清远市松林西岸可行性研究报告【汇利豪置业有限公司】【2年9月】201PRIVATE&CONFIDENTIALwww.dtz.comDTZ｜清远市松林西岸可行性研究顾问报告目录摘要6一、项目开发背景分析71.1项目概况分析81.1.1开发背景81.1.2地理位置分析91.1.3开发指标分析101.2项目开发机遇及挑战分析111.2.1机遇分析111.2.2挑战分析11二、清远市宏观经济环境研究122.1清远市宏观经济分析132.1.1清远市及清新县宏观经济背景研究132.1.2清新县城市规划212.2影响项目开发的房地产相关政策282.3清远市房地产开发相关税费说明37三、清远市房地产市场研究383.1清远市区及清新县城土地市场研究393.1.1土地出让情况393.1.2土地出让价格水平403.2清远市房地产发展概况研究423.2.1住宅市场发展概况423.2.2住宅板块分布433.2.3在售商品住宅供求情况503.2.4住宅销售价格水平523.3清新县城在售商品住宅研究543.3.1住宅市场发展概况5422011年3月DTZ｜清远市松林西岸可行性研究顾问报告3.3.2住宅板块分布553.3.3在售住宅项目供求情况573.3.4户型特征593.3.5住宅销售价格水平613.3.6主要在售竞争项目详细分析623.3.7项目周边主要别墅项目研究683.3.8清新县城住宅市场小结713.4清远房地产市场小结72四、参考案例研究744.1新加坡“交织”住宅TheInterlace754.1.1开发背景及概况754.1.2与项目的相似点764.1.3建筑形态及户型设计774.1.4绿化设计904.1.5借鉴意义914.2成都凯德·风尚944.2.1开发背景及概况944.2.2与项目的相似点954.2.3建筑风格及户型设计964.2.4可持续发展技术的运用1034.2.5营销手段1084.2.6借鉴意义109五、项目发展环境分析1115.1项目自身条件分析1125.1.1项目所在区位环境1125.1.2项目周边交通条件1135.1.3项目周边配套设施1145.1.4项目周边物业开发情况11632011年3月DTZ｜清远市松林西岸可行性研究顾问报告5.1.5项目周边规划1175.2项目SWOT分析1185.2.1项目优势分析1185.2.2项目劣势分析1185.2.3项目机会分析1195.2.4项目威胁分析1205.2.5项目SWOT分析小结120六、项目定位1216.1项目定位策略1226.1.1项目在住宅市场的竞争环境1226.1.2项目从成功案例中借鉴的经验1236.1.3项目可能的突破方向1246.2项目定位1256.2.1项目定位思路1256.2.2项目市场定位1266.2.3项目档次定位1276.2.4项目目标客户群定位1286.3项目产品发展建议1306.3.1产品规模建议1306.3.2户型特征建议1316.3.3交付标准建议1326.3.4社区配套建议1326.4项目规划设计优化建议1336.4.1总体平面规划设计优化建议1336.4.2建筑风格建议1346.4.4公共景观、设施、环境建议1376.5.5特色亮点打造建议（可持续发展建议）1406.5项目营销推广建议1436.5.1营销策略14342011年3月DTZ｜清远市松林西岸可行性研究顾问报告6.5.2销售价格建议1476.5.3营销卖点1476.5.4推广建议148七、项目地块开发建议1507.1项目地块开发风险1517.2项目地块入市时机1517.3项目地块推盘节奏建议153八、项目投资估算及财务分析1548.1项目财务分析说明1558.2项目财务分析结果156九、项目可行性及结论15852011年3月DTZ｜清远市松林西岸可行性研究顾问报告摘要项目内容项目名称推荐项目定位珠三角可持续发展人居典范档次定位清新县最高档次高尚社区！珠三角度假、投资置业者广州、佛山等周边城市改善居住置业者目前在外工作或定居的目标客户群原籍清新县居民清远市老城区为改善居住的高收入人群清新县本地为改善居住的高收入人群洋房:5,300元/㎡销售价格定位首层别墅:9,000元/㎡空中别墅:7,200元/㎡项目总投资61,213万元销售收入总额103,393万元--税前税后税前利润总额28,869万元21,543万元自有资金内部收益率70.48%53.83%全投资内部收益率37.27%28.81%自有资金财务净现值20,108万元14,267万元全投资财务净现值20,128万元14,287万元62011年3月DTZ｜清远市松林西岸可行性研究顾问报告一、项目开发背景分析72011年3月DTZ｜清远市松林西岸可行性研究顾问报告1.1项目概况分析1.1.1开发背景1)清远规划建设为健康城市，有利于提升清远休闲度假胜地品牌，吸引珠三角游客前来置业清远市规划结合山、水、城相依的特点，以四水（北江、滨江、大燕河、笔架河）为现状依托，通过人工湖的开挖，使“山、水、城”相亲、相融。