目录一、广州房地产市场状况........................................................................21.1房地产政策变动...................................................................................................................21.2住宅市场交易走势...............................................................................................................6二、区域发展概况....................................................................................72.1海珠区发展规划...................................................................................................................72.2海珠区房地产市场状况.....................................................................................................11三、项目周边一、二手住宅交易信息..................................................123.1一手在售住宅调研.............................................................................................................123.2周边二手楼盘调研.............................................................................................................20四、项目理解..........................................................................................214.1项目周边环境分析.............................................................................................................214.2地块SWOT分析................................................................................................................22五、项目定位..........................................................................................245.1市场定位（概念、类型、档次、客户）.........................................................................245.2产品比例（住宅户型配比、面积段）.............................................................................245.3价格定位（市场比较法定出现行价格，再预测2年后的溢价）.................................24六、项目规划设计建议..........................................................................25七、项目经济投资收益测算..................................................................257.1收益预测.............................................................................................................................257.2成本预测.............................................................................................................................257.3静态投资回报率.................................................................................................................257.4销售盈亏平衡点.................................................................................................................25佳兆业搪瓷厂项目开发建议一、广州房地产市场状况1.1房地产政策变动下调利率、减免税费、降低第二套房标准、放松房屋流转限制、住改商、粤十五条、资本金松绑1.1.1下调利率2007年，银行六度加息，基准利率共上升1.44个百分点，令购房者压力大增。而08年的9月至12月之间，银行五度减息，基准利率共下调了2.16个百分点。无论是调整的频率或是调整的幅度，都刷新了历史的纪录。9月16日，央行下调贷款基准利率0.27个百分点；10月8日，央行下调贷款基准利率0.27个百分点；10月14日，央行下调存款准备金率0.5个百分点；10月23日，央行下调个人住房公积金贷款利率0.27个百分点；10月30日，央行下调金融机构及人民币存贷款基准利率0.27个百分点；10月30日，住房和城乡建设部下调个人住房公积金贷款利率0.27个百分点；11月26日，央行下调一年期人民币存贷款基准利率1.08个百分点，同时下调四大银行等金融机构人民币存款准备金利率1个百分点，以及小型存款金融机构2个百分点；11月24日，建设部下调个人住房公积金贷款利率0.54个百分点；12月23日，央行下调一年期人民币存贷款利率各0.27个百分点；12月23日，建设部下调个人住房公积金贷款利率0.18个百分点；……个人住房商业贷款利率表发布日期6月(含)1年(含)1~3年(含)3~5年(含)5年以上22008年12月23日4.77-0.095.31-0.275.40-0.275.67-0.275.85-0.272008年11月26日5.04-0.995.58-1.085.67-1.085.94-1.086.12-1.082008年10月30日6.03-0.096.66-0.276.75-0.277.02-0.277.20-0.272008年10月08日6.12-0.096.93-0.277.02-0.277.29-0.277.47-0.272008年09月16日6.21-0.367.20-0.277.29-0.277.56-0.187.74-0.092007年12月21日6.57+0.097.47+0.187.56+0.097.74+0.097.83+0.00这一系列降息传递的信号与国务院日前出台的扩内需、促增长十项措施相协调，显然是为了在当前国内外严峻经济形势下，提振市场信心、保持经济增长的政策意图。降低购房贷款成本，减轻买家置业负担，这对首次置业的刚性需求有很大刺激作用，对逼切需要换房的买家也能在一定程度上打破观望情绪。1.1.2对首次购房减免税费及降低利率1.从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的契税税率暂统一下调到1%；2.对个人销售或购买住房暂免征收印花税；3.对个人销售住房暂免征收土地增值税；4.金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍；5.最低首付款比例调整为20%；6.下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点；7.地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。税费项目调整后调整前变化买家卖家买家卖家契税1％1.5％降0.5％印花税000.05％0.05％免征土地增值税00.1％免征首套房最低首付比例20％30％降10％住房公积金贷款利率4.05％/4.59％4.32％/4.86％降0.27％第①、②、③条政策主要是减轻了买家的税费负担。此举不仅可以促进商品房的销售，也可以促进商品房的流转。第④、⑥条政策主要是减轻了置业者的月供负担，此举尤其是对那些经3济实力不强的年轻购房者鼓励作用大。第⑦条政策，不仅是对前期十几个城市地方政府采取救市措施的认同，更重要的是为各地方政府今后采取更灵活的措施发出了许可。可以预计，如果此轮中央的措施救市效果不明显，各地方政府会追加措施，直至市场好转为止。这一次新政的推出，税费调整力度很小，对于整套房子的大