此页，可删除借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！商战无序，策划先行内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！唐山南湖项目定位北京中原投资顾问部本次报告将根据地块、市场和需求基础等条件，对本案市场定位和产品规划方面给出建议基本条件位于唐山南湖生态公园东，临南北主干道建设路项目报告。总用地400多亩，容积率1.0，总建筑面积约30万平米。（地块东侧有规划公园）区域条件自身条件市场条件需求要素项目位置项目SWOT分析市场定位整体定位客群定位产品定位价格定位地块产户建其商品型筑他街形定风建建态位格议议41区域条件5位置：动静相宜闹中取景，动静相宜，具备打造唐山顶级产品的先天条件，塌陷区、矿道有一定负面影响，但无损大局。距唐百1.8公里三利国际购物唐山市政府中心商业中心区唐山百货大楼紧邻10万平米美新华道食广场建协和医院铁万达广场设路南距南湖东门200米唐山一中南新道路抗震纪念碑南湖公园东门紧邻城市主干道建设路，距南新道休闲美食广场800米城市中央公园地震遗址公园被南湖公园、地震南湖国际高尔夫遗址公园、高尔夫国际高尔场三面包围夫球会6四至：有利有弊大区位条件有利下，四至条件一般，噪7声污染是最大问题东：学校的噪声南：东南侧的铁路噪声美食广场北：美食广场人群嘈杂西：建设路绿带仅20米在建注：东侧公园以建筑为主，对景观帮路助有限，但对销售风井规预期有较大帮助划路待拆迁建建筑南湖公园设南公园路地块地震遗址公园路大学7主要区域比对：综合优势取胜综合优势强烈，心理印象不足是主要问题。本案区域南湖西侧凤凰新城项目1南湖公园超大湖景南湖公园超大湖景缺乏外部景观支持景观资源临近南湖国际高尔夫紫更靠近水景，区域位置天鹅庄园，地震遗址公相似，但小环境略胜一园，环境感更强筹。2成熟商业中心的辐射范远离成熟商业区缺乏成熟商业繁华程度围内，并随万达广场进一步发展有所改善，但成熟尚随香格里拉等进驻，待时日商务商业有强烈预期商业配套休闲美食广场3地质条件不良与本案相似高容积率，与本案无规划条件可比性容积率1.0塌陷区带来的负面心理略强于本案地质条件最好，心理信4影响其它条件任度高8区域总结拥有城市核心景观资源、高端商业中心辐射、顶级度假休闲区三大优1势2南侧靠近铁路将产生噪音，可通过内部规划以合理的产品组合解决区位条件优越，属于全市最高水平，具备打造唐山高端豪宅的必备条件9开发借鉴1限高18米无法直接观景，对地块价值的提升主要在于环境的改善2湖面位于西侧3四至均有一定问题直接利用的景观价值低，外围负面影响更强4四周缺少成型绿地景观环境不建议直接利用，开发主要依托大环境价值，微观环境需要自身塑造102市场条件11Part1整体形势12总体形势——量能在整体经济政策环境影响下，09年市场形势变化巨大，上半年延续08年的冷淡，而下半年市场则出现爆发式成交，中心区（路南、路北、高新）商品住宅全年成交124万平米，较08年增长55%，08年积累的大量需求以及投资需求突然释放，令整体市场迅速膨胀3000300%25300%250%250%250020200%200%2000150%150%151500100%100%1050%50%10000%0%5500-50%-50%0-100%0-100%1234567891011121月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月月月月月月月月月月月月月成交套数同比销售量（万平米）同比数据来源：唐山房产信息网总体形势——价格?市场火爆成交刺激之下，成交价格也节节高升，全年只有1月和4月均价同比出现下降，2月全年最高均价7190元/平米，同比增长100%，09年底较年初成交均价上涨54.37%8000120%7000100%600080%500060%400040%300020%20000%1000-20%0-40%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月均价（元/平米）同比数据来源：唐山房产信息网总体形势——户型成交面积区间对比，100-140平米的户型需求最大，成交占总量的36%，140平米以上占14%，二者占总成交的一半，由此可见，当前改善需求较多。90-100平米户型成交比例占23%，常规户型需求也比较多。140平米以上60平米以下60-80平米14%3%10%80-90平米14%100-140平米36%90-100平米23%数据来源：唐山房产信息网Part2竞争市场16总供应量独栋现状供应较少，只有乡居假日和鹭港共50套左右，意向认购占超过2/3，集中在凤凰新城及北郊。类别墅供应主要是北郊的乡居假日，市区只有鹭港和凤凰世嘉后期供应不超过5万平米。