2011.09www.fdc01.com房地产智库提报思路第一章项目背景解读第二章项目市场定位第三章项目客源定位第四章项目形象定位第五章项目营销策略www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第一章项目背景解读政策背景/城市经济/城市房地产/项目本体研究/开发商品牌www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库政策背景项目上市将处于政策调控期内，房产表现为明显的政策市日期政策或行动内容2011.01.20央行上调存款准备金率0.5个百分点央行上调存款准备金率0.5个百分点地方政府问责制、加大保障性安居工程建设力度、调整完善相关税收政策，加强税收征管、强化2011.01.26国务院颁布“新国八条”差别化住房信贷政策、严格住房用地供应管理、坚持和强化舆论引导合理引导住房需求、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制重庆出台房产税细则，征收对象为存量和增量独栋产品以及增量高档商品住宅，商品房建面价格2011.01..28重庆房产税细则出台超过9941元/平米要征收房产税。该细则旨在完善政府财税体制，调节收入分配、调整房地产结构等2011.02.09央行宣布上调基准利率0.25个百分点央行宣布上调基准利率0.25个百分点2011.04.06上调金融机构人民币存贷款基准利率金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点2011.04.21上调存款类金融机构人民币存款准备金上调存款类金融机构人民币存款准备金0.5个百分点新建商品房的经营者应在商品房交易场所的醒目位置，分4张信息表公布楼盘基本信息、房源价2011.05.17重庆版“一房一价”细则出炉格信息、已登记房源信息和收费项目信息。其中对楼盘促销、停车位销售都要明码标价，并要求公布已登记房源实际成交均价。2011.05.18央行年内第五次上调准备金率5月18日起上调金融机构存款准备金率0.5个百分点央行年内第六次上调准备金率2011.06.206月20日起上调金融机构存款准备金率0.5个百分点此次开工面积达613万平方米，加上之前已开工的西永微电园、保税港区公租房项目，我市上半2011.06.24重庆8个公租房项目齐开工年公租房开工量已达到700万平方米，占全年计划开工总量1350万平方米的52%。2011.7.新“国五条”继续坚定不移的执行原有政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。时间05.0606.0607.0908.1009.1210.0410.0911.0111.711.0910月开始房政策二手房营业税二手房营业税二套房首付提高政府救市国四条国十条新国八条房产税新国五条征收房产税www.fdc01.com调控周期房地产智库1年1年3个月1年1个月1年2个月5个月1年4个月11个月8个月1个月-政策背景项目对政策抗性较小，影响有限重重庆庆房房产税对产税对各各类类型型产产品影品影响评响评估估刚需、首次改善类产品刚需或首改类产品单价基本都在9941元/平米以下，故受政策影响很小。豪宅级中高端改善产品：公寓、别墅影响较小单价基本超过9941元/平米，但超过的幅度相对不大，属于高不成低不就的价格范畴，购买客群对政策有较大的抗性，此类产品受政策影响最大。中高端改善物业影响最大豪宅级公寓、别墅（高端或顶级改善型产品）：该产品受房产税影响最为直接，购买此产品基本都要缴纳房产税，但由于该产品单价远高于9941元/平米，此类产品的购买客群对房产税抗性相对不大，再加上刚需、初次改善物业影响小该类物业具有稀缺性，故不论从近期还是远期看，受政策影响都比较小。项目高层—刚需、首改型产品，故政策影响小；项目别墅—高端改善型产品，受政策影响较小。www.fdc01.com房地产智库同策观点：政策风险“有而不大”尽管项目上市将处于政策调控期内，但项目整体对政策抗性较小，政策风险有而不大！www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库城市经济城市经济已经进入全面发展的新时期900033%800028.10%28%700023.95%6000500023%18.46%17.95%40007894.2416.50%14.88%18%300014.16%6528.7217.10%12.63%13.86%5096.6620004111.84450.373061.93486.213%100010.06%2250.12665.415908.50%17501971.108%200020012002200320042005200620072008200920102011年上半年?总体发展定位：中国经济发展的第四级；?2011年上半年，重庆实现地区生产总值4450.37亿元?