第五公社THEFIFTHCOMMUNITY振业地产星海名城5期策划销售代理应标报告COPYRIGHT2004/11/11目录第五公社THEFIFTHCOMMUNITYCONTENTS形势分析POSITIONANALYSE产品策略PRODUCTIONTACTIC定位策略ORIENTATIONTACTIC销售策略VENDITIONTACTIC包装策略PACKINGTACTIC品牌策略TRADEMARKTACTIC建筑策划BUILD&TACTIC在房地产市场中，一种遵守市场游戏规则，一种是自己制定游戏规则，振业地产属于后者。THINKS我们非常荣幸能参与振业地产星海名城5期的策划销售应标，对贵司的开发实力和远见卓识，我司深感钦佩，对于本次提案中原作了全面而又大胆的思考：A.源于市场但超越市场进行立论B.站市场更高点进行犀利的策划C.发展商实现项目最大社会效益D.对于整个振业地产品牌的思考E.结合目前星海名城6期的策划F.重视未来星海名城7期的发展思考一：星海名城就是前海的主人！星海名城?前海片区最早的开拓者；?占据深圳西部的门户；?80万平米的前海第一社区；?首创一站式花园社区；?奠定南山品质居住的名片；思考二：星海名城迎接南山机遇！1.南山三基地一中心加快发展2.；西部物流园使南山聚集一大批物流人才3.高新技术产业催生更多的高知识群体。4.商贸服务业、旅游业激发更多年轻人选择南山作为根据地。5.西部通道将更快促成深港CEPA、9+2模式快速效应，带动外销市场。6.地铁1、2号线将进一步拉近南山与市区心理距离。7.南山小户素质和档次在逐步攀升；2003年小户型供应区域项目建面户数价格（均）主力户型元/平米1房2房3房前海心语雅园2.7万420户450025-40m2/76%/22260m2/24%/98户——户碧玉小家（带）2.2万324户430040m2/40%/130户60m2/35%/113户80m2/15%/49户椰风海岸7万560户4800——70m2/24%/134户80-103m2/7%/39户南头百分百公寓3.3万373户520033-58m2/71%/26555-73m2/27%/101户——户时代骄子5.3万668户460035-60m2/57%/38155-65m2/27%/180户84-92m2/16%/107户户西海明珠17.6万1217户560036-39m2/24%/29264-75m2/43%/523户92-107m2/23%/280户户荔林春晓8万544户5300——60-70m2/37%/201户85m2/24%/131户南油百富大厦2.6万432户500036-40m2/45%/19460-76m2/55%/238户——户新街口大厦3.7万424户520043m2/6%/25户55-65m2/85%/360户73m2/9%/39户后海蔚蓝四期2.7万160户550035-50m2/30%/48户63-78m2/40%/64户90m2/30%/48户——据中原深港研究中心数据库2004年供应小户型（至10月）区域项目建面户数价格（均）主力户型元/平米1房2房3房前海绿海名都10.2万1077户530040/12%/129户71-76/36%/388户105-113/41%/442户南头东方新地5.4万466户520040-44/30%/14077-81/35%/163户105/35%/163户户钰龙园12万1313户560040/38%/499户52-70/44%/578户86-108/18%/236户南油现代城华庭（装）18万1200户550053/33%/396户63/34%/408户103/15%/180户新一代广场（装）6.2万1066户548036-42/70%/74660/20%/213户80/10%/106户户后海米兰寓所2万224户538040-50/30%/67户70-75/40%/90户90-95%/30%/67户海尚国际5.2万530户530060/5%/27户81/45%/238户90-105/50%未来供应区域项目建面户数预计价（均）销售时主力户型2元/m间1房2房3房南山嘉南美地5.6408550004.1248-57/21%64-84/55%104-110/24%厚德项目11万850560005.1040/40%75/40%95/20%南油地产8万350550004.1245/30%75-80/45%90—100/20%致远项目6万————05年——————海岸一甲3万300户580005.1245/45%70-80/45%10%项目——据中原深港研究中心数据库项目03年04年（至10月）供应房型1房和两房为主，分别占1房和两房为主，1房稍有上34.8%和36.9%升