华德投资营子片区项目华德投资营子片区项目前期策划报告前期策划报告14／7／12《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net2项目研究工作的阶段划分2011/02/22—02/2803/01—04/09前期市场调研阶段中期报告撰写及汇报后期报告及终稿提交?地块考察??调研资料整理工作周边配套考察?根据客户意见修改前期报告??确定研究思路政府相关部门访谈?物业发展建议及财务测算??相关企业客户访谈项目前期主体报告??住宅楼盘调研报告成稿??购房客户访谈公司评审??专业人士访谈修改调整?项目市场分?针对沟通后的提交成果析及定位、物内容补充业建议《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net3报告逻辑结构?项目开发目标?项目本体分析?宏观背景研究?核心问题界定?解决核心问题《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net4目标本项目开发目标和本体条件——1目标、本体《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net5通过宏观环境、房地产市场特征、格局及产品力分析，找到项目机会项项项项目要求目要求目要求目要求与与与与目目目目标标标标《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net6开发商背景——坊茨小镇运营者，创建中德首个经济、技术、文化全方位合作的德意志风情生态小镇?为了保护象征着潍坊近代工业文明进步的百年建筑和对坊子历史的重新认知，坊子政府成立山东华德城市投资有限公司倾心打造欧式风情生态小镇---坊茨小镇。?坊茨小镇着力打造百年前始建的103栋德式建筑群，再现上世纪二、三十年代的历史风貌，修复自然生态和人类文化原生脉络，使之成为中德首个经济、技术、文化全方位合作的德意志风情生态小镇。《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net7开发商要求——项目开?一、通过本项目运作，打造坊茨小镇的居住示范区，巩发目标固企业品牌与坊茨小镇品牌?二、通过项目现金回流，作为坊茨小镇进一步开发的资金基础?三、通过项目营销，带动坊茨小镇的客流、人流，带来收益对内容?1.潍坊市场的现状及未来发展趋势的要求?2.潍坊高端市场的状况?3.本项目如何打造成为潍坊乃至山东知名项目《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net8通过宏观环境、房地产市场特征、格局及产品力分析，找到项目机会项项项项目本体分析目本体分析目本体分析目本体分析《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net9坊子老城发展规划——分五期开发，定位为“永续发展的欧洲风情人文生态小镇”，胶东旅游休闲的一颗明珠;项目位于营子河滨生态居住区一期：本项目四期：坊茨德国风情小镇营子河滨生态居住区包豪斯创意产业园坊子工业历史体验区半岛生态主题园区坊茨德国风三期：情小镇城市居住更新区二期：潍莱生态商务园区荆山洼矿坑环境再生主题园中德工业合作发展区潍坊陆空物流专业区潍坊职业教育及技术训练区坊子奥体花园居住区五期：王松精致农业发展区河湾亲水生态居住区《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net10坊茨小镇风情——德式建筑，沿承历史文化，尽享生活的安逸“1898啤酒屋共和国”、旧锅炉房改成的坊茨美术馆、艺术工作室、西餐厅、青年旅舍、可以让人抱着厚厚画册发呆整个下午的咖啡吧。昔日的水塔、烟囱、雨水管、墙上颜色暗淡的的伟人语录，场景和气氛带给人们一份怀旧的感觉，仿佛翻看老照片回到了从前。历史与现实，建筑与艺术，在坊茨小镇内如此完美地契合起来。艺术艺术的弘的弘扬扬……………………文化的承接…………文化的承接…………生活的安逸…………生活的安逸…………《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net11坊茨小镇建筑——依托历史保存建筑，以103栋德式原乡建筑群为核心，打造欧洲风情小镇《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net12项目区位——本项目位于坊子区，距离市中心10公里，属于城市近郊区域世纪泰华?