罗湖，没那么简单！【合正荣悦】操盘策略沙龙分享代理一部荣悦项目组2012年10月可能你不相信？2012，卖得最贵、最快的楼盘——不在华侨城，不在中心区，也不在后海，而在，尘封已久的罗湖那这些数字，足以证明：售楼处开放到开盘，办卡700张——豪宅认筹量之最开盘当天，推350套，销售305套，销售率90％开盘当天，VIP到场客户530批，办卡客户解筹率达60％开盘当天，销售均价3.5万/平米，销售总额超10亿10月13日开盘至10月28日，15天后合正荣悦以日均超10套的速度，冲过400套大关至2012年10月28日，合正荣悦累计推出482套，销售400?套是这些数字，　　　　刷新了豪宅市场３.5万/平米以上销售速度奇迹是这些数字，　　　　　让好久不见的罗湖，在豪宅市场重焕光芒！当然我们还是有一些遗憾遗憾的是——?开盘没买到房号，加推时还是错过的张先生：看来我和荣悦是没缘分，开盘没有抢到房号，你们加推我一大早就来了，我看中的还是被抢走了。?超级迷恋荣悦，却没有下手的王小姐：那么贵怎么还像卖白菜似的，我非常喜欢你们这里，但卖得实在太贵。这些都是真实语录。。。“白富美”下凡逆袭记——营销回归价值本质的豪宅盛宴深度挖掘客户需求的罗湖运动壹她出身不凡，而且天生是个美女？项目基本情况：罗湖中心?中等规模?80-207㎡中大户型　?城市更新项目基础指标：占地：29695.29㎡总建面：208244㎡容积率：5.5住宅面积：146511.09㎡总居住户数：736户（可售）停车位：（地上/地下）1208个松泉红岗布心水贝东乐主力户型面积洪笋岗２房70-81平米湖田贝翠竹本项目３房80-89平米松园东门黄贝岭４房106-160平米蔡屋桂园湖贝４＋１房207平米围北1、这是继幸福里之后饥渴了4年的罗湖唯一、首唯一、首个个规模社区近三年罗湖新盘仅6个，且匮乏规模社区及中大户型：项目入市时间规模（平米）总套数产品情况一房51-59㎡,26.5%占地:10475佳兆业金翠园2009.09.30528二房66-83㎡,34.1%建面:48030三房86-120㎡,39.4%占地:6493一房42-55㎡,73.2%京基东方颐园2009.10.18建面:43213515二房51-70㎡,15.7%三房90-92㎡,11.1%一居28㎡-44㎡占地:5837京基凤凰印象2010.11.20598二居54㎡-60㎡建面:41000三居81㎡-113㎡占地:2489一房20㎡-50㎡,港澳8号2012.02.25564建面:42552二房60㎡-80㎡建筑面积：59529.33华盛君荟2012.05.26占地面积：5879.1440842-100㎡1-3房2栋28层高层精装公寓占地:14788两房107㎡，8.82%兰亭国际2010.04.24建面:157425680三房132-170㎡63.53%四房160-171㎡26.47%２、她在罗湖中心地段，周边配套完善，最重要的是带名校学位５-10分钟坐享罗湖最成熟的配套：3地铁口5学校5公园3医院五分钟可达到3美食街十分钟可达到3商圈３、她是合正重金打造的最顶级项目，一线品牌汇聚，天生就应该是豪宅德国诺托五金配件美国耶鲁门锁日立写字楼标准电梯深圳首家全火山岩豪华入口霍尼韦尔智能对讲4、而且她有罗湖豪宅王者—世联保驾护航曾经，罗湖的辉煌由世联造就暌违4年，世联重回罗湖鸿翔花园：创下当时价格和销售速度双神话的”水社区“幸福里：创造无数神话，直到现在还是全国豪宅营销争相效仿的项目淘金山：罗湖第一山水豪宅因为她的天生不凡因为她的貌似天时、地利、人和发展商对这个项目是乐观的！外界认为合正荣悦应该是水到渠成的！于是，这个项目最核心要解决的问题无非是？——如何实现高价值如何挑战罗湖豪宅新标杆如何让这位出身不凡的美女锦上添花贰美女，要浓妆艳抹才能让人拜倒其石榴裙？好像——豪宅，一定要赋予其精神诉求！？豪宅营销，不得不玩点调性！？营销中心开放前,我们最大的目标就是把荣悦豪宅形象拔升到极致——8月188月12日日７月17日６月底售楼处开放一场独一无二首次发声，惊爆主题巡展正式眼球的户外高调亮相的发布会荣悦每一次亮相都制造关键亮点爆破，并将亮点资源效用拉长1线上推广玩得很“豪宅”，形象和调性兼具一场有关“罗湖”和“新生”的调性推广讲“罗湖”，说“新生”讲情感，讲区域未来国际化的，引领的惊爆眼球的深圳首创“撞色系”形象诉求“国际范”、“创新派”、“引领者”Gucci2012引领撞色主流也许外观质朴/内心实在，但眼界宽广/经历丰富30年特区，足够支撑罗湖人，消费理念的超前与国际化2主题巡展——第一次正式亮相，叫好也挺叫座“悦在，我与罗湖的新生”主题巡展立足罗湖，辐射全市——喜荟城、Ｋkmall、金光华告诉他们一个未曾领略的罗湖——共生的荣，新生的悦不说项目，不讲产品，告诉他们一个未曾领略的罗湖国际消费中心规划解读：六大片区升级改造，１/４罗湖焕然一新：主要城市更新项目介绍：未来居住形态变革：持续３周巡展，积累客户1600多批。