谨呈：深圳新世界房地产开发有限公司新世界·四季山水二期定位报告世联地产2010/01/20基于整体市场与周期预判：2010-2010年深圳房地产宏观市场研判：经济仍在低位调整阶段，房地产将进入复苏期，豪宅市场存在较大机会，价格将趋于平稳，但定位仍趋于保守。2销售检测基于两个视角对本项目进行分析：视角1：销售反思视角2：竞争分析总体豪宅市场结论1：深圳豪宅均价在2-2.5万/平米之间,降幅在20%-25%之间,区域型豪宅均价在1.6-2.2万/平米之间,降幅在30%-40%之间总套推出分类项目名称主力户型开盘时间原价（万/平米）现行均价（万/平米）降幅数套数90平米二房现对外价格星河丹堤E区138-245平米三房40240208年3月2~4入市价格1.25~2.835%268-297平米四房120-160平米三房深圳豪宅中信红树湾4期180~232平米四房40040007年10月3~5原市场报价2.3~5现对外价格23%300~390平米五房复式250平米3房万科东海岸21221207年11月2.5原市场报价1.9现实现价格24%280平米4房纯水岸四期232-356平米3-5房18018007年4月4.7原市场报价3.6现实现价格22%兰溪谷2期170-222平米四房53753707年6月4入市价格2.4现对外价格40%天安高尔夫珑园150-230平米三/四房24624608年10月3原对外价2.2现对外价格27%88-90平米二房百仕达5期114-200平米三/四房93593508年7月3原市场报价1.98现对外价格34%300平米大平面130平米三房侨香诺园20620607年11月3.6入市价格2.3现对外价格35%140-150平米四房区域性豪宅174-176平米3房皇庭港湾236平米4房39321508年12月2.6原预计价1.8万实现价31%少量278平米复式142-178平米3房卓越维港高层86461608年8月4原预计价2.1万实现价47%172.4平米4房175-179平米4房浪琴半岛44444408年6月2.5入市价格2万现实现价20%251平米5房85-93平米2房东方尊峪1610161007年4月2.6原市场报价1.6万现对外价格38%122-182平米3/4房总体豪宅市场结论2：豪宅市场在下半年价格回调和政策利好后，销售明显回暖，销售较好的项目月均在15-25套关内144平米以上08年1月-11月成交情况3.5500007、8月份受到整体市场下调的影响，一线豪宅开始450003降价，红树湾均价由4万/平米下调至3万/平米左40000右，卓越维港高层以1.8万/平米入市热销，使成交2.535000量上升。而价格上涨则是由于一些城市别墅的销售，23000025000如天麓二区以均价8万/平米高价入市造成。1.520000115000100000.511月，一系列利好政策出台，刺激市场回暖。同时一5000些项目开始调价，星河丹堤调价，两周成交200多套。001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月随后澳城、招商海月等楼盘纷纷调价，使得成交量迅关内面积关内均价速回升。世联监测深圳豪宅月消化销售速度：项目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月百仕达乐湖　——11606926913纯水岸四期0001814031717中信红树湾4期23334410223851浪琴半岛　108151140兰溪谷二期321304940022侨香诺园　　　42873814207后海公馆3019710031102卓越维港高层　350901442星河丹堤E区11817122618887915212开盘重要营销节点/价格调整总体豪宅市场结论3：180平米以内的产品较为畅销，200平米以上的产品除非有强势资源支撑，否则销售较为项目困难主力户型销售率均价销售情况说明80-90m2，2房21%1.9万/m2畅销户型：180-190m2户型方正实用，通透性好，私密性强115-142m2，3房26%，可观湖景，销售相对好百仕达2.1万/m2乐湖162-190m2，4房49%232-234m2,3房0%22畅销户型：336-356m2/5房由于靠近湖边，总价虽高但销售纯水岸215-277m,4房24%3~5万/m较佳；四期239-287m2,5房10%滞销户型：232-234m2/3房由于户型不实用销售停滞。