谨呈：深圳宇宏置业（西安）有限公司谨呈：深圳宇宏置业（西安）有限公司深圳宇宏咸阳水岸枫桥项目前期提案深圳宇宏咸阳水岸枫桥项目前期提案2008-092008-09FOCUS?FOCUS?目录目录：：?一、市场分析一、市场分析?二、项目分析二、项目分析?三、项目定位三、项目定位?四、营销推广四、营销推广第一部分：市场第一部分：市场分析分析宏观分析之政策分析：未来三年咸阳房地产市场整体发展呈现稳健发展态势，不会未来三年咸阳房地产市场整体发展呈现稳健发展态势，不会出现大的波动。主要基于以下三点理由：出现大的波动。主要基于以下三点理由：11、就全国市场比较而言，从房价水平，投资比例等因素判断，西安是、就全国市场比较而言，从房价水平，投资比例等因素判断，西安是一个相对温和的市场，咸阳更是如此。一个相对温和的市场，咸阳更是如此。22、和国内其他经济发展基本一致的城市比较，西安和咸阳的房价水平、和国内其他经济发展基本一致的城市比较，西安和咸阳的房价水平整体上处于比较低位的水平。整体上处于比较低位的水平。33、“世纪大道”作为“西咸一体”经济发展的桥头堡以及经济引擎的、“世纪大道”作为“西咸一体”经济发展的桥头堡以及经济引擎的作用和地位只会逐渐加强。作用和地位只会逐渐加强。宏观分析之经济分析宏观分析之经济分析：：国民生产总值1000800500720国民生产总值2006004845019901999年2006年2008年2010年咸阳市国民生产总值现状及预测约数咸阳市国民生产总值现状及预测约数GDPGDP和固定资产投资总额和房地产指标中的住宅需求总量以及办公物业和固定资产投资总额和房地产指标中的住宅需求总量以及办公物业需求总量之间存在显著正相关关系，从上图可见，咸阳的需求总量之间存在显著正相关关系，从上图可见，咸阳的GDPGDP和固定资产投和固定资产投资总额增长态势良好。预示在未来若干年内咸阳住宅需求旺盛。资总额增长态势良好。预示在未来若干年内咸阳住宅需求旺盛。区域发展之功能定位：区域发展之功能定位：?地图地图国际化、现代化水准的集文化交流、休闲、商业、娱乐于一体的“大型高档居区”；形象定位是“国际化的、领航的、示范式的高档度假居住区”各类物业供需关系：?世纪大道旁各类物业供需关系表现为：世纪大道旁各类物业供需关系表现为：?11、居住物业明显供大于求，价格主要集中在、居住物业明显供大于求，价格主要集中在3000-40003000-4000元元//平方米，过去几年咸阳整体价格水平方米，过去几年咸阳整体价格水平基本呈现平稳状态，和西安住宅价格稳健增长平基本呈现平稳状态，和西安住宅价格稳健增长对比明显。对比明显。?22、居住类物业竟增主要呈现为两种状态，一种、居住类物业竟增主要呈现为两种状态，一种是低端产品的价格战，整体追求低成本，另一种是低端产品的价格战，整体追求低成本，另一种是高端产品基于蓝海战略的产品创新。是高端产品基于蓝海战略的产品创新。?33、商业供应量较少。、商业供应量较少。?44、住宅市场在供需两旺基础上基本平衡。、住宅市场在供需两旺基础上基本平衡。咸阳世纪大道住宅产品特征分析：咸阳世纪大道住宅产品特征分析：主要表现为：主要表现为：11、产品创新比较活跃；、产品创新比较活跃；22、产品类型、产品类型多样多样化；化；33、、户户型以及型以及户户型对应型对应面积面积分分布布波波谱谱更加更加宽泛宽泛；；44、、园林绿园林绿化以及内部化以及内部环境越环境越来来越越好；好；55、项目、项目规模规模大型化大型化趋趋势；势；66：：配套升级配套升级明显；明显；咸阳世纪大道住宅产品卖点以及核心卖点分析：随着咸阳世纪大道物业品质的提升，项目卖点越来越丰富，在一个大盘中往往蕴涵比如地段、价格、开发商品牌、会所、交通、生活配套、升值潜力、物业管理等基本上所有的卖点；而核心卖点已经由早期的性价比，地段等转移到环境、品牌、升值潜力等因素。消费群消费群体特征分析：体特征分析：11、、随着随着咸阳市咸阳市人口结构升级自人口结构升级自用型用型购买者购买者比比例有例有所所增加；增加；22、区域、区域辐射辐射范范围围增强，咸阳之增强，咸阳之外外西安以内西安以内消消费者费者以及西安之以及西安之外外的的消费者消费者比例增加；比例增加；33、、随着随着咸阳市的咸阳市的拓拓展，展，人口人口政策以及产业政政策以及产业政策策升级消费群升级消费群的数量以及的数量以及质质量量都都有比较大有比较大的增长和提高，未来区域内部的增长和提高，未来区域内部消费消费能能力力增增强。强。咸阳世纪大道住宅产品营销特征分析：随着外地以及大型品牌开发商的进驻，世纪大道商品住宅的销售已经突破了产品营销和文化营销的阶段，进入了品牌营销阶段。而小型开发商在制定营销策略的时候也极大的受到品牌开发商的影响。