巡展点喜荟城Ｋkmall金光华时间９天３天３天积累客户1130批140批341批更多的是，让“骄傲”却又“封闭”的罗湖人有了不得不留在罗湖的理由客户语录Ａ：罗湖才是代表真正的深圳，我相信随着城市的更新升级，未来一定会成为深圳最好最事宜居住的地方，再次成为深圳的骄傲。客户语录Ｂ：我住在湖贝十几二十年了，没想到以后这里就会变成了跟万象城一样甚至更大的综合商业中心了。３微电影——情感营销，并且转化为营销的力量深圳地产界首部“罗湖情感”微电影《嫁给罗湖的一千个理由》可能，地产微电影已稀疏平常重点是，如何让其转化为营销的力量配合微电影，一场关于回归罗湖的讨论蔓延网络接着就有了深圳首创以微电影首映为噱头的产品发布会售楼处、样板房、网络等多渠道释放刻成光盘送给客户留作纪念４地产界首创平面电影——国际大师跨刀，打造地产界首创平面电影颜志雄首部人文巨作《罗湖焕生》颜志雄：中国摄影界个人成就最高奖金像奖获得者金光华巡展场首映除了是平面电影，他还可以延伸成。。。首创平面电影楼书各种宣传画面：户外、报广、社区海报、围墙户外画面报广画面５一场前所未有的产品发布会，携手亚视，红动深圳一场深圳前所未有的发布会，红动全城合正荣悦３Ｄ炫影发布会及微电影首映是发布会，更是对前期积累客户的收尾?邀约客户近400批?仅限部分媒体和业内参加，营造高端感亮点引爆，资源跨界发布盛典３Ｄ炫影表演秀＋微电影首映＋大师平面电影＋亚视签约新西兰顶尖团队打造３Ｄ炫影秀——首创３Ｄ产品展示合正与亚视签约仪式微电影首映亚洲小姐亚洲先生鼎力加盟品质和调性保障，价值拔升荣悦专属定制鸡尾酒荷兰及韩国空运鲜花花艺时尚发布会专属DJ莫莉·巴斯时尚红毯秀携手香港亚洲卫视，明星美女为荣悦站台?携手55周年的亚洲卫视，无数明星、美女帅哥站台一场最具影响力的产品发布会；一场深圳史上明星阵容最大的港星演唱会；是这些，让罗湖人对荣悦拍手叫“果然很牛，不愧是豪宅”。所有都是高水准。历经１个半月的造势，业内口碑，连连叫好！前期积累客户1700批！好像，一切都看似水到渠成？叁高贵冷艳——足以让人仰视，却未必所有人都为其买单８月18日，营销中心在万众期待中开放当天到场客户498批，办卡75张除了办卡数量有点偏少之外，好像各方面都还尽如人意８月1９日，营销中心开放第二天当天到场客户132批，办卡24张前期积累客户都转为上门了，但办卡量并没有想象中理想！营销中心开放一周，前期积累客户量基本消耗殆尽，办卡开始有点举步维艰——客户的反馈貌似也有点偏离我们的预想——之前，可能我们觉得光靠名校学位就是很大的驱动力？罗湖客户要的是改善居住的豪宅客户办卡目的分析婚房7自住兼投资保孩子上学19纯投资值购房给小孩住2%10%婚房换房自住516%7%孩子上学购房给父母住19%购房给父母住44%购房给小孩住6纯投资2换房自住52%自住兼投资保值10之前，觉得作为改革开放窗口的罗湖，客户应该是消费理念超前，具有国际视野的？而事实上绝大部分客户是四五十岁的典型居家客而，显然，这种玩调性的推广对它们不受用！我们对于项目的重点诉求是在传递区域价值，传递罗湖未来国际消费中心的美好前景，而罗湖人要的是眼前实实在在能看到的罗湖2500亿国际消费中心规划7首个城市更新项目，升级潜力大5成熟生活配套29罗湖中心地段价值26学位21稀缺20万㎡大社区141.5万㎡新亚洲园林4户型12墅级品质5几次精彩的亮相（户外、巡展、发布会）原本以为会罗湖一夜倾城，而事实上可能我们虽然高调却只是小众的告知，需要更落地的推广渠道原本以为罗湖饥渴了４年，久旱逢甘露，罗湖人会蜂拥而至，而事实上，长久的等待让罗湖客户反而不敏感罗湖客户特征：罗湖人对购房信息不敏感荣悦客户语录：看到你们户外了，但没放在心上。以前在这个位置上看到的都是别的区域的项目，现在突然换成罗湖项目，还有点不适应！好久没买房，罗湖人不懂现在市场行情典型客户特征：听不懂什么叫双拼！不懂什么叫查征信！对认筹存在较大抗性！另外客户很少有在比对的楼盘，也没有在看其他楼盘！有换房意愿，但罗湖人无购房冲动荣悦客户语录：现在住的小区是不好，但是习惯了，这么多年都挺过去了，也不急在一时买房。我们需要的是一场面向罗湖客户的“罗湖式”豪宅营销！重新审视——我们必须重新认知罗湖，重新解构罗湖市场与客户启示１、饥渴过度的客户需要一针见血的扎２、而且需要拼命地扎，多点刺激，才能激起其购房冲动肆美女，洗净铅华，更平易近人！这是一场直面罗湖客户的攻艰战！浓妆艳抹好像不合时宜？思考：如何改变？我的调性很高——文艺调调,讲未来讲罗湖规划,客户能不能买账?我的展示到