中铁子悦薹淡季营销方案2013年4月报告目录一、宏观市场分析二、项目重新解读三、本案阶段营销策略宏观市场分析三亚整体销售情况重点竞争项目监控分析本案整体销售分析整体销售情况分析n随着全国楼市一片火热，三亚楼市在今年11月份开始发力；n旺季从销售价格来看，除一月份以价换量的，出现了一次小的探底，11月，12月和4月份成交价格与去年相差不大，进入四月开发企业转变策略进入淡季营销模式，较去年相比今年开发商对待淡季的方式更为理性化。n成交套数上，本个销售旺季较去年同期水平，增长了近137.7%。三亚市整体销售情况走势图单位：套单位：元/平米12121010886644220数据来源：0cric宏观市场分析三亚整体销售情况重点竞争项目监控分析本案整体销售分析整体销售情况分析n旺季从销售金额来看：2、3月份虽然成交面积下滑，但由于价格较1月份每平米增长5000元，使成交金额与1月持平，4月达到全年峰值。本个销售旺季较去年同期水平，销售金额增长了117%n成交面积上，本个销售旺季较去年同期水平，增长了三亚市成交面积走势图138.4%单位：亿单位：平米12121010886644220数据来源：0cric宏观市场分析三亚整体销售情况重点竞争项目监控分析本案整体销售分析整体销售情况分析n本销售旺季（11月-4月），市场新增供应面积达到114万㎡，新增房源12489套，较上个销售旺季，新增供应面积增长155%，新增房源增长101%；n旺季新增房源套均面积91㎡，套均面积增长26.9%，可见随着限购政策的调控，家庭式度假置业需要越发突出，将取代纯投资客户，成为新的置业生力军。三亚市商品房供应走势图单位：平米单位：套12121010886644220数据来源：0cric宏观市场分析三亚整体销售情况重点竞争项目监控分析本案整体销售分析全市整体销售排名统计热销项目成交金额排名旺季（2012年12月-2013年4月）单位：万元n五个月的销售期，半山半岛完成28.2亿销售任务，鲁能三亚湾完成18亿销售任务，中信半岛云邸项目后来居上超赶凤凰水城完成12.1亿销售任务n半山半岛：成交均价32000元/㎡，套均面积130㎡，套均总价413万；n鲁能：成交均价23440元/㎡，套均面积115㎡，套均总价270万；n半岛云邸：一线海景项目，成交均价33800元/㎡，套均面积174㎡，套均总价589万；热销项目成交套数排名热销项目成交面积排名单位：套单位：㎡数据来源：cric宏观市场分析三亚整体销售情况重点竞争项目监控分析本案整体销售分析三亚整体市场小结?2013年旺季销售整体好于2012年，市场趋好；?半山半岛作为大盘项目，自然资源条件丰富，旺季销售中独占鳌头；?高性价比项目是三亚旺季成交的主力军，销售前十的楼盘，占据7席；宏观市场分析三亚整体销售情况重点竞争项目监控分析本案整体销售分析鲁能三亚湾万科湖畔度假公园万科森林度假公园25度阳光美丽之冠凤凰水城半山半岛区域销售情况鲁能三亚湾凤凰水城半山半岛美丽之冠万科森林度假公园万科湖畔度假公园25度阳光基础信息p开发商:海南三亚湾新城开发有限公司?p物业地址：三亚湾海坡二线地，海虹路以西、新城路以北区域p总占地面积：680万㎡p总建筑面积：250万㎡p容积率：0.4p绿化率：60%p建筑类型：板楼塔楼多层小高层高层p装修状况：精装p本期开盘时间：2008-10p当期产品：美丽5区，主力户型60-90平米公寓p物业公司：深圳市之平物业发展有限公司区域销售情况鲁能三亚湾凤凰水城半山半岛美丽之冠万科森林度假公园万科湖畔度假公园25度阳光旺季成交分析n11月份美丽五区正式发售,前期的岛外蓄客充分，开盘当月获得了不俗的销售业绩n住宅产品的火热成交，也带动了别墅产品成交量的提升n住宅成交价格自去年1月开始不断下滑，5月份跌倒谷底，随后价格开始上浮，但始终没能回归到去年年初水平n11月-4月，项目完成销售额22.8个亿，销售面积近10万㎡普宅和公寓成交情况别墅成交情况12121212101010108888666644442222000数据来源：cric0区域销售情况鲁能三亚湾凤凰水城半山半岛美丽之冠万科森林度假公园万科湖畔度假公园25度阳光一房旺季成交户型分析日期成交面积成交套数成交均价成交金额2013年04月332519,5186,484,656舒适型两居产品最为畅销,套均总价172万2013年03月2,4233620,24149,051,7102013年02月4,3856619,32784,751,4122013年01月1,9953018,86137,624,450n旺季成交的户型中，两房产品是主力，占到总成交的2012年12月1,1971818,83622,544,50566%，套均面积：90㎡，套均单价：19130元/㎡，2012