项目周边重点项目比较分析：?“奥林匹克花园”项目规模庞大，属于区域标志性旗舰项目。吸引了西安大部分客源本项目与其位置较远交通方面不具备和其正面竞争竞争的实力。建议在实际的销售过程中，主要采用跟风和借势的策略?“先河国际社区”现已开始接受诚意登记，建筑面积仅是我们的一半，内部规划条件也不如本项目，现销售情况不好第二部分：项目分析项目区位：?地图地图项目概况位置：位置：水岸枫桥位于咸阳市水岸枫桥位于咸阳市沣河沣河新区西部，新区西部，南临南临世纪西世纪西路路，，北靠渭滨南路北靠渭滨南路，，东望东望世纪西世纪西路路车车水水马龙马龙的的繁华景繁华景象，西观象，西观百百米米宽绿宽绿化化带与渭河美景带与渭河美景。。视野开阔视野开阔，地势平，地势平坦坦，，交交通通便捷便捷。。户户型型介绍介绍：：面积面积区间在区间在9090平方米平方米-260-260平方米之间平方米之间建筑面积建筑面积：：总总建面建面740339.17740339.17平米；平米；建筑建筑高度高度：：40.7740.77米米--95.90695.906米米?汽车汽车位：位：地下地下41154115辆辆地地面面159159辆辆总总车车位位43144314辆辆?总总户户数：数：43304330户户?容积率容积率：：2.62.6?建筑密建筑密度：度：19.5%19.5%?绿绿地地率率：：80.25%80.25%?一期一期?规划规划总用地总用地面积面积：：86468.5786468.57平米平米占占地地面积面积：：16822.0816822.08平米平米?总总建筑面积建筑面积：：1962545.801962545.80平米平米SWOT分析之优势分析：?11、区位、区位优优势势?本项目位于咸阳世纪大道西本项目位于咸阳世纪大道西段段，，北靠渭滨南路北靠渭滨南路，，拥拥有有身身居世纪大道的区位居世纪大道的区位优优势势的的同时也拥同时也拥有咸阳区域内相对的地有咸阳区域内相对的地段优段优势。区位未来强大的增值势。区位未来强大的增值潜力潜力预示预示着着项目强大的项目强大的增值增值潜力潜力。。?22、、规划优规划优势势??咸阳世纪大道的形象定位为“国际化的、领航的、示范式的高档居住区”，整咸阳世纪大道的形象定位为“国际化的、领航的、示范式的高档居住区”，整体体规划规划以及以及配套配套的交的交通规划通规划，商业以及生活，商业以及生活配套规划配套规划等和世等和世界同步接轨界同步接轨，是区域内物业，是区域内物业价值提价值提升升的良好基础。的良好基础。??大型大型社社区，区，规模规模大，大，占占地地300300余亩余亩，是一个集，是一个集合合高档住宅、商业会高档住宅、商业会所所、、学校学校于一于一体的体的多多功能现代化功能现代化小小区区?33、、配套优配套优势势??随着随着西咸一体化以及西咸一体化以及奥园奥园、、金泰思路花金泰思路花城等项目的逐渐城等项目的逐渐落实落实，区域内商业，区域内商业配套配套，，生活生活配套配套，交，交通配套通配套等会在等会在短短期内期内完善完善，而，而规划规划中的的中的的每每一个大型文体商业一个大型文体商业设施设施的的落实落实，，都都是区域内物业价值提是区域内物业价值提升升的的直接催直接催化化剂剂。。?SWOTSWOT分析之分析之劣劣势分析势分析11、、周边周边大型大型楼盘多楼盘多项目和区域内住宅类项目项目和区域内住宅类项目太多太多，，竞争竞争激烈激烈22、地、地段认知段认知度不度不够够区域内目前区域内目前配套配套不不足足，而，而且且公交系公交系统统不不够够方方便便，区域内，区域内人气人气不不足足33、目标、目标客户群客户群分分布零散布零散SWOTSWOT分析之分析之机机会分析：会分析：?经济经济促进促进西咸一体化西咸一体化即将实施即将实施，，吸吸引引众多人入驻众多人入驻世纪大道，地世纪大道，地铁铁11号沿线号沿线的的规划规划等因素，区域内未来的良好前等因素，区域内未来的良好前景景是区域物是区域物业市场之业市场之源源头，物业价值提头，物业价值提升升之基础。之基础。?品品牌开牌开发商发商带带动动泰盈泰盈、、金泰金泰、文、文华华等品等品牌开牌开发对区域发对区域炒炒作作带带动市场动市场聚焦聚焦?交交通拉通拉动动世纪大道的全世纪大道的全线贯通线贯通，以及相应的，以及相应的后续后续各种交各种交通通的的完善完善，，必将带必将带来强大的来强大的人人流，物流流，物流信息信息流，流，财富财富流。流。随着随着居住居住氛围浓厚氛围浓厚，区域物业，区域物业必将实必将实现和西安前期区域的地理对现和西安前期区域的地理对接接以及价值对以及价值对接接。。项目发展策略：11、以基于区域、以基于区域升升值值潜力带潜力带动的物业动的物业升升值值潜力潜力为为核心卖核心卖点来点来打造打造产品和产品和组织组织营销，在产品营销，在产品