336-356m2,5房37%5~7万/m2120-150m2,3房2厅2卫90%160m2,3房2厅2卫90%畅销户型：150-160m23房，赠送多，使用率高；中信红3万/m2180m24房，赠送较多，满足功能需树湾4180m2,4房2厅100%求；期2207-232m2,4房2厅60%4万/m2207-209m4房，有270度圆弧景观阳台；300-390m2,5房复式24%5万/m2滞销户型：230m2以上，户型相对缺乏亮点；且总价过高142-178m2，3房91%2.3万/m2卓越维户型方正实用，赠送面积大；高层全部东南朝向，通风采光港高层172.4m2，4房80%2.3万/m2良好；一线海景景观90m2，2房2厅1卫100%1.25-1.4万/m21.3-1.6万/m2无湖1.9-2.3万/m2有湖138-146m2，2房2厅2卫73%星河丹1.3-1.5万/m2无湖1.9-2.5万/m2有湖堤E区160m2，3房2厅2卫68%172m23房2厅3卫复式100%1.8-2.4万/m2245-246m23房3厅4卫复式30%畅销户型1：172平米复式；2-2.8万/m2畅销户型2：90m2，总价低268-297m24房3厅4卫复式32%滞销户型：200m2以上，总价过高，尺度过大150m2，3房2厅2卫39%2.6万/m2天安高尔夫珑195m2，4房2厅2卫28%3万/m2园畅销户型：150m2的3房2厅2卫户型方正实用，总价较230m2，4房2厅3卫19%3万/m2低，销售情况较好销售验证：一期成功奠定区域型豪宅，销售取得较大成功，但畅滞销户型与市场主流存在差异面积区间总套数单价总价国土局实际销售率销售率200平米以582.1-2.3万/平487-58831%70%多上米万注：其中1#和4#170-180平921.7-2.3万/平292-41650%60%多（部分单位）未推售米米万150-165平1111.7-2.3万/平255-38016.2%20%多米米万C-1C-14#B-2B-11#5#B-2B-2D-2星河丹堤项目主策访谈：B-1D-1“购买我们项目的也有购买四季山水的，当时B-2B-12#3#客户看了我们的项目很喜欢，但是认为价格过高，承受困难，觉得四季山水的资源也不错，同样的价格可能在丹堤只能买3房，而在四季山水则可以买4房，所以就购买了四B-1172~181B-2151~165C-1150-156季山水的产品。”D-1240~256D-2232~251视角一：现状的销售反思从客户来看，以区域客户为主。梅林的藏龙卧虎气质下的造成两极化的客户特征?从1996年开始，深圳政府在梅林兴建梅林一村（约7800户）、梅林二村（约3000户）梅林三村（约4000）、梅林四村（约5500户）、梅山苑（约3000户）等大型政府小区，大量公务员入住；?其中，梅林一村位于深圳梅林水库南面，是深圳政府开发的占地38.4万平方米、总建面82万平方米、绿化面积为18万平方米的大型社区，业主达7008户共3万余人，成为深圳市目前最大的安居房小区。梅林一村新一届居委会：除一人是热心退休居民外，其余4人是市、区人大代表，市政协委员，局级干部凯丰路中康路梅丽路项目名称成交均价东区梅花路西北区梅林路碧华庭居1.1-1.5梅山苑润裕山景梅林三村碧荔花园1-1.3梅林四村鸿浩山庄梅林二村中区碧云天0.95梅林一村山水居翰岭花园1-1.3北环路文伟阁西合正园1-1.2区汇龙花园1梅村路梅华路梅秀路梅花路雕塑家园0.9-1梅花路梅林一村1.4-1.8润裕山景豪苑1.7-1.9山水居1.5-2视角一：现状的销售反思存在区内客户觉得贵区外客户不认可的尴尬，真正的深圳主流客户群没有来目前本项目上门的客户主要是两类：真正的深圳主流客户群没有来1、所谓的“穷人”——认为梅林的房子就是1.2万/平米左右，只想买一个120-130平米左右的房子，买不起本项目；2、比较“隐”的客户——认可梅林、认可本项目，有钱但比较低调的客户，直接购买本项目的楼王产品。客户基本情况：以35-45岁的中青年客户为主；来源：以福田为主约60%，其中梅林缘的比例达到80%；置业目的：主要是买给小孩子，养老客户少。未成交原因——1、能力问题，经济实力不是本项目层级的，但又非常喜欢；2、害怕买了以后会降价，受到周边朋友和整个市场氛围影响，信心不足。客户对项目的评价——认可点：1、有山有水很安静；2、户型和小区内部环境不认可点：1、梅林片区的大环境；2、交通问题视角一：现状的销售反思走出梅林成为深圳级的豪宅，是一期成功消化尾货和二期升级的关键。本项目的客户以福田为主，比例达到60%，其中梅林客户的比例达到80%，主要以区域内客户消化为主。星河丹堤成交客户区域来源分析中信红树湾成交客户区域来源分析居住地点20181816157%7%147%121010852%6427%421110福田罗湖南山宝安外地福田罗湖南山盐田宝安龙岗香港台湾澳门外地国外从星河丹堤和中信红树湾的成交客户来源可以看到，以本地区域客户为主，同时辐射整个深圳及外地区域。视角二：未来的竞争视角-2010年将有大量的城市豪宅入市2010年2010年一季度二季