新乡市劳动路人防商业街市场调查报告和项目分析一、新乡市概况新乡市地处河南省北部，南临黄河，与省会郑州、古都开封隔河相望；北依太新乡市行，与鹤壁、安阳毗邻；西连煤城焦作，与晋东南接壤；东接油城濮阳，与鲁西相新乡市连，是豫北的经济和交通中心，是中原城市群重要城市之一。目前总面积8629平方千米，人口565万人，辖四区两市六县，新乡同时拥有中国国家森林城市、中国优秀旅游城市、中国国家园林城市、中国国家卫生城市、中国金融生态城市、中国十佳和谐可持续发展城市等多项荣誉。新乡是中原地区重要的工业基地，制冷、生物与新医药、电池及新型电池材料、特色装备制造、煤化工、汽车及零部件等六大战略支撑产业，完成产值占全市工业总产值的62%。七大产业集群发展迅猛，拥有高新技术开发区、新乡工业园区、新乡经济开发区、长垣起重工业园区、化学（物理）电源产业园5个省级以上工业园区和13个省首批产业集聚区；限额以上工业企业1122家，年产值超亿元工业企业270家，金龙集团、新飞集团入选中国制造业500强，新乡化纤、华兰生物、心连心化肥3家企业实现上市。2009年，全市实现地区生产总值1054.6亿元，比上年增长13%，增速居全省第2位；财政一般预算收入55.9亿元、支出131.4亿元，分别增长14.6%和32.5%；完成城镇固定资产投资904.5亿元，增长30.8%，总量稳居全省第4位；规模以上工业增加值430.2亿元，增长16.1%；粮食总产379万吨，大旱之年再创历史新高；城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别达14170元和5431元，实际增长10.3%和7.6%。小结：新乡市是一个工业型的城市，产业结构合理，经济发展快速增长，城市发展潜力巨大；新乡人均收入水平较高，在一定程度上支撑了快速增长的消费市场。二、项目概况项目位置：新乡市红旗区劳动中街上，北自平原路，南到人民中路（图中红框处）项目名称：新乡市人防劳动路　　　　商业街；平原路人防温州商业街劳动路本项目项目长度：约300米；项目跨度：约25米；项目占地面积：约7500平方米。项目建设面积：所建设地下空间面积约　　　　平方米。周边商业：劳动中主要是以经营烟酒、电子通讯等为主的店面，比较大型的有在建的关帝庙历史文化街（劳动路与人民路交叉口东北角，长约100多米）和沃尔玛大型超市（劳动路与人民路交叉口东南角，预计今年9月份开业，已经在进行员工招聘和广告宣传），另外有中国联通手机广场、天颐神达通讯广场精品店、水晶之恋新乡旗舰店、鄂尔多斯、清真食府家菜馆、莲花苑等，劳动中街西边交叉处有一条东西向小街西大街（宽约10米）是新乡唯一的电动车销售一条街，人流量客流量较大，生意比较旺。现状：从我们这一次的初步调查来看，劳动路两侧的商业经营并不太好，有一大型饭店已经关门准备转让，商业类型主要以小门脸店面为主，没有太大的吸引力，人流量与平原路相比较很小。但是劳动中街因为与平原路相邻，又处于新乡城区中央，区域优势比较明显，加上诸多利好因素，不远的将来这里会呈现一派繁荣景象。三、竞争项目分析A、平原路人防温州商业街（上图蓝框标示处）它目前是新乡市最大的平战结合建设项目，与本项目形成直接竞争的，同属一个业态。针对此项目，我们做了认真的调查，并对其现状进行了深入分析。项目位置：新乡市红旗区平原路上，东自劳动路，西至胜利中街。项目东西长度：610.55米基本埋深：约－7.52米项目跨度：22米－40米开工时间：2009年3月31日开业时间：2010年1月10日总投资额：1.2亿元开发商：河南佰亨房地产开发有限公司规划设计：总参工程兵第三设计研究院（河南有资质的2家，另一家是省人防设计单位）承建单位：河南省第五建筑安装工程（集团）有限公司工程性质：大型单建式地下人防工程商场入口：包括地上、地下共14个入口（分布在胜利中街和平原路上）商铺数量：288间商铺面积：20平米－150平米，以50平米为主，位于A区最西边有一个公共的大型商场，没有进行分割。详细介绍：本工程由河南佰亨房地产开发有限公司投资兴建，总参工程兵第三设计研究院进行设计，由河南省第五建筑安装工程（集团）有限公司承建。该工程为大型单建式地下人防工程。　　　　　本工程建成后做物资库和二等人员掩蔽部，防核武器等级6级，防常规武器等级6级，防化学等级物资库为丁级，人员隐蔽为丙级。设计使用年限50年。　　　　　工程总建筑面积为17728.02平米，东西总长610.55米，基本埋深约－7.52米，本工程出地面主要出入口有15个，以沉降缝为界，划分为6个分区，各分区有不同的平战使用功能。　总建筑面积：17728平米，自西向东分为三个经营区：A区、B区、C区。物业收费：第一年对商户免收所有费用（除电费外），第二年开始征收物业管理费（20元/平米/月，按单个商铺的建筑面积）、中央空调使用费、税费等。