币待购是这部分购房者的心理反应。小结：通过项目的SWOT分析，发现本项目核心优势并不明显，劣势+威胁优势+机会。项目所面临的劣势与威胁，需整合自身的核心优势，并深入挖掘产品的潜力与卖点，以高质量的服务和有效的推广手段，在市场上层层推进，分阶段实现目标。只有提高自身的核心优势、核心竞争力、核心卖点，面对激烈的竞争才能够从容以对，从而获得利润的最大化以及产品、品牌的知名度和美誉度。如何提升核心卖点？提升核心优势=提升核心品质建筑品质景观品质规划品质核心品质服务品质更多品质提升规划品质本案产品规划的可能性普通住宅结合公寓（高层、小高层）势必与市场同类产品产生激烈的竞争，而本案在地段等先天条件上并无优势，最终只能靠价格以及差异行销与对手抗衡，销售难度必然加大！因此，在产品上，需要我们差异化创新定位！总体规划原则以人为本，营造归属感—体验实用长春宽城区在售楼盘不少，但是缺乏的是真正意义上的实用住宅。现代人对“家”的理解具有明显的心理性和生理性。“家”不在仅仅是一个栖身之所，而同时还应该满足业主的各种需求，如在物业品质上，居住的舒适程度上，以及未来的升值潜力上，充分考量，因此在保证功能性与实用性的前提下适当的营造一种购买的归属感尤为重要。总体规划风格建议法式风格，浪漫情怀户型配比建议产品类型户型面积区间总面积比例小高层、高层实用型一室40～55㎡12%小高层、高层紧凑型两室59～70㎡35%小高层、高层舒适型两室71～85㎡33%小高层、高层紧凑型三室90～110㎡9%小高层、高层舒适型三室110～130㎡9%公寓产品平层、复式50～70㎡2%产品布局示意图一30层高层30层高层30层高层30层高层30层高层小高层核心景观27层高层24层高层高层27层高层324层高层0公核心景观24层高层核心景观寓公寓18层高层高层18层高层11层小18层高层幼儿园18层高层高层11层小幼儿园产品布局示意图二修改前面积11260021462531406241155051237561170071312581406291518710126001117187121343713101251412925151440016165371796751916537　242709修改后面积1422711.5130412452711.5139733452711.5139734422711.5130415452512.5140636392512.5121887423012.5157508452512.5140639452512.51406310421811.5869411553012.52062512431812928813451811.5931514472711.51459415441812950416481111.56072173027201620018451111.556931930272016200　　　　240336新增地块楼体排布示意6F11F11F11F排布说明：这样排放不但可以有效降低前一地块的容积率压力，而且对于整个小区的规划上起到了充分利用空间的作用。两块地块相互融合，提升了整个小区的居住品质。公寓公寓建议在园区的东北角做2栋公寓产品，以小户型为主，以此来满足青年人的购房需求。公寓产品户型参考52.52㎡39.35M2公寓产品复式户型参考结合户型举架，设计目前市场上备受年轻人认同的复式户型。复式产品的设计现在备受年轻人青睐，动静分区非常明确，空间结构分区合理，可以作为产品创新存在。小高层户型参考一梯三户户型参考，面积在70-90平之间，在小区的左小高层下角处。小高层高层户型参考高层高层高层高层两梯三户户型参考，在中间户型面积80平为小面积，两边户型为大户型90-100平之间可在小区的北侧做该户型产品。高层户型参考高层高层高层高层两梯四户，北侧的1、4户型面积约在120平，南侧的2、3户型面积约在85平左右。该户型可在小区的南侧或中央区域来做。中小户型格局展示特色设计——飘窗窗未落地，不计入建筑面积，但室内空间却有所扩大，窗台可以小坐，可以摆放陈设，也可以通过焦距调整成为梳妆台或写字台，具有很大的使用价值特色设计——露台露台大面积露台，不计建筑面积，为住户提供更多活动空间的同时，又可形成立体绿化丰富立面造型。如果项目竣工验收后，通过销售精装修房，完全可以实现增加使用面积的效果。露台特色设计——三维空间提供一种空间上的变化，强调户内公共区域与私密空间的区分，提供给住户一种更富趣味的居住情景，较受年轻消费者的欢迎建筑立面参考建筑立面参考建筑品质升级节能低碳已是大势所趋，如何充分配置产品线并形成赶超将是屹立市场的法宝。【节能窗材、墙体】三玻窗的配置、节能墙体的提高为室内温度提升3-5度。【智能化社区管理配置】门禁系统、远红外线对射周边防范系统、可视对讲系统、燃气报警系统、远程抄表系统等应用，实现高端社区的标准。景观品质升级提升提升品品质质，，除除了在硬件、了在硬件、配套品配套品质质之外之外，在，在营销营销推广推广过过程中我程中我们们始始终终坚坚持持为为客客户营户营造一造一个个卓越卓越的的体体验验氛氛围围。。品品质质的