，分别为35.2%和35%，户型面积1房以35—45平米居多，占1房以35—45平米居多，占了了73%；2房以55—65平米为70%；2房以55—65平米为最最大，占54.9%，大，占52.6%，购买客户以南山工薪族为主，南山占7以南山工薪白领为主，占7成，福田、宝安占3成成多购买用途自住占8成，投资占2成自住占7成多，投资有上升，占2成多销售均价均价为5210元/平米均价为5390元/平米区域经济的促动南山高科技人才的聚集南山商贸服务、旅游服务人才的聚集西部物流中心吸引的大量物流精英西部通道创造外销市场地铁1、2号线的建设南山区小户的发展趋势作为前海第一大盘，在已开发前三期之后，如何顺势腾飞？如何再造精品？如何继续树立前海领跑者形象？这将是项目缔造者—振业地产思考的核心！思考三：振业地产2005再次腾飞！?2005年，振业继续在攀登地产的高峰；?振业城项目和星海名城5期即将面世；?星海名城5期在前三期基础上实现质的飞跃；?无论是星海名城项目品牌和振业地产品牌都将以5期实现叠加；?高端小户型尚属首次，实现开发模式多元化尝试；?承袭振业引领市场的作风，星海名城5期必将创造一个区域神话；?5期必将实现南山乃至深圳的小户型生活品质代表；?5期将直接联动星海名城6、7期的区域和客户拓展；星海名城5期助推振业地产腾飞南山！星海名城5期助推振业地产腾飞深圳！星海名城5期助推振业地产腾飞2005！星海名城5期的目标确保项目热改写传统小户助推星海名城销，实现最型，塑造深圳社区品牌和振大经济效益小户豪宅典范业品牌腾飞HOW？如何实现星海名城5期的成功？产品支持品牌策略定位策略销售策略包装策略产品策略PRODUCTIONTACTIC产品是项目品质最大的保障产品策略PRODUCTIONTACTIC谁说小户型就是“流动的旅馆”？谁说小户型就有“灰色空间”？谁说小户型就会“暗无天日”？谁说小户型就不能“成大气”？谁说小户型就一定不能“闹中取静”？NO5期，全面改写传统小户型观点！产品策略PRODUCTIONTACTIC10大产品支持产品策略PRODUCTIONTACTIC第1支持：超前完美规划——好楼盘自己会说话建筑是流动的乐章。5期整体布局采用半围合设计，栋与栋之间采用交错扇形设计，外走廊设计，空间花园的布局，以及整体立面的时尚和切面效果，并且高达30层的高度，使整个项目无论是远观还是近看，都具有自身的独有特色，完全有别于目前市场上的单体小户，韵律感和时尚感油然而生。产品策略PRODUCTIONTACTIC第2支持：百变的2DK户型——空间DIY秀空间的灵动性正反应居住者的内心世界。在5期的设计，经过中原公司建筑策划部的参与，我们对原1房作了重点调整（其他户型也有相应改动），力求使小户也能作大文章，将1房变2房，而切还赠送大露台，并且解决原户型客厅采光问题，不仅在销售上更灵活，关键在居住舒适性方面和使用功能、购买需求方面提供更多的便利，这种改动开创深圳小户之先河。产品策略PRODUCTIONTACTIC第3支持：大社区的小户豪宅——众星捧月的地位传统的小户型以单体楼著称，最多会在架空层设置部分园林和会所。而5期不仅拥有自己独立的园林和会所，还将拥有80万平米内的所有功能设施，这种优越感可是无法比拟的，振业打造如此高端的小户初衷即开创一个有大社区的小户社区，这是一个高品质的社区。产品策略PRODUCTIONTACTIC第4支持:个性化的泛会所——我有我精彩我们不仅有设立专业的会所空间，供这群新人类进行休闲，更多的思想是想创造一个真正彻底放松的室外空间。在我们的园林中，将会积极引进泳池、攀岩、壁球等个性化设施，充分营造真我的个性需求。吧区（水果吧、书吧、音乐吧、茶吧、棋牌）无时限区（电游、自助式卡拉OK、3D电影放映、网吧）健美中心区（纤体中心、高温瑜珈、SPA室、水按摩）青年俱乐部（室内攀岩、壁球、PARTY、沙弧球、健身中心）灵感雷区（IEDA室、面壁室）食色园(西餐厅、咖啡厅、生食区)产品策略PRODUCTIONTACTIC吧区书吧咖啡吧茶吧棋吧水吧产品策略PRODUCTIONTACTIC无时限区无时限区自主卡拉OK网吧3D电影产品策略PRODUCTIONTACTIC健美中心区健美中心区瑜珈SPA桑拿室产品策略PRODUCTIONTACTIC青年俱乐部壁球乒乓球室内篮球攀岩跆拳道产品策略PRODUCTIONTACTIC第5支持：体验型的园林——体验更重要尽管我们所小户型园林参与性少，但正因为如此，我们才要更用心。5期园林将以主题式体验型的园林风格进行营造，在设施和功能上以提供业主体验和参与为目的，迎合他们的生活习惯，也体现社区的品质，在材质上采用不锈钢加玻璃以及环保型材料。设置“小丘”，制造不同的高差，可以使面积一定的空间“感觉”增大。同时，由于有