本报告仅供客户内部使用，在未获得同致行书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。至尊国际营销策划报告2011.10.301前言?不可否认，在座的每一位，都对至尊国际项目的快速销售寄予极大的希望。?说得形象一点，就像望子成龙的父母。?但是，在经历2010年的火爆及2011年市场的冷淡后，至尊国际项目能不能最终站在一个令人骄傲的位置上。?这完全取决于在座的每一位——我们，能否从一个市场不可企及的高度，将这个项目昭示天下。?我们所站的位置，决定了项目的高度，决定了至尊国际销售预期目标的达成！211前沿前沿项目前沿项目前沿简介、简介、swotswot、周边、周边3地块分析项目四至北北湿地公园御景苑（在建）新城路老特阳钢光年项项目四至目四至白公云小舜区城怡寓山大和街园广文大厦集广播电视中心、文化中心、新闻中心和演艺中心于一体的综合大厦龙山路世纪经典桃都国际城4项目信息项目位置:新城路与白云山路交汇处西南角:7040土地年限住宅年，商业、公寓格律诗年至尊公馆占地面积:7845㎡广场住商总建面积:约10万㎡宅务物业类型:两栋30层高层公容积率：4.0寓主力户型:住宅134-150㎡(复式),公寓90㎡,商业单铺约70-90㎡商业酒店总套数：住宅144套、公寓约220套物业类型包括住宅、商业、酒店、公寓，属于城市综合体。关键词：肥城市首席城市综合体5SWOT分析项目SWOT分析及发展策略优势Strength劣势Weaknesses?紧邻肥城金街新城路，交通便利?与周边楼盘相比，体量太小?项目南依白云山，北临康王河湿地公园，自然?产权较短，除住宅部分为70年，其余部分（商业、SWOT分析环境绝佳酒店、公寓）都为40年?周边居住氛围浓厚，生活配套较完善?公寓产品可能不易被接受?项目自身规划有商业配套机会OpportunitiesS-O策略W-O策略?肥城的城市定位及重心西移的决策使?通过湿地公园等周边资源和未来规划的推广，提?以西部片区未来发展规划为宣传重点；西部迎来了前所未有的发展机遇升本项目的高端形象；?提升公寓产品的服务及形象，弱化其产品特点，吸引?目前项目周边缺乏规模较大、档次较?通过对项目自身商业产品的宣传，提升本项目的置业者购买；整体吸引力；高的商业项目威胁ThreatS-T策略W-T策略?房产调控政策趋紧，银行紧缩银根?通过高端形象的宣传，压倒周边楼盘的普通形象?强化对项目形象、区域优势、产品品质的宣传，保持?周边桃都国际城、世纪经典、御景苑；市场对项目的持续关注；等大盘较多，竞争激烈?利用高性价比的产品和独特资源（自身商业配?引导置业者接受公寓这一产品类型；套）吸引客户；?精细化的高端项目展示；结论：通过结论：通过SWOTSWOT策略分析，充分策略分析，充分利用利用地标地标地标地标性性性性建建建建筑筑筑筑和和项目区项目区项目区项目区域未域未域未域未来发展来发展来发展来发展方向方向方向方向两大两大核核心优势，心优势，精精细化的高细化的高端端项目展示，项目展示，打造打造项目高项目高端端形象，形象，避免同避免同质竞争！质竞争！6目录大纲?市场分析?项目解读总总目目录录?客户定位?销售策略?推广策略?价值提升722市场分析市场分析市场分析市场分析知己知彼知己知彼的的透彻解透彻解析析8市场分析宏观政策研究竞争区域研究重点竞品项目研究竞争楼盘研究9市场分析政策简析?肥城市未施行“新国八条”，没有限购——限购令对肥城没有影响。?房地产贷款有限制，一套房首付30%、二套房首付60%、三套房停止发放贷款。商业贷款为50%。?外地人在肥城买房，需提供一年的社保证明，贷款原则上执行首付30%；但年底贷款审批较为困难，如夫妻双方有一方为肥城市户口贷款相对简化。10城市概况肥城为全国明星市、综合实力百强县，是我国重要的煤炭城市、文明中外的肥桃之乡肥城隶属于泰安市，地处山东中部、泰山西麓，是资源丰富的鲁中宝地，闻名中外的肥桃之乡。1992年撤县建市，总面积1277.3平肥方公里，截止2010年辖3个办事处，11城个镇，1个省级高新技术开发区，607个村（居）民委员会，总人口96.7万人。其中，城区面积拓展到44.3平方公里，人口达到26万人。11发展规划在泰安“一心、五轴、五组群”的发展格局中，肥城占两轴、一组群，在整个泰安规划中，处于重要的战略地位根据泰安市城市总体规划（2011-2020），规划市域城镇体系形成“一心、五轴、五组群”的市域城镇空间结构。“一心”：泰安中心城，规划期末人口规模达到135万人左右。“五轴”：包括京沪发展轴、肥城—泰安—新泰两条发展主轴，规划东平—泰安—莱芜、宁阳—磁窑—新泰、肥城—宁阳等三条次轴。“五组群”：即新泰—新汶、肥城—石横、东平—州城、宁阳、磁窑—华丰五处城镇组群。