附加值空间功能研究www.fdc01.com房地产智库?研究意义及分类?附加值空间功能研究?结论与启示www.fdc01.com房地产智库?2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有200921研究意义及功能分类巧妙运用“灰空间”摊薄地价　提升产品整体溢价　附加附加值值空空间间功能分功能分类类表表适用范围附加手法建筑面积计算?利用各种巧用面积方法可使不计入面积或计入一半面积，在规避普通住宅普通凸窗/转角凸窗不计入建筑面积普通住宅落地凸窗不计入建筑面积市场风险的同时也巧妙地提高了普通住宅可局部拆卸内凸窗不计入建筑面积容积率，使其楼面地价将被摊薄普通住宅设备平台不计入建筑面积，有效降低开发成本获取高额利普通住宅隐蔽式储藏空间不计入建筑面积润。普通住宅花架形式构架不计入建筑面积小户型/豪宅类公寓共享电梯厅减少分摊面积小户型/豪宅类公寓大进深阳台计一半建筑面积?由于高效采用“灰空间”，其得房小户型/豪宅类公寓入户花园计一半建筑面积率将大大提高，即使单价提高，中小户型/别墅夹层空间不计入建筑面积与同板块楼盘溢价比仍然可达到普通住宅/别墅赠送阁楼按净高尺度计算较高水准，开发商与客户得到双花园洋房/类别墅赠送露台不计入建筑面积赢，摊薄地价的同时达到整体溢类别墅超高中庭院不计建筑面积类别墅内庭院可改造不计建筑面积价的大幅度提升。类别墅车库上方改造不计建筑面积类别墅前庭后院不计建筑面积别墅/类别墅地下室/半地下空间不计建筑面积别墅/类别墅室内挑高空间不计建筑面积www.fdc01.com房地产智库?2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有20093?研究意义及分类?附加值空间功能研究?结论与启示www.fdc01.com房地产智库?2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有200942附加值空间功能研究资料来源：上海合生高尔夫公寓普通凸窗/转角凸窗实际应用广泛/卫生间空间有效增大?设计要点：?普通凸窗：普通凸窗在小户型中应用个较多，万科的90+户型中，功能房间内设计大面积的凸窗，在空间卫生间转角凸窗实景上有效解决了90㎡做三房的过于紧凑的缺陷，根据设计规范，一般进深考虑控制在0.6m；?卫生间转角凸窗：卫生间的净高要求低，转角凸窗的应用最为理想，通过把带窗外墙向外推移，将窗台放到与浴缸?面位置齐平，做成大玻璃窗，可使积计算卧室内转角凸窗适用于别墅卫生间的空间面积感增强2-3平?方米；普通凸窗改造成室内空间示意适不计建筑面积用范围：www.fdc01.com房地产智库?2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有20095普通住宅2附加值空间功能研究落地凸窗空间延伸，实际窗地面与房间地面相同?设计要点：可改造的凸窗主要是将凸窗下部的框架结构布置在楼体外侧，则室内高出部分可以去除，从而增加房型的使用面积，或者不进行拆除，直接作为室内突出使用物的一部分，例如椅可改造凸窗室内空间模型示意子等。?缺点：拆卸后如何保证墙体的隔热、保温。?面积计算:?适不计建筑面积室外空间示意改造后内空间示意用范围：www.fdc01.com房地产智库?2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有20096普通住宅2附加值空间功能研究资料来源：深圳桂芳园可局部拆卸内凸窗增加储物空间或直接增加凸窗层高变成标准高?设计要点：在凸窗上部分设计横梁，将部分空间隔成两层，使得凸窗层高【下层空间】不超过2.2米，上层空间0.6米左右用于储藏空间；装修期间可将横梁“拆卸”，使原本2.2米凸窗下方为完整空间凸窗上方横梁设计为储藏空间的层高变成2.8米，与正常房屋层高一致。上图的顶柜为可以打掉的部分的上梁，将低于2.2米的凸窗空间转化成标准高?缺点：拆卸后如何保证墙体的隔热、保温。?面积计算:?适不计建筑面积用范围：凸窗外立面与外墙齐平内凸窗拆卸后示意www.fdc01.com房地产智库普通住宅?2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有200972附加值空间功能研究资料来源：上海金地未未来利用设备平台大面积设备平台实用性创新?设计要点：设备平台通常作为空调外机，水电表等放置区域，通过赠送大面积的设备平台，经过改造适宜在小户型中高效利用，可增加其功能区域，如书房、储藏室、健身房等。客厅区域整体示意?面积计算:?适不计建筑面积用范围：原设备平台普通住宅【适宜小户型】玻璃房隔成书房利用设备平台作为可改造空间可称为金地一大创新之举。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库?2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有200982附加值空间功能研究隐蔽式储藏空间结合管道井增加储藏空间?设计要点：在管道井设计处可对于其齐平墙面设隐蔽式储藏空间，净高小于2.2米可不计入建筑面积。?面积计算:?