济宁天圳项目前期沟通报告—济南鼎润房地产营销策划有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归济南鼎润房地产营销策划有限公司所有，未经济南鼎润房地产营销策划有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。www.fdc01.com房地产智库问题与目标www.fdc01.com房地产智库很多时候，在面对一个项目时，我们都会去思索最高效、最匹配、最直接、最能实现项目目标的方式！自古华山一条路！www.fdc01.com房地产智库要高端华丽、惊艳不凡？要精准制导、精耕细作？要恢弘大气、王者之风？要疏导借势、见缝插针？要颠覆创新、唯我独尊？要……？貌似我们只能N选一？www.fdc01.com房地产智库一个片区温吞水、非城市主流开发区域，周边形象欠佳的项目。1、2008年至2011年市场狂飙突进，而此区域却一直保持温吞水的状态，非热点片区。2、项目北侧及西侧方向都是工厂，南侧为空地，周边形象欠佳，商业档次较差。村庄空地厂居住区区空地www.fdc01.com房地产智库一个承载着开发商巨大使命的项目1、天圳公司在济宁的第一个城市综合体项目，任城新区西部片区——全市遗忘多年的片区，项目周边新住宅项目偏少，整体处于待开发状态，周边商品房销售均价在5500元/平米，最高均价在6000元/平米左右。2、意欲撬动片区热度，开创天圳地产在此片区的天时地利人和，为天圳后续项目开发进行市场铺排和立势。www.fdc01.com房地产智库一个面临巨大时间难题的项目史上最严厉的政策环境，造成客户观望情绪加重，严重影响项目成交和溢价。高房价已俨然成为政治问题！政府平抑房价，房地产调控坚决不动摇。www.fdc01.com房地产智库一个面临激烈市场竞争，同质化现象严重，可售总面积近230230万万平米的项目。1、济宁房地产市场进入“诸侯三千，小国八百”的纷争局面，产品同质化现象严重。2、城市综合体项目面临阶段性过剩的局面，商业项目集中爆发，商业竞争的压力增大。www.fdc01.com房地产智库开发目标快速去化、回笼资金、品牌立势，是本项目需要实现的三大目标1、快速去化：在市场风险不可测及竞争压力较大的情况下，唯有快速去化才能降低项目开发风险；2、回笼资金：项目整体投入资金大，快速回笼资金，实现风险可控；3、品牌立势：天圳布局济宁版图的首粒棋子，意欲撬动片区热度，开创天圳在此片区的天时地利人和，为后续天圳地块开发进行市场铺排和立势；www.fdc01.com房地产智库我们的出路在哪里？？？www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库自我审视www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库兵法云：“知己知彼，百战不殆”www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库综述：项目通过综合评价来看目前本案地块位置较偏。从项目周边整体来看，整个片区处于待开发状态、临近厂房，周边形象欠佳，无可借势的资源条件。同时本案不得不面临地块规模小，商业辐射强度不够，景观营造能力较弱等诸多问题。但同时本项目由于三面临街，靠近城市主干道，项目的通达能力较强，且商业展示面良好，昭示性强。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库SWOT分析优势S机会O?地处城市新城区，片区未来发展潜力巨?区域未来发展潜力大大?便捷的交通给商业带来客流，有利于商?紧邻主干道，交通便捷；业发展?商业的开发将为住宅带来价值增值；威胁T劣势W?受国家宏观调控的影响，市场受使之影响?项目区位从近期城市规划角度来讲，非热点开发区域，一直保持温吞水的状态?任城新区的主要发展方向集中在东部片区；?项目用地规模较小，规模效应不强?本区域未来项目较为集中，造成竞争压力；?项目周边形象较差，整体提升尚需时间?周边未来商业供应量较大；?周边的生活配套设施较为落后，生活便?周边亿丰国际项目对本案商业形成竞争威胁；利性较差?非城市主流商圈，区域认可度较低。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库SWOT分析－交互分析优势S机会+优势?地处城市新城区，片区未来发展潜力巨大?紧邻主干道，交通便捷；1、抢占市场先机，走mini、精致、时尚的路线。2、针对周边缺乏的业态发展商业项目。机会O3、炒作大区域概念?区域未来发展潜力大?便捷的交通给商业带来客流，有利于商业发展?商业的开发将为住宅带来价值增值；www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库SWOT分析－交互分析优势S优势+威胁?地处城市新城区，片区未来发展潜力巨大1、炒作大区域概念，宣传新区开?紧邻主干道，交通便捷；发2、项目集中，可以增强顾客的区域认知度，同时也给本项目带来客威胁T流。通过优化产品，吸引客流。?受国家宏观调控的影响，市场受使之影响3、产品开发上做到人有我精，不?