本项目位于潍坊市坊子区，处于坊子老城门户地带，距离市区较远。?本项目距离世纪泰华约10公里，距离坊子区政府约2.5公里，距离老城区约3公里。约10公里坊子区政府?项目西临北海路，北有崇文街，南有潍胶路（206国道），道路条件良好，北海路直通市区。约2.5公里约3公里宝通街崇文街坊子老城潍北凤州海山路路路北凤海山本项目规划路路路潍胶路《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net13项目四至——项目东邻村中规划路，西邻北海路，北有崇文路，南有潍胶路崇文街?东：紧邻村中规划道路，路况较差。普利城市花园?西：紧邻北海路，南游艇展售北贯穿坊子区，直通潍中心坊市区；交通便利，但北有噪音影响。海本项目路?南：有潍胶路，路况良好，交通流量较大。?北：有崇文街，仅靠普利城市花园与游艇展潍胶路售中心，边界不规则。《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net14项目交通情况——本项目周边路网发达，距离火车站、机场较近，交通便利潍坊火车站崇文街坊子新城约9.5公里北凤约2.5公北海山里潍海本项目路路州约4.5公路里本项目路潍坊机场崇文街约3公里潍胶路潍胶路坊子老城?本项目西面紧邻北海路，北海路南北贯穿坊子区，与市区相连，为城市干道；南有潍胶路（G206），北有崇文路，均与潍州路、北海路、凤山路等多条城市干道相交。?本项目距离潍坊火车站9.5公里，距离潍坊机场4.5公里，对外交通便利。《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net15项目周边配套——项目周边现有配套不完善，可利用坊子新城与老城区的配套资源潍坊实验崇文中学学校潍坊第四中学沿街商业潍坊坊子区人民医院本项目中国石油加油站坊子交警北海石化潍坊新星数一中队加油站控机床技校?沿崇文街有潍坊第四中学（高中）、潍坊实验中学（初中小学）、崇文中学（高中），但缺少幼儿园。?地块与北海路交接处多为沿街二层商业，业态多为KTV，营业状况较差；普利城市花园沿崇文街建有沿街商业，现开始陆续开始经营；商业的规模、档次都存在不足。?22路和51路公交车经过项目，项目距离坊子新城、老城分别为2.5公里、3公里，可利用其相关配套资源。《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net16项目周边企业——工厂多为组装加工企业企业，对环境影响不大热电厂天同宏基集团?本项目西北方为热电厂，但其规模小，对周边环境影响不大，其他周边工厂，如昊田农业装备公司本项目、科迪锅炉制造公司、鲁鸣酒厂、天同宏基集团等多为组装加工企业，对环境基本无影响。昊田农业鲁鸣酒厂装备公司科迪锅炉制造公司热电厂天同宏基集团昊田农业装备公司科迪国炉制造公司鲁鸣酒厂《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net17自然景观资源——项目具有丰富的水岸资源虞河?本项目内部有虞河及其支流，水质较好，水流量较充沛，其治理可为项目带来景观利好价值。?项目内部用地主要为自然村落宅基地和农田，地势较平坦。本项目?项目与凤翔河仅隔北海路，其治理可使区域景观资源得到改善。凤翔虞河、凤翔河治理河将改善区域环境《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net18指标分析——项目占地为村落宅基地，面积为558亩，容积率为1.0，为低容积率中等规模项目?【开发范围】：共计37.2236万平方米（558.327亩）安置基地?旧村：-大营子26.0337万平方米（390.486亩）-前营6.8383万平方米（102.57亩）390.486亩虞河-河西营4.3516万平方米（65.271亩）?拆迁安置基地：约10万平方米（约150亩）?虞河水面：约15.1万平方米（227亩）65.271亩一102.57般?容积率：1.0农亩一田?建筑面积：37.22万平方米般农田基本农田总总占占地地面面积积：：935.326935.326亩亩其其中，中，净净用用地地面面积积558.327558.327亩亩安安置用置用地地150150亩亩，，水水面面227227亩亩《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net19项目属性界定项目属性界定城市近郊具有丰