谨呈：呼和浩特市天茂房地产开发有限责任公司[2011]SD-HS-0111呼和浩特天茂地产项目整体定位方案版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归北京尚道嘉信房地产顾问有限公司所有，未经书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。1尚道项目组在呼市七天进行的工作——城市篇工作内容收集的数据进行的访谈?呼市历年统计数据?呼市产业发展现状?呼市建?项目和地区的背?呼市市政配套建设设局景调研?呼市总体规划?呼市统?呼市回民区发展规计局划?呼市国?呼市历年土地成交土资源情况局?呼市近五年房地产?呼市交开发情况警中队?项目周边及地块勘?呼市消察2防中队?呼市电力局尚道项目组在呼市七天进行的工作——市场篇工作内容收集的数据进行的访谈?呼市房地产市场状况?呼市城区典型楼盘调研?售楼员访?典型楼盘基础数据谈?房地产市场调研?产品情况、销售情况、?售楼部销客户情况售经理?商业市场辐射情况?看房客户?商业街分布、业态、租金、?项目周边售价、经营等情况普通市民?商场销售人员?商场经营3商户尚道项目组在呼市七天进行的工作——客户篇工作内容收集的数据进行的访谈?对呼市及未来规划的看法?呼市房地产开发商?对呼市房地产市场的?呼市广告公司老板看法?呼市房地产开发公?消费?对购买商品房的看法司高层者调?家庭情况和生活习惯?呼市建材公司老板研?目前置业情况?呼市个体工商户?城市及居住满意度?呼市大学教师?置业需求及动机?呼市公务员?收入水平及购买能力?呼市国企高层?项目地点的认知程度?呼市事业单位高管?项目的认可度?产品的关注度42010/11/102011/01/112011/01/11项目定位产品建议市场调研阶段（中期汇报）（终稿汇报）?项目地块查勘?项目概况及界定?项目目标客户研究?区域宏观经济背?项目目标及解析景研究?呼市市场产品研?市场环境研究究?房地产市场调研?项目整体发展战?市场重点项目研?专业人士访谈略究?一线销售人员访?项目整体定位?项目规划及产品谈建议?消费者访谈5项目概况及界定项目目标及解析市场环境研究整体发展战略项目整体定位6区域属性区位、规划项目位于回民区西北部，紧邻成吉思汗大街，交通便项目属性交通、配套利，但不在成吉思汗大街核心规划区域内。?位置：位于回民区西回民区大青山生态景区商北业核部，紧邻城市中心区心区呼和浩特市政府M；.8K219KM内蒙古党?交通：项目由四条城政5.8KM办公市火车本案站楼6.9干道合围而成。距离机K3M.3K场19M公里，火车站，汽车站回民区政都在6公里之内；府长途汽车?前景：政府对北部实站行控制性政策，项目处于大青山前的生态保护带，生7态环境好，且位于城市商业核心区。区域属性区位、规划项目靠近大青山景区，且通达性好，但目前配套缺乏项目属性交通、配套，随着区域建设加快，区域具有较大的发展潜力。大青山生态景区?交通发达：项目紧邻成吉思汗大街，大青山北部为北二环路和京藏高速公路，交通便捷；?配套缺乏：项目周边目前没有正规医盐站西路院，没有大型超市，只有一所中学，餐饮配套欠缺。呼市四十中成吉思汗大街北二环路8区域属性项目内部项目可利用开发土地面积有限，很难形成规模。地块平项目属性项目四至整，加之周边绿地面积及广场面积较大，利于项目开发。地块基本技术指标：?总用地面积：104571.578㎡（156.85亩）?建设用地面积：64365.63㎡（96.55亩）?道路面积：20746.679㎡（31.12地块现状亩）?广场用地面积：8843.526㎡（13.26亩）?绿地面积：10615.743㎡（15.92亩）地块现状地块现状?土地成本：60万元/亩9?容积率：约2.0区域属性项目内部项目周边有部分市政办公，有利项目居住氛围形成，项目属性项目四至周边无高建筑物，视线较好。?东面：马路对面为已出让土地，现为空地；?西面：为呼市交警指北面北面北面北面东面东面挥中心办公楼，目前在建中。预计2011年迁入；?南面：紧邻成吉思汗西面西面东面东面大街、呼市四十中，且有一处房地产项目时代天骄；西面南面东面?北面：回民区环卫局10和攸攸板派出所。项目界定小结回民区西北部，近大青山，不在核心规划项目区位区域内带给项目的启示周边现状交通便利、目前配套缺乏、具有发展潜力1.充分挖掘项目的环境优势；2.有效利于项目的便通达性好、昭示性佳、地块平整、环境佳利条件。地块现状、利于开发技术指标中小规模项目，可利用开发土地有限11项目概况及界定项目目标及解析市场环境研究整体发展战略项目整体定位12项目目核心问题标及解基于开发企业目标以及尚道对目标的理解，我们认为析核心问题分解项目的核心问题是：天茂的开发目标项目自身条件??快速回现，保证现金流；中小规模；??利益最大化；地块平整；??