年11月3,9846019,32076,976,416套均总价：172万二房日期成交面积成交套数成交均价成交金额n一房产品：套均面积：66㎡，套均单价：19194元/㎡2013年04月1,1861319,27522,861,078，套均总价：128万2013年03月4,8755219,93897,203,1892013年02月5,6816119,367110,026,397n三房产品：套均面积：122㎡，套均单价：19887元/2013年01月5,7966218,781108,858,080㎡，套均总价：243万旺季各户型成交套数2012年12月7,8038618,876147,287,4472012年11月15,57917919,301300,688,327三房日期成交面积成交套数成交均价成交金额2013年04540420,15010,881,000月2013年031,5071219,79529,838,525月2013年021,9881620,13940,031,552月数据来源：cric区域销售情况鲁能三亚湾凤凰水城半山半岛美丽之冠万科森林度假公园万科湖畔度假公园25度阳光旺季推广活动n项目去年6月起，开始为推出新产品美丽5区,做岛外的推广蓄客n淡季在多地举办专场推荐会，旺季，岛内岛外活动两不误,推广方面持久性较强。日期主题内容鲁能三亚湾全国巡展2013-4-16鲁能三亚湾全国巡展盛大启动，4月11日，鲁能?三亚湾正式登陆北京。北京站成功启动2月23日晚上7点，鲁能地产全国主体活动——鲁能欢乐社区文化节，在鲁能三亚湾美丽mall广场举鲁能欢乐社区暨业主2013-2-24办，鲁能地产三亚公司秉承以感恩业主、服务业主来打造社区文化的理念，为全项目3300多户在住业主联欢会圆满举办和近900户新业主组织一个自娱自乐的社区元宵晚会，有近百名新老业主上台表演节目。2013年鲁能三亚湾全国新老业主答谢会火热进行中，1月22日哈尔滨业主答谢会圆满成功，现场销售鲁能三亚湾全国新老火爆。济南答谢会、北京答谢会正在火热筹备中，鲁能三亚湾本次全国新老业主答谢会特别推出美丽三区2013-1-25业主答谢会火热进行116—135200中墅质洋房，户型㎡，顶层赠送超大花；哈尔滨现场热推的洋房及独栋别墅受到在场共位客户热。鲁能三亚湾哈尔滨房2013-1-8鲁能三亚湾在哈尔滨展会上参展产会受青睐由鲁能光大置业有限公司承办，鲁能三亚湾新城主办，荟萃“私人直升机、豪华游艇、品牌跑车”等时鲁能三亚湾双节时尚2013-1-6尚度假元素的2012年—2013年跨年时尚盛宴——骨子里的时尚生活，鲁能三亚湾双节时尚展完美落幕展完美落幕；历时十天的双节时尚向热爱生活，追求高端的精英人士展出了一场别开生面的时尚大戏。秉承时尚双节周通过“私人直升机、豪华游艇、品牌跑车”等展示时尚度假元素搭界极具滨海元素的“黄鲁能三亚湾双节演绎2013-1-4花梨艺术品、沉香木、黑珍珠、异形珍珠、碧玺、砗磲”等高端奢侈品，让现场嘉宾从多个层面了解不同最时尚人居生活展领域的时尚生活，也从不同角度为大家展示一个精彩的高端精英海居时尚世界。区域销售情况鲁能三亚湾凤凰水城半山半岛美丽之冠万科森林度假公园万科湖畔度假公园25度阳光旺季推广活动日期主题内容2012年12月25日，由鲁能广大置业有限公司承办，鲁能三亚湾新城主办，10余家主流媒体参2012-鲁能三亚湾激情演绎热与的“骨子里的时尚生活——鲁能三亚湾双节时尚展”在三亚隆重开幕。当天，三亚各界名流云集12-27带时尚风情，和来自全国30多个城市的300位嘉宾一起，欣赏一场别开生面的时尚盛典。继美丽五区席卷全球热销风暴后，美丽三区2期160-220㎡城市绝版亲海小独栋、118-142㎡臻鲁能三亚湾美丽3区圣2012-稀亲海花园叠墅完美绽放，其产品规划、品质再次升级。鲁能三亚湾为感恩广大客户支持，年底钜诞狂欢享有10万抵5012-25惠倾情大回馈，160——220平米城市绝版亲海小独栋，加入鲁能会，享有10万抵50万优惠；万优惠118—142平米臻稀亲海花园叠墅，加入鲁能会，享有5万抵30万优惠。鲁能三亚湾将于2012年12月25日——2013年1月3日在项目现场举办一场盛大的双节时尚周活动，从尊荣华贵的私人商业飞机、流光溢彩顶级时尚模特秀，到沉醉迷人的高端游艇展，炫彩夺2012-圣诞玩转楼市三亚楼盘目的名车展览，连续十天精彩不断，满足高端人士的时尚生活观。本次鲁能三亚湾双节时尚周将倾12-24精彩活动大观园情打造一场令人流连忘返、“时尚与奢华”的绝世盛会。美丽3区2期强势出击，主推160-220平米城市绝版亲海小独栋。160-220平米的奢享私密空间，赠送花园面积高达200-600平米，赠送露台面积高达60-100平米。12月1日至2日，鲁能