（也有说是前三年免税）房租：96元/平米/月。商户直接与商场物业管理公司联系，并将房租交给物业管理公司，物业公司再给房东，中间不收取房东的任何费用。产权：已售出三分之二，产权正在办理中，拥有50年产权。带租约销售。销售价格：开盘时均价约15000元/平米，现在售价16800－17800元/平米购买人群：温州炒房团及当地高收入人群公摊面积：所占比例较高，公摊面积/建筑面积＞3/10商铺转让费：1万元－3万元，也有少量不需要转让费用的。经营业态：以服装、鞋帽、家纺、饰品为主，餐饮、美发等为辅。产品档次低。经营状况：西边和东边的A区及C区经营不好，中间的B区生意比较好。B区的房东或商户以政府人员或其家属为主，购房价格或租金较低。消费群体：以18－35岁为主的年轻人。周边商业：威利假日酒店、苏宁电器、享达利眼镜、华侨友谊商城、新乡百货大楼、百大眼镜、大光明眼镜、丹尼斯百货、河南华彬、胖东来商贸、怡园商城等。小结：属于政府重点扶持的项目，也可以说是形象工程，是平战结合产物。因此，政府在多个方面对此项目大开绿灯，包括提供产权等。另外，此路段属于新乡市的繁华街区，周边商业林立丰富，区域效应强大，聚集了众多消费者。但是自今年元月开业以来，温州商业街经营现状不甚理想，有多家品牌店在仅仅经营三个月左右就迁离，如七匹狼等。现在仍在营业的商户，特别是经营状况不好的A区和C区的商户对物业公司抵触情绪比较高，究其原因，主要是房租高，物业管理不好，店面经营不理想等。因此，在这两个区店面转让的情况日渐增多。经现场观察，商业街的人流量也不大，消费人群档次偏低，经营业态不丰富，没有休闲、娱乐等游乐设施,只是提供了一个简单的基本的购物环境。另外，商业街的物业管理公司没有进行过整体的营销策划运作，没有整合的促销推广宣传，各个商铺经营者各自为战，不同业态的商业互补效应显现不出来。平原路温州商业街是新乡人防工程性质的第一商业街，从项目立项到施工建设，再到盛大开业，它吸引了众多新乡市民的关注，也倾注和承载了政府、市民的殷殷厚望。但开业半年后的今天，门庭不旺，百姓和商户怨声载道，不得不让我们引以为鉴。B、怡园商城项目位置：新乡市红旗区平原路与胜利中街西北角商业性质：同属于新乡人防工程，半地下室式的商场。平原路温州商业街的许多商户来自于怡园商城。权属和物业管理：新乡市人防办现状：租金较温州商业街低，经营时间较长，影响面比较广，一个摊位转让费用需要10多万元，但因温州商业街的开业，受到一定冲击，人气也日渐冷落。因为时间仓促，未对其进行详细的深入了解，如有必要，还待时间充盈之时，认真做一次调查。四、项目SWOT分析1、项目优势（STRENGTHS）内部和入口进行高规格设计，商场涵盖不同业态，兼顾游赏功能，添加文化气息，与温州商业街、怡园商城和沃尔玛超市区别开来，形成自己独特的气质和风格；自项目图纸设计初始，就与专业推广机构合作，制定系统的整体推广方案和后期促销宣传手段，整合和利用多方面资源；属于短平快项目，开发周期短，见效快，收益大；项目处于新乡市城区中央，历来是商业投资旺地。2、项目劣势（WEAKNESSES）开发模式选择错误，成为死棋的可能性较大，风险很高；地下工程有很多难以预料的可能，比如施工过程中遭遇地下河时，雨季就不能施工，停工造成成本加大，完工日期很难把握；向下深挖时两边护坡工程做不到位，因为道路本身不是很宽，就易造成两侧高楼倾斜，出现“楼歪歪”；地下线路本身就众多，项目工程还需要布置消防、强弱电、上下水等线路，比地上工程要复杂得多。一招不慎，就会带来很大损失。3、项目机会（OPPORTUNITIES）新乡市政府对此类项目的大力支持，给予众多的政策优惠；正在建设中的关帝庙历史文化街一旦完工并开街迎宾，将会大大提升这条街道的人文气息，赋予劳动路与众不同的文化和历史气质；今年9月开业的沃尔玛大型超市，将如一个超强的磁场，聚拢八方来客，极大地提升周边区域的名气和影响力；投资客对城中心商业的热衷和平原路温州商业街一手推高的人防地下商铺价格；根据新乡市2008－2020年规划，劳动路不再加宽，这样就利于将来呼吁政府将劳动路设计成步行街，便于人气聚集并留住人流；临近新乡市人民公园，可设计一些游玩设施与公园休闲资源相为补充，吸引公园游赏人流。4、项目威胁（THREATS）业态设置、环境营造和风格塑造不成功，有可能被平原路温州商业街和沃尔玛超市替代；温州商业街作为目前最大的地下商业街，其影响力还是比较大的，如何超越成为我们着重考虑的问题；目前劳动路上的商业经营普遍不好，人气不旺。五、一些建议　　对这个项目地块和周边环境进行初步调查后，我认为若想操作成功，前期有两点把握好了，就成功一大半了，这就是项目操作模式的选择和项目定位。用河南开创置业有限公司的名义进行开发，可谓一招险