佳兆业搪瓷厂项目开发建议CENTALINECHINACENTALINECENTALINECHINACHINACENTALINECHINACENTALINECHINACENTALINECHINA目录市场环境分析?Part1周边一、二手市场调研?Part2项目地块分析?Part3项目产品定位?Part4项目商业定位?Part5PartPart11市场环境分析市场环境分析一、房地产市场政策变动08年10月至今，房地产利好政策频繁出台：住宅禁商政策放宽5次降息、公积金互贷粤十五条政策利好降低首付款比例资本金松绑；减免税费降低第二套房标准，放松房屋流转限制二、广州全市一手住宅交易走势08年1月至09年1月：广州住宅价格呈现微幅下滑。09年1月至今：价格稳企，住宅成交量及供应量增长势头明显。08年1月～09年5月全市住宅交易走势1201200010010000808000㎡㎡606000/万元40400020200000月月月月月月月月月月月月月月月月月12345678901212345111供应量成交量均价三、广州中心六区一手住宅交易走势中心六区与全市的成交走势基本一致08年1月至08年12月：广州住宅价格呈现微幅下滑。09年1月至今：价格稳企，2月份之后成交量及供应量开始快速增长，4月份的供应量和成交量均超过08年最高水平。08年1月～09年5月中心六区住宅交易走势60120005010000408000㎡㎡306000/万元20400010200000月月月月月月月月月月月月月月月月月12345678901212345111成交量供应量均价四、海珠区发展规划广州中心组团的重要组成部分；广州城市空间南拓的桥头堡；综合定位：广州中心城市南部的生态岛、智慧岛、信息岛；面向21世纪的广州信息港；宜商宜居、适宜创业的现代化生态型城区。一城两片东部创业、西部居住本项目地铁二号线发展轴发地铁广佛线发展轴展四条发展轴规地铁三号线发展轴划地铁四号线发展轴琶洲国际会展商务中心三大商圈广州大道南专业批发市场群江南大道零售商业中心本项目位于海珠区西部宜居之地、地铁二号线发展轴、江南大道零售商业中心，随着江南西商圈的逐渐扩大和老城区土地资源的锐减，本项目的居住和商业价值将日益提高。五、海珠区一手住宅交易走势08年1月至08年11月：海珠区住宅价格呈现微弱的波动性下滑，但整体运行平稳。08年11月至今：成交价开始趋于稳定，并且有较大幅度的回升，5月份的价格已追平08年最高价。08年1月～09年5月海珠区住宅交易走势海珠区4月份有3宗住宅为单位之间的交易，成交均价仅为1173元/平方米，面3014000积达5万㎡，占该区成交面积的29.3%，直接影响该区及全市成交价。251200010000208000㎡/㎡15万6000元1040005200000月月月月月月月月月月月月月月1234567890月1月2月12345111成交量供应量均价海珠区住宅价格走势平稳，供应量和成交量呈现规律性波动，但整体有增长趋势六、市场分析小结利好政策较多房地产利好政策出台频繁，政府救市力度大。市场回暖明显09年1月以来广州楼市量价齐升，增长势头明显成交量直逼07年高峰期。区域环境优越居住环境好，土地资源较老城区丰富，置业海珠成为老城区客户的时尚选择。保值升值性强宜居之地、商业中心、临近地铁，兼具居住和商业价值，保值性强，升值潜力大。市场氛围向好光大水岸榕城开售当日即售罄，富力金禧、兰亭御园等项目开售不足半年销售率便超过了80％。在目前的市场环境下，本项目已具备开发条件，预计较易实现理想的售价和业绩。PartPart22周边一、二手市场调研周边一、二手市场调研一、区域一手住宅市场调研表一：面积装修标准（元/项目名称户型套数比例已售套数未售套数均价（㎡）（元/㎡）㎡）2房2厅74-8932476％311139800富基广场毛坯3房2厅107-12510324％994110002房2厅62-10133038％3082212500部分单位毛坯，部分可逸豪苑3房2厅90-18445552％4253013000带3000元/㎡装修4房2厅139-1848310％7310140002房2厅61-672018％15510500尚东江景12003房2厅91-1419282％6329118002房2厅802425％91515000十里江湾25003房2厅105-1667275％185414000表二：项目名称户型面积套数比例已售套数未售套数均价装修标准（㎡）（元/㎡）（元/㎡）2房2厅76-9715345％3012312500江南苑3房2厅102-12117050％291411230018004房2厅126175％116122002房2厅8327238％271113000金禧花园30003房2厅96-14244262％4411140002房2厅77-8719648％194213800兰亭御园30003房2厅87-13620952％19019140002房两厅76-7810467％7529155005号公馆25003房两厅1395233％322017500二、区域一手住宅面积段分析二房二厅面积段分析一览表面积段价格分布100～110㎡90～100㎡1250080～90㎡13000138009800125001500070～80㎡1540060～70㎡10500富力兰亭富基可逸十里尚东5号项目江南苑金禧花园御园广场豪苑江湾江景公馆?