12市场分析肥城市房地产格局可分为东、西、中、南、北五个区域，目前在售/待售项目主要集中在东、西部区域。宏观政策研究北部区域各竞争区域研究西中部区域东竞争楼盘研究部部区区域域住宅类南部区域由于本市楼盘数量并不是很多，主要以西部地区为主要，本项目位于西部区域，但因为我们的产品在当地属于稀缺性产品，其竞争楼盘相对较少。13区域分析肥城市各区域房地产市场特点区域区域介绍代表楼盘市场特征?以小户型，小面积为主肥城金街及政府驻地分布，交?绿化率低，配套设施少，成功销售的主要原因来自地段中部通购物方便，周边配套设施齐水岸桃源?此区域楼盘极具投资性，投资价值高，回报快，出租率全，是肥城最繁华的商业圈高，购买以肥城市政单位较多锦绣城市政府全力打造的园林新城，?其户型设计超前，精美装修突出个性化特点富丽桃源东部周边环境较好，空气新鲜，适?区域居住人气较旺，早期以市区人居多桃源名郡宜居住?该区域出租率不高，配套相对完善——适于居家。岱岳凤山城阳光舜城肥城总体规划确定的城市主要?户型设计超前，以经济型二居和舒适型三居为主阳光国际西部发展方向，已成为肥城房地产?该区域商品房，配套设施齐全，绿化率高，环境优美世纪经典市场新的热点区域?购买者多以自住为主，投资客较少桃都国际城博文家园?因周边学校众多，该区学区房很是盛行南部南外环公路沿线区域泰临花苑?早期针对市政单位搬迁业主，目前购买客户还是向城镇康城丽都市场延伸城市轻工业区域，属于新城的?该区域较早涉足工业轻工业开发，离老城区较近，较北部龙祥家园工业开发区早开发的小区主要依附于其厂房，所以配套还算齐全14市场分析重点住宅竞争楼盘分析选取肥城市西部4个在售项目为代表，反映目前区域项目情况。御景苑御景苑本案阳光国际阳光国际上城国际上城国际选取原则：审批审批中中桃都国际城桃都国际城世纪经典世纪经典?产品类似?与本项目距离较近15市场分析市场扫描——产品力项目名称建筑形态总建筑面积容积率绿化率装修标准户型（万㎡）桃都国际城小高层、多层601.4943%毛坯别墅、花园洋、别墅房、舒适三居、经济两居阳光国际小高层、高层121.240%毛坯三室一厅、三室两厅、两室一厅世纪经典小高层501.4242%毛坯三室一厅、三室两厅、两室一厅御景苑多层、小高层302.25--毛坯三室一厅、三室两厅、两室一厅肥城西部项目以小高层、高层板楼毛坯房为主，主力户型集中在三居室。16市场分析市场扫描——销售情况项目名称销售率均价价格差物业费折扣情况桃都国际城50%住宅460090多层0.5预交定金5000元公寓5500小高层1元左右抵5300元别墅起价7800贷款为98全款96商铺预计6000-部分房源现购房8000优惠2000元阳光国际当期销售约45%住宅460040约1元贷款为98全款97商铺11800世纪经典未开盘预计均价4300--多层0.4--高层1元御景苑预订超过80%2800元/平米预------订肥城西部项目销售情况较好，成为肥城置业首选，整体均价约4500元/平米，层差根据不同位置及楼层较小，一般贷款折扣约98折全款97折。17市场分析市场扫描——客群项目名称客户来源了解项目的渠购房动机付款方式关注点道桃都国际城肥城当地占户外广告、朋友多为改善居住环一次性居多体量、环境80%，周边县市介绍、网络等境占15%，外地置业占5%阳光国际肥城当地占户外广告、单页改善住房、投资一次性居多品牌、交通70%，外地置业、网络占20%，其他占10%世纪经典--单页、短信--一次性居多--御景苑本地客户居多口碑相传价格便宜一次性居多价格肥城西部项目以本地购买居多，了解渠道多为传统广告，以改善性购房居多，付款方式多为一次性付款（当地习惯），买点主要在环境及品牌。18市场分析市场扫描——推广方式项目名称短信户外广告道旗、围挡DM单页报纸、电视SP活动桃都国际城√√√√√√阳光国际√√√√√√世纪经典√--√√--√御景苑------√----肥城西部项目以短信、户外广告、围挡、单页及SP活动为主，可以有效的吸引客户并促成销售。19市场总结肥城住宅市场总结?肥城市房地产正在向东、向西发展，尤其是西部区域，因其为肥城城市规划确定的发展方向，已成为发展商热点开发区域，目前待售楼盘多集中在西部区域。?肥城目前无一线房企进驻，山东兴润房地产有限公司和山东阳光盛华集团有限公司是当地两家最大的开发商，垄断了大约80%~90%左右的市场，其开发的房产已广泛得到当地人的认可。?肥城目前在售/待售项目较少，体量约为155万㎡，以高层、小高层为主，主力户型为90~120㎡左右的经济两居、舒适三居，均价在4300~4700元/㎡左右，并且在桃都国际出现花园洋房等高端住宅产品，但总体量较小。?目前肥城房地产市场销售情况较好，且居民的购买力较强，大多会选择一次性付款的方式。?肥城高端住宅相对来说比较匮乏，