www.fdc01.com房地产智库专业之道惟精惟一RoadOfTheSpecialtyOnlyRefineOnly谨呈：金地集团武汉公司城市顶级豪宅研究及名郡核心价值体系www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库专业之道惟精惟一RoadOfTheSpecialtyOnlyRefineOnly报告框架R1：项目定位核心问题豪宅案例研究体系匹配本项目价值体系www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库专业之道惟精惟一RoadOfTheSpecialtyOnlyRefineOnly目录导航CONTENTS　NAVIGATION一、项目定位www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库专业之道惟精惟一RoadOfTheSpecialty万科城OnlyRefineOnly美联五福路项万达广场目橡树湾葛洲中城坝国际华武汉天地万景国际三阳金城融科天城金域华府泛海国际大智嘉园武汉豪宅分布图：水岸国际传统豪宅区域集中在长江两岸和汉口中心区，以高层物业为主，其他区域资源型个盘呈散点供宝利金应，相对集中在占用江景资源片区玉万。和黄花楼街地块积桥达东湖国际华润中央公园金都汉宫一类高端二高端世茂锦绣长江类三类高端www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库专业之道惟精惟一RoadOfTheSpecialtyOnlyRefineOnly武汉高端项目价格梯队区现实点价格楼盘名称建筑面积区域预计主力户型核心卖点入市时间域（元/㎡）95-115㎡二房，120-140㎡三房，武汉天地1400000江岸区2700017500江景、教育、商业2007年10月150-200㎡三房变四房95㎡二房，110-140㎡三房，160-融科·天城451800江岸区14000地段、配套2007年5月180㎡四房95㎡二房，125-150㎡三房，160-泛海国际居住区220000(一期)硚口区13000地段、CBD资源2010年6月190㎡四房汉宝利金中央荣御230000江汉区1600080-100㎡二房，110-130㎡三房地段2009年12月口银泰大智嘉园70000江岸区1050085-95㎡二房，115-135㎡三房地段2009年11月葛洲坝国际广场490000江汉区1150095-105㎡二房，120-140㎡三房地段、商业2010年3月菱角湖万达广场510000江汉区1050091-97二房，130-150㎡三房地段、商业2010年3月和黄花楼街地块135000江汉区——80-90㎡二房，101-120㎡三房地段、配套预计2010年10月38-42㎡一房，75-90㎡二房，110-中华城182000(一期)江汉区——地段、配套预计2010年10月120㎡三房90-100㎡二房，135-160㎡三房，复地东湖国际1000000武昌区13500湖景2008年11月160-190㎡四房武万科金域华府188800青山区1260065-70㎡二房，83-88㎡三房产品附加值、环境2009年10月昌福星惠誉水岸国际400000武昌区——85-95二房，120-140㎡三房江景预计2010年9月华润橡树湾476000青山区——85-95二房，115-135㎡三房江景、人文预计2010年8月积玉桥万达广场612500武昌区——90-100二房，120-140㎡三房江景、商业预计2011年9月华润中央公园430000汉阳区1160085-95二房，120-150㎡三房江景、人文2008年12月汉90-125㎡二房，160-180㎡三房，阳世茂锦绣长江1450000汉阳区8300江景2006年10月180-240㎡四房本项目60000江岸区——89㎡二房，125㎡三房地段、江景www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库专业之道惟精惟一RoadOfTheSpecialtyOnlyRefineOnly项项目形象定位目形象定位为保证高端住宅市场分析对名郡项目的参考价值，特对武汉高端楼盘进行细分：一类高端：单价超过15000-25000，代表楼盘武汉天地、金都汉宫、万达积玉桥公馆二类高端：单价13000-15000，融科天城、东湖国际本项目的整体定位：城市顶级豪宅定位为一类高端www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库专业之道惟精惟一RoadOfTheSpecialtyOnlyRefineOnly项目价格定位项目价格定位从市场定位分析价格档次金字塔项目名称1.6万元金都汉宫1.8万元武汉天地一类高端晋合世家(带装1.8万元　修)融科天城1.4万元二类高端东湖国际1.2万元　锦绣长江本项目目前定位的一类高端可实现的价格在1.6-1.8万元/平方米间备注:武汉天地目前尾盘对外报价2.7万/平米,实际上无成交,三期实际成交均价为1.7万/平方米.