洋房供应项目稍多，但剩余量较小，剩余量基本在凤凰世嘉。总建筑面项目名容积低密产品供应积（万平建筑形式备注称率及潜在供应米）碧玉华花园洋房、2.5万平米左5栋四层花161.9府高层右，120套园洋房荣泰尚花园洋房、二期2万平米七层花园洋14.42都高层左右，168套房23套独栋，120套联排别墅、花园乡居假一期13万平，238套叠990.5洋房、小高日米左右拼、40套空层、高层中别墅、72套洋房别墅、花园独栋、双拼鹭港861.5洋房、小高约5万平米、联排层凤凰世二期联排、洋房二期约9万平56联排、洋房嘉1.6、高层米潜在市场成规模的低密度竞争主要集中在南湖西侧，繁华不及本案，景观条件较优越。南湖西侧和北侧规划用地容积率最低1.5或1.6，也将形成一定量类别墅和花园洋房产品，预计总量在55-70万平米南湖西侧地块规划容积率0.6，建设用地面积30.4万平米，将形成18.24万平米低密度住宅产品规划只有乡居假日将别墅组团划分，别墅、类别墅区相对独立、宁静，别墅社区感较强，而其他规划别墅项目由于规划条件限制无法单独划分别墅组团，导致别墅私密性较差类别墅、花园洋房基本都混杂在高层或小高层建筑中间，独享空间体现不足社区规划相对初级，交通动线、人车分流等人文设计细节不够户型面积项项目目名名称称户户型及面型及面积积主主力力户户型型高层：90-110平米两居，116-130平米三居三居碧玉碧玉华华府府洋房140-160平米三居-高层：61-65平米一居，70-103平米两居，114-135平米三三居居凤凤凰凰世嘉世嘉洋房136-200平米三居、四居；三居联排343-380平米-高层：50-52平米一居，77-84平米两居，110-153平米三110-117平米三居居鹭鹭港港独栋400平米以上（楼王2000平米），双拼380平米，联排260平米高层：89-115平米两居，130-171平米三居三居梧桐梧桐大道大道洋房196-246平米四居-一期产品独栋：621-768平米，联排：268-293平米乡乡居居假日假日叠拼：210-230平米叠拼、联排空中别墅（8层半）：跃层305-322平米洋房（9层）：180-204平米价格及成交推盘量少，因此均能迅速成交，但品质一般，无法跳出与高层竞争，因此价格水平较低。项项目目名名称称销销售价格（售价格（元元//平米）平米）成交成交速速度度花园洋房10000碧玉碧玉华华府府洋房月均成交25套高层6800花园洋房10000荣荣泰泰尚尚都都洋房月均成交15-20套高层7200别墅11000-13000未正式开盘，别墅已认购15套，联排乡乡居居假日假日联排8200认购20多套高层3700洋房12000一期二期洋房共140套左右，开盘两月梧桐梧桐大道大道高层8500销售80%，现已售完鹭鹭港港未定价别墅已全部认购凤凤凰凰世嘉世嘉未定价待售客群较集中，以矿主、企业主、公务员、个体户为主。项项目目名名称称客群客群来来源源备备注注洋房客户主要是本地人，私企业主，碧玉碧玉华华府府市区，路北区为主机关领导居多，喜欢更大户型如160-200平米个体户、公务员购买较多，对160以荣荣泰泰尚尚都都市区，路北区项目周边人群上大面积更愿意接受别墅、类别墅认购者基本都是市区和市区，周边原住民，下县比乡乡居居假日假日下县的富豪，对600多平米独栋接受例超过20%，来源比较广泛程度高于700以上独栋市区、下县，外省市（北京梧桐梧桐大道大道本地购买自住，外省市多投资、天津）均有市区，路北为主，路南也较别墅、类别墅认购者多为开发商关系鹭鹭港港多户，比较神秘凤凤凰凰世嘉世嘉市区，相对分散公务员、私营业主等都有市场总结1供应及潜在供应均较少，高端低密度产品供不应求并未改变2目前销售火爆，但预计随着南湖周边项目推出，销售逐步回归3整体产品水平较低，有巨大的升级空间4户型面积较大，改善型为主，这一趋势进一步强化现有产品竞争力较弱，对本案借鉴意义不强，项目开发应立足于升级与创新233万科类似项目24万科霞光道5号基本情况位置表：基础数据项目指标项目位置天津市南开区卫津南路与霞光道交口占地面积5.37万平米容积率0.7绿化率40%物业费8元/平米/月物业类型联排别墅开盘时间2008.7销售均价已售罄，二手房价格32000元Codeofthisreport25万科霞光道5号社区规划建筑类型：联排别墅户型面积：250-500平方米建筑风格：英伦风格建筑层数：地上三层，地下一层；赠送地下车库，约80平米园林景观：整个社区的绿化由公共景观轴、城市绿带、组团绿化、宅旁绿化、精装小院五部分组成，以公共景观轴为轴线；道路道路铺铺装装：：整个社区道路系统实现无沥青化铺装，社区内车行路全部采用古朴深色花岗岩及统一的花岗岩道牙。万科霞光道5号户型万科霞光道5号户型面积在250-500平米之间，主力户型336平米；350平方米户型格局一层平面图二