发展规划：2015年，建成西部地区重要的经济中，同比增长16.5%，增幅高于全国平均水平6.9个百分心；2020年，成渝经济区区域一体化格局基本形成点，列全国第2。，成为我国综合实力最强的经济区域之一。成渝经济圈—中国经济发展第四级，西部地区主要经济中心www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库城市经济两江新区的成立，标志重庆迎来前所未有的发展机遇上海浦东新区天津滨海新区重庆两江新区成立时间：1990年成立时间：2009年成立时间：2010年全区面积：1210平方公里（含南汇）全区面积：2270平方公里全区面积：1200平方公里常住人口：268万人常住人口：147万人规划人口：500万（2020年）地位：上海经济发展引擎，交通枢纽地位：天津经济发展引擎依托京津冀、地位：重庆未来经济发展引擎；立足重，金融中心所在地等，2010年GDP达服务环渤海、辐射“三北”，2010年庆市、服务大西南、形成“一门户两中4500余亿，约占上海总量27%。GDP达5030余亿，约占天津总量心三基地”。55%。两江新区规划将成为重庆未来经济发展最重要引擎www.fdc01.com房地产智库城市房地产土地供求市场持续火爆，土地成交价格逐年攀升2008-2011上半年重庆主城土地供需（万方）2008-2011上半年重庆主城土地成交价格?08-11年上半年，土地供应持续放量，11年上半年供应998万方；?08-11年上半年，土地均价除10年外，基本保持快速上涨趋势；?08-11年上半年，土地成交持续火热，11年上半年成交996万方，?11年上半年土地成交均价近400万/亩，较10年上涨55.9%；同比上涨82%；土地市场在经历2010年冷场后，今年上半年反弹，成交市场火爆www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库城市房地产整体商品房市场发展快速、平稳，价格上涨速度较快2007-2010年重庆主城商品房量价走势2011年1-8月重庆主城商品房量价走势单位（供应量、成交量：万方，均价：元/平米）单位（供应量、成交量：万方，均价：元/平米）?供求上看，11年1-8月受政策影响明显，市场表现为供大于求?供求上看，07-10年基本表现为供不应求的状态，09年尤为明显，预计全年供应量1800-1900万方，成交量1400-1500万方；；?价格上看，价格波动幅度较大，同比呈现上涨趋势，1-8月整体?价格上看，07-10年呈现逐年平稳快速上涨；成交均价在7013元/平米；?整体呈现萎缩，中高端产品成交大幅下降，刚需产品相对稳定；www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库同策观点：城市经济、房地产市场城市经济：正在加速发展，迎来前所未有的发展机遇！房地产市场：土地市场持续火热，整体市场发展平稳、快速，价格上升强势；项目赶上城市经济和房地产市场发展黄金时期！！www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库项目本体项目位于金开大道中心板块，扼守咽喉，城市富人聚集区金金开开大大道道，，重重庆庆人心中的人心中的富富人居住人居住区区！！本案鸳鸯板块项目板块人和板块www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库项目本体品牌开发商联合运作，板块价值将进一步提升和释放和记黄埔香港置地康田置地象屿集团地块地块地块地块万科城地块协信集团地块?万科、象屿、和记黄埔等品牌开发商已经在本板块完成占位，联合运作已然启动；华宇集团?地块伴随品牌开发商联合运作，板块的知名度和认可度将得到极大提升，板块价值将逐步释放；开发商在本板块已经完成占位，万事俱备、只欠东风！www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库项目本体本地块扼守板块门户、独享湖景资源、容积率相对较低项目名称华宇上院和记黄埔香港置地万科集团协信集团象屿集团康田置地地块位置7.07.58.07.56.08.08.0道路交通7.57.57.58.07.08.08.0周边环境7.07.58.08.07.07.57.0景观价值8.08.58.58.58.08.58.0地块规模6.57.58.58.07.58.07.5容积率8.08.08.07.57.58.57.5地块形状7.58.08.58.07.58.57.5地块现状7.57.08.58.57.08.57.0（是否为净地)总分59.061.565.564.057.565.560.5本地块价值与周边直接竞争地块相比，具备一定优势www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库项目本体独享湖景资源价值，金开中心板块单价地王地块体量地块楼板价地块名称拿地时间地块容积率（万方）（元/平米）香港置地-约克郡2010.11882.33285万科-万科城2010.12642