提升品牌、打造精品住宅。环境佳；核心问题?通达性好。如何在快速回现的前提下实现利市场现状开发商实力益最大化?规划中的新区，发展潜力大；?开发商资金要求高;?目前配套缺乏；?商品房开发经验不足。?市场供应体量大，竞争激烈；?产品同质化现象严重。13客户目核心问题标及核心问题可以分解为：解析核心问题分解问题1：市场空间在哪里？问题2：客户空间在哪里？问题3：产品空间在哪里？针对项目核心问题的分解，我们发现项目需要回归到市场找到问题的本源，因此我们必须明确：未来市场大势在哪里？项目所在区域价值如何挖掘？本项目所在市场共性是什么？14项目概况及界定项目目标及解析市场环境研究整体发展战略项目整体定位15市场环境研究?宏观大势研究?区域发展研究?房地产市场发展研究16宏观大宏观经济势呼市GDP位居内蒙古第三，平均增幅超过15%，快速增研房地产经济长的经济带动房地产业的发展。究政策研究?2010年前三季度，呼市全市GDP达到1207.81亿元，同比增长12.3%；?呼市发展依靠第三产业带动。2010年前三季度三产所占比重已达到59%；?近年来，呼包鄂三市经过高速发展，已成为内蒙古最具活力的城市经济圈，被誉为内蒙古的“金三角”地区。呼市处于中心城市的位置。数据来源：呼市统计公报17宏观大宏观经济势人口增长缓慢,不利于房地产市场健康平稳发展，研房地产经济人均GDP增长趋于稳定。究政策研究?2009年，呼市总人口为227.4万人。2005年至2009年5年期间，呼市人口总体呈增长趋势，但整体增长缓慢；?2009年呼市人均GDP达到61108元。增长率是14.30%；?近年来呼市人口增长慢，人均GDP增长趋于稳定。数据来源：呼市统计公报18宏观大宏观经济势房地产投资增长速度快，占固定资产投资比重逐年增研房地产经济加，商品住宅为房地产投资主要方向。究政策研究?2010年前三季度，呼市固定资产投资580亿元，房地产投资167.6亿元，占固定资产投资的28.90%；?呼市房地产投资所占比例逐年增长，房地产发展快速；?商品住宅类产品为房地产主要投资方向。数据来源：呼市房管局19宏观大宏观经济势商品房施工面积大，竣工面积小，市场大规模项目多。研房地产经济销售面积及价格呈逐年增长态势，市场需求旺究政策研究盛。?2010年前三季度，呼市商品房住宅销售面积125.9万㎡，商品房继续保持旺销势头；?根据施工面积的逐年增加的情况看，开发商对市场的信心指数在增加；?房屋价格逐年平稳增长，2010年前三季度，价格呈现快速增长趋势。数据来源：呼市房管局20宏观大宏观经济势房屋空置面积逐年下降，主要集中于住宅产品。整体研房地产经济看市场需求旺盛，呈良性发展。究政策研究?2010年前三季度空置面积环比下降，市场需求在增大，当年空置较之前年度也大幅降低；?2010年前三季度，97%为1-3年的待销房屋。数据显示，环比除别墅持平外，其他上升幅度较高。数据来源：呼市房管局21宏观大宏观经济势呼市作为整个内蒙古的经济中心，位置和环境优越，研房地产经济以呼市本地客户购房为主，约占76%的比例。究政策研究2010年前三季度呼市商品房居住用房购房人群分类统计表?呼市商品房购买对象以商品房居住用房本市为主，占76%，外地购买人购买对象占24%；套数（套）面积（万㎡）?在外地买房人群中以自本市城区796084.4治区其他盟市为主，占外呼市本地本市其他106911.3地购买人群的92%，城区本省其他地区261427.7呼市以外之外的购买人群比去年增外省市2382.5长幅度较大；?本市其它同比涨幅也比较高，但是占比基本没有变化，主要是城区改善和自住购房人群增数据来源：呼市房管局长22比较高。宏观大宏观经济势近年政策：政策继续坚持从紧基调，市场仍趋于理性研房地产经济，政策对自住型市场需求影响不大。究政策研究2010年9月连续07年1月起08年6月起09年12月2010年4月的频救再新政繁市次政策出政进出出台策行台2008年2009年2010年2011台年2007年政陆政遏，策续策制抑，出调部制打台控分08年1月楼09年3月出10年1月市场压房投资性消费减房少市现再房价地，进楼次价销产入市出市售量、价持续上涨量寒价齐跌量价齐升小量跌价平现量跌价平场量冬阳观减价春望少格的快1年左右时间调控政策显历时1年左右，政策2010年政府加大调控楼市力度速现效果刺激楼，政策短时间内上市回暖已显现，并且影涨响时间较长，推动楼市理性回归23宏观大宏观经济势2010年政策：加强房地产调控力度，增加改善性住研房地产经济房建设，抑制过快上涨的房价，促进房地产究政策研究健康发展。时间部门要点备注2010.01.1关于促进房地产市场平稳健康发展的通知通知要求，加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。要适当加大经济适用住房建设力度，扩大经济国务院0（国11条