尾盘高区在2.2万/平方米有成交.融科天城目前均价1.4万,成交速度缓慢www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库专业之道惟精惟一RoadOfTheSpecialty项项Only目价格定位Refine目价格定位Only项目销售期内价格涨幅多因素估算表　200820092010201120125%-10%城市，片区历史涨幅推算　5%-10%　10%　5%10%-15%经济环境影响-5%0%5%5%5%政策环境影响-5%-3%-3%-3%-3%城市增长幅度变化因素竞争供需影响0%0%-5%-5%-5%　-小计5%-0%2%-7%　7%-12%　7%-12%　7%-12%　区域修正价格涨幅0%2%2%2%2%项目修正价格涨幅0%-2%2%2%2%合计0%4.50%10%10%10%因宏观调控制影响,预计2011年价格较2010年基本持平,本项目2011年入市价格约：18000元/平米以上www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库专业之道惟精惟一RoadOfTheSpecialtyOnlyRefineOnly项项目目目目标标客客户户定位定位目标客户访谈总结:购买目的1.长期自住60%；主要为改善居住环境，体现身份象征；2.偶尔居住20%，在其他区域有房，但喜欢中心区的生活；3.投资兼偶尔居住20%；单纯的投资意愿不大，因为升值空间已经有限，但长期来往于武汉和其他城市间考虑投资兼自住；价格接受程度a.1.8-2万间价格可以承受，但主要看产品有什么吸引的地方；www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库专业之道惟精惟一RoadOfTheSpecialtyOnlyRefineOnly打造顶级豪宅是本项目的核心问题，我们需要站在更高的角度探究豪宅借鉴国内外豪宅案例目的是为构建豪宅价值体系提供参照指标，以利于构建名郡的核心价值体系。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库专业之道惟精惟一RoadOfTheSpecialtyOnlyRefineOnly目录导航CONTENTS　NAVIGATION二、国内顶级豪宅研究www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库专业之道惟精惟一RoadOfTheSpecialtyOnlyRefineOnly城市豪宅KPI价值体系研究代表案例：选取案例原则：?青岛东海路9号1、高密度城市豪宅；?深圳星河丹堤?杭州金色海岸2、城市中心或规划中心地段；?深圳红树西岸?上海华府天地3、均价显著高于项目周边普通项目均价。?杭州西湖8号公馆?深圳中信红树湾?深圳波托菲诺?香港贝沙湾?香港凯旋门?……www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库专业之道惟精惟一RoadOfTheSpecialtyOnlyRefineOnly金缔置业对全国范围内顶级豪宅案例进行研究，总结出豪宅的5种核心价值体系?凯旋门??BrickellKey功能转换—东海路9号?Williamisland?精装修—金色海岸?附送价值—蝴蝶谷?东方润园顶级配套私享五星级物管核心产品创新驱动力高端智能化历史人文?红树西岸?上海华府天地?杭州西湖8号公馆www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库专业之道惟精惟一RoadOfTheSpecialtyOnlyRefineOnly一、产品创新www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库专业之道惟精惟一RoadOfTheSpecialtyOnlyRefineOnly??功能转换豪宅案例3精装修东海路9号：以酒店标准打造的青岛滨海超高?科技智能?附送价值层豪宅，强烈的地标效应产品创新?青岛市区繁华地段?占地约10100平方米，总建面95368平方米，容积率：8.95?目前售价：均价28000元/平?2栋50层塔楼及2层裙楼组成?户型面积：以三房170—270平米为主，其中顶层为623的复式公寓?动感的“帆”形外观www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库专业之道惟精惟一RoadOfTheSpecialtyOnlyRefineOnly极具地标效应的高度、外形及顶级酒店装修标准的应用，使得项目超越一般居住功能的，功能转换到顶级酒店层级，实现了价值提升www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库专业之道惟精惟一RoadOfTheSpecialtyOnlyRefineOnly深蓝广场,引入五星级酒店雷迪森广场酒店物管，打造高端酒店式服务住