构建环城水系、环城绿带，建设“大运动生态环”，使城市朝健康城市的目标发展。2)清远丰富的温泉度假区推动了度假置业市场的需求清远拥有知名的银盏温泉和清新温矿泉旅游度假区，吸引着来自全国各地的游客。清远发达的温泉旅游资源也推动了房地产的发展，吸引着广州、深圳等周边城市以度假为目的的置业者和投资者。3)《关于清远市推进“三旧”改造促进节约集约用地实施意见》的实施将能有效改善项目周边环境清远市“三旧”改造的推进和实施，将有利于改善老城区城市形象，通过改造项目周边工业厂房，为项目营造良好的居住环境。4)广州、深圳等周边城市限购2011年2月24日，广州限购令细则出台(增城、从化未纳入限购范围)。对在广州已拥有2套以及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住82011年3月DTZ｜清远市松林西岸可行性研究顾问报告房非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。限购后，投资客转战周边城市的效应将会逐步显现。5)清远城市定位省委省政府对清远未来发展的三大定位：大广州卫星城、珠三角高端产业成长新区、华南休闲宜居名城。近年来清远凭借空气清新、河水清澈、环境优美、生态优良、旅游资源丰富等资源环境优势，先后被授予“中国优秀旅游城市”、“中国温泉之乡”、“中国龙舟之乡”、“中国宜居城市”、“中国十大绿色生态城市”等称号。2009年，清远更在全国城市综合竞争力评选中获“综合增长竞争力前十名城市”第一名。1.1.2地理位置分析项目位于清远市清新县，靠近笔架山，紧邻松林生态公园，本项目距离清远市中心仅约7-8公里，在广清1小时经济圈范围内，可方便前往广州等珠三角其它城市。92011年3月DTZ｜清远市松林西岸可行性研究顾问报告1.1.3开发指标分析序号内容单位规模一总用地面积㎡30,837.15二总建筑面积㎡174,5161.1地上总建筑面积㎡129,516住宅建筑面积㎡125,316其中商业建筑面积㎡4,2001.2地下建筑面积㎡45,000底层别墅㎡3,000其中其它㎡42,000二其它----2.1.1覆盖率--25.3%2.1.2容积率--4.2地上停车位个502.1.3地下停车位个1,000数据来源：委托方提供预计地上建筑面积将达到13万平方米，主要由超高层住宅组成，总户数将达到约1,000户。在项目用地面积有限的情况下，如何打造高品质楼盘，将成为一大挑战。102011年3月DTZ｜清远市松林西岸可行性研究顾问报告1.2项目开发机遇及挑战分析1.2.1机遇分析周边城市置业和投交通条件的改善城市环境的改善资者的增多?武广高铁的开通大大缩?三旧改造有利于改善清?广州等周边城市的限购，短清远与周边城市的往远城市环境，更利于休将迫使相应城市的投资返时间。闲居住。者转战清远等三线城市。?清远各条主要的高速公路将陆续开通。?健康城市的规划，将使?清远作为广州的后花园，?广清轻轨的开通，将使城市更加吸引改善型置其优美的环境和自然资清远纳入珠三角1小时业者。源对广州居民具有一定经济圈吸引力1.2.2挑战分析客源的竞争将更趋市场面临较大的供国家对房地产的调激烈应控?由于清新县距离清远较?万科、碧桂园、恒大等?国家先后出台一系列房近，其客户群体有可能品牌发展商都已进入清地产调控措施以及央行与清远市区项目存在重远楼市，清远楼市将迎的数度加息，都将抑制叠。来供应高峰。投资需求。?外地居民清远置业不能?未来2-3年清远将有更?改善居住和购房投资需申请银行按揭，购买群大规模体量的住宅入市。求都受到一定的限制。体将受到一定限制。结合项目开发背景，机遇与挑战分析，我司将通过整体把握清远楼市走势，重点分析研究清新县城住宅发展现状，结合项目发展条件，以便为项目拟订适宜的发展策略。112011年3月DTZ｜清远市松林西岸可行性研究顾问报告二、清远市宏观经济环境研究122011年3月DTZ｜清远市松林西岸可行性研究顾问报告2.1清远市宏观经济分析2.1.1清远市及清新县宏观经济背景研究2.1.1.1国民生产总值·清远市国民生产总值清远市国民生产总值年均增长23.8%（2006-2010年）。从2006年开始，城市GDP高速增长，但至2008年后，全球金融危机的爆发使区域经济大受打击，清远市GDP的增长速度逐年降低。2010年清远市全年实现国民生产总值为1,110亿元，是2006年的2.5倍，在全省21个城市中排名第12，低于全省平均水平，但同比增长21%，增速居全省首位，城市经济恢复快速增长轨道，发展潜力较大。单位：亿元数据来源：