任城新区的主要发展方向集中在东部片区；做恶性竞争。?本区域未来项目较为集中，造成竞争压力；?周边未来商业供应量较大；?周边亿丰国际项目对本案商业形成竞争威胁；?非城市主流商圈，区域认可度较低。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库SWOT分析－交互分析劣势W?项目区位从近期城市规划角度来讲，非威胁+劣势热点开发区域，一直保持温吞水的状态?项目用地规模较小，规模效应不强1、宣传大区域开发战略，弱化小环境带来的不利影响?项目周边形象较差，整体提升尚需时间?周边的生活配套设施较为落后，生活便2、住宅配套品质商业，为住宅带来利性较差增值威胁T3、产品营造上要做到精致，做常规产品我们毫无竞争力；?受国家宏观调控的影响，市场受使之影响4、区域项目的开发，对本案也是一?任城新区的主要发展方向集中在东部片区；利好，增强了区域的认知度。?本区域未来项目较为集中，造成竞争压力；?周边未来商业供应量较大；?周边亿丰国际项目对本案商业形成竞争威胁；?非城市主流商圈，区域认可度较低。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库SWOT分析－交互分析劣势W?项目区位从近期城市规划角度来讲，非机会+劣势热点开发区域，一直保持温吞水的状态?项目用地规模较小，规模效应不强1、炒热片区，通过未来规划来提高项目的形象及认可度?项目周边形象较差，整体提升尚需时间?周边的生活配套设施较为落后，生活便2、在宣传上，转移重点，将利性较差重点放在商业配套，产品营造等方面，弱化其他不利影响机会O?区域未来发展潜力大?便捷的交通给商业带来客流，有利于商业发展?商业的开发将为住宅带来价值增值；www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库综上：1、炒热区域板块，强调大区域开发战略，从而弱化小环境带来的不利影响；2、抢占区域市场先机，走mini、精致、时尚的路线，塑造良好的项目形象，开发适销对路的产品；3、强调项目的商业配套优势；4、寻求市场差异化，不做常规产品，根据周边商业发展，考虑适合项目商业的业态；5、突出产品的营造水平，以产品感动客户，以体验打动客户。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库项目整体定位www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库内容结构项目定位案例参考www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库项目定位导图项目地块条件项目本体项目整体定位项目价值点提炼www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库项目价值点提炼任城新区板块讲究的home品牌产品利好品地段环境建筑社区规划牌物交周商外建户商园主业城通边圈立筑型业林题市便配覆面规打配景公北利套盖划造套观园进性现项任代人片任精立目城简性区城致体三洁面周新化稀新园运时区临边区尚设缺林动配商计紧首主街造家套圈宜凑题西型街临设覆增人全区公城施盖加尺能式园市完项度户购主善目型物干可中识道心别性www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库项目整体定位济济宁首宁首席席精精致致blockblock街街区区www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库项目案名及释义天天圳圳LOHASLOHAS（（乐乐活活））城城乐活：选择快乐健康的生活(LOHAS),是在消费中会考虑到自己和家人的健康以及对生态环境的责任心；城：大都市的时尚场，大都市的生活场，大都市的体验场；推荐理由：乐活作为一种生活态度，其所倡导的健康生活心态已经超越了房地产的层面，形成一种对于都市生活的全新领悟和境界。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库项目SLOGAN天天圳乐圳乐活城活城炫炫动动城北城北www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库住宅定位www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库住宅部分定位依据住宅定位www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库客群描摹客群描摹www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库对味&对位空间和人会有一种心领神会的对照关系，如同一把钥匙只能开一把锁。在这里，等待的是对味的你，等待的是你的对位！www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库价格&价值价格永远只是个静态数值，价值才是衡量的最终依据！在这里，将见证你对价值的判断能力。www