二房二厅产品中，面积段主要集中在80～90㎡之间；?二房的销售单价基本维持在13000元/㎡左右水平。三房两厅面积段分析面积段价格分布舒140㎡及以上17000适130～140㎡三房120～130㎡14000110～120㎡14000110001230014000实100～110㎡11800用90～100㎡13000三房80～90㎡富力项目兰亭御园富基广场可逸豪苑江南苑十里江湾尚东江景5号公馆金禧花园?三房二厅产品中，实用三房以105-120㎡为主流产品，舒适三房大都在140㎡以上；?三房二厅的销售单价可达到14000元/㎡左右水平。三、一手住宅户型配比分析100%80%60%40%20%0%花园御园广场豪苑南苑江湾江景公馆金禧兰亭富基可逸江十里尚东5号富力二房二厅三房二厅四房及以上?该区域的产品构成主要以三房二厅为主，占据了市场供应的主要比例；?市场对三房二厅产品接纳度高。四、区域一手住宅分类价格分析5号公馆尚东江景十里江湾江南苑可逸豪苑富基广场兰亭御园富力金禧9000100001100012000130001400015000160001700018000二房二厅三房二厅四房及以上?二房二厅单位价格处于12000～15000元/㎡之间，最高达到15000元/㎡；?三房二厅单位价格集中在13000～14000元/㎡区间，最高售价可达17000元/㎡；?四房及以上单位价格处于12000～14000元/㎡之间，最高售价为14000元/㎡。五、区域一手住宅总价区间分析300250200150100500富力金禧兰亭御园富基广场可逸豪苑江南苑十里江湾尚东江景5号公馆万元二房二厅三房二厅四房以上?二房二厅单位总价处于90～110万元之间；?三房二厅单位价格集中在150～230万元区间；?四房及以上单位价格处于150～260元/㎡之间，?购买购买三房三房单单位的客群位的客群总总价承受力明价承受力明显显高于二房高于二房单单位客群位客群。六、区域一手住宅市场小结?片区供应中，二房二厅单位与三房二厅单位的产品比例为4.5：5.5；?三房二厅产品单价平均高于二房二厅单位约1000元/㎡；?三房单位总价集中在150～230万元区间，二房单位总价集中于90～110万元之间，总价差距大；?建议在本地块的前期规划中，应将三房单位列为规划重点。七、区域二手住宅市场调研08年1月-09年5月项目周边二手市场交易情况一览表－1楼盘名称单元户型建筑面积总价单价朝向景观富基广场26052房2厅85.0391000010702东南楼景富基广场34062房2厅86.157650008880东北马路富基广场5022房2厅84.547600008989正北园林富基广场14082房2厅74.6279200010613东西园林富基广场31062房2厅67.395750008532南北楼景富基广场19072房2厅50.0053862510773东西马路富基广场3014房2厅112.009300008304东北楼景富基广场33071房1厅49.704347888748东西楼景富基广场25071房1厅49.264265828659东西楼景富基广场5062房1厅83.787300008713西南园林海逸花园14082房1厅62.636000009580西北园林海逸花园20072房1厅55.8256000010033东北楼景海逸花园10012房1厅64.275500008558东南楼景海逸花园14112房1厅49.154600009360西南楼景海逸花园16022房1厅57.905200008981西南马路——数据来源：中原地产数据库08年1月-09年5月项目周边二手市场交易情况一览表－2楼盘名称单元户型建筑面积总价单价朝向景观兰亭颖园2013房2厅101.43114000011239南北楼景兰亭颖园2051房2厅48.124700009768正北马路兰亭颖园5042房2厅97.52140000014356正东园林兰亭颖园4023房2厅128.73153000011885东南园林兰亭颖园11025房2厅179.81188800010500正南马路\楼景兰亭