适不计入建筑面积用范围：普通住宅【适宜小户型】隐藏式衣柜设计管道井位置装修后效果示意www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库?2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有200992附加值空间功能研究资料来源：深圳双御雅轩以花架形式作为构架创新形式可架板直接够成房间使用?设计技巧：户型原型以走道入室内，两侧设在原预备设定房间处构建花架，又花架示意花架可以作为楼板的梁，由于是花架，可不计入建筑面积。装修时期间可铺板隔房构成独立空间使用。?缺点：花架示意开发商需后期为业主提供改造，可行性更高，但需增加改造成本?面积计算:?适不计建筑面积用范围：花架原型示意改造后房间示意普通公寓www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库?2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有2009102附加值空间功能研究资料来源：德兴公寓共享电梯厅前后双开门电梯减少公摊面积同时保证私密性?设计要点：公寓豪宅类的设计：共享电梯厅的方式主要以配置可前后双开电梯双开门的设计通常结合入户门的电梯厅，电梯开门后可以直接进花园设置，给予入户私密的过渡入房屋，将以前的电梯等待区改为私空间，平层豪宅中居多采用主佣人空间，把入户门外移，使得主可以分离流线。多出部分面积。适宜一厅二户平层大双开门设计宅类户型。?缺点：共享电梯厅的电梯配置要求较高形成私家电梯厅?面积计算:小户型中设计：小户型的共享电梯厅可减少部分?适减少公摊面积用范围：公摊面积。www.fdc01.comwww.fdc01.com普通住宅房地产智库房地产智库【适宜小户型或?2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有200911舒适大宅】2附加值空间功能研究资料来源：深圳书苑雅阁大进深阳台小户型改造卧室/空中花园休闲区域/工作阳台高效利用?设计要点：小户型设计中，大进深阳台可改造为房间利用；大户型设计中大进深阳台【空中②花园】可与客厅结合，便于改造为①家庭厅或者吧台休闲区域使用；面宽较小的进深阳台则可作为工作阳台利用。?面①积计算:小户型内阳台：改造为房间利用②?适计一半建筑面积大户型空中花园：用范围：与客厅相连可改造为休闲空间普通住宅③可高效利用工作阳台③www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库?2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有2009122附加值空间功能研究资料来源：上海金地未未来入户花园结合花池作为入户过渡空间/小户型可改为功能区域适用?主要技巧：小户型与大户型在功能应用中有所不同：小户型的入户花园主要为后期客户功能改造使用，交房时建议毛坯交房入户花园改造成餐厅带花池的入户花园，但在样板段中建议改造后展示，便于客户更直观接受；大户型的入户花园主要强调入户过小户型的入户花园渡空间以及视觉效果的作用，建议采用与花池结合手法，可带部分装修交房。?面积计算:大户型入户示意?适计一半建筑面积用范围：小户型示意www.fdc01.comwww.fdc01.com普通住宅房地产智库房地产智库【适宜小户型或?2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有200913舒适大宅】2附加值空间功能研究夹层空间别墅创造灵动空间/小户型功能升级?设计要点：露台?普通住宅应用：主卧室3.0m由于“隔层”的净高一般都小于2.2米，小于标准层2.8米的标准，所以卧室卧室3.0m隔层面积都不计入套型的建筑面积中家庭厅2.2m；在普通住宅中，“夹层”高度有限，客厅餐厅3.0m一般用于卧房、更衣间、储藏室使用。地下室3.0m?别墅应用：夹层空间剖面示意别墅的夹层空间一般作为家庭会客厅为主；?面积计算:?适不计建筑面积夹层家庭厅示意用范围：www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库?2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有14普通公寓/别墅2附加值空间功能研究资料来源：上海万科红郡顶层阁楼英伦风格体现增加储藏空间?设计要点：利用坡屋顶内空间时，板顶下面至楼面的净高度超过2.1米的部位应计算全面积；净高在1.20米至2.1米的部位应计算1/2面积；坡屋顶外立面阁楼楼梯净高不足1.20米的部位不应计算面积。在英伦风格的别墅屋顶坡度较大，可以顶层阁楼作为储藏空间；普通住宅的复式也可应用。?适用范围：25平米阁楼普通公寓/别墅www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库?2009易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有2009152附加值空间功能研究资料来源：上海金地湾流域赠送露台退台式露台/顶层露台/无盖挑高阳台?设计要点：层层退台式露台非顶层露台通常采用退台的方式实现，多用于花园洋房设计中；顶层露台赠送为较多见方式，通常赠送面积可达到原户型的50%以上；在部分地区，高度达到