谨呈：中新苏州工业园区置地有限公司苏园土挂02地块初步沟通会世联地产2010/07探索。基于对板块机会点、发展趋势研判，结合市场现状及本体质素分析，确立本案未来市场定位。首先，认知湖东——理解解项目地位项目地位：：承接承接““城市城市东进东进””发发展展战战略重要地位，座落于略重要地位，座落于国际化新城东边国际化新城东边国际化新城，国际化新城，苏州东进发展方向苏州东进发展方向园区写字楼分布图园区写字楼分布图新新区区老城老城区区工工业园区业园区园区写字楼分布图园区写字楼分布图?苏州传统商务区沿东西轴横向分布?苏州园区的主要写字楼项目放量集中于2007-2009年，目前中高端写字楼进入持续销售期。?该区域项目多走中高端路线，在10年内园区的高度长高了362米，记录一次次被刷新。板块现状板块现状：：片区高端办公楼宇涌现，大型及品牌商企片区高端办公楼宇涌现，大型及品牌商企开始云集。开始云集。区域目前主要写字楼状况区域目前写字楼表现置地-星虹国际（语录）:中介机构人员（语录）?这边楼盘档次高，硬件条件好，物业?这边几个楼盘都很不错的，都很最近很到位，即使楼上没有人住，阿姨也是几年新建起来的，比较现代化；每天打扫。?购买客户多数为外资企业、大型企业、金融企业，客户档次比较高。板板块块机机会会11：：政策推政策推动产业结构转变动产业结构转变，行政，行政CBDCBD中心中心定定位促位促进进板板块块高端高端楼楼宇宇经济经济。。政策号角园区管委会园区湖东新行政中心广场建成揭开了苏州工业园区新一幕，管委会、CSSD、中方财团、工商、公安、检察院、法院、机关事务管理中心等相聚入驻湖东。“要坚定不移地率先走出一条转型升级、创新发展之路”，园区加快转型升级推进大会吹响了“二次创业”新号角：在新一轮发展中，园区要在“加快”上下功夫、在“率先”上求突破、在“质量”上见实效，全面推进从外延式扩展向内生增长转变，从粗放型发展向集约型发展转变，从资源依赖向创新驱动转变，从制造业为主向“三二一结构”转变。客户机会点1：产业升级尤其是高端服务型产业链的建立，以及由此带来的高知人口导入，人口结构发生质变，迈入高速发展通道。品牌机品牌机会会22：：品牌支持、提升品牌支持、提升产产品力品力中新成长历程：中新成长历程：99年打造苏州最具影年打造苏州最具影2008响力楼盘之路！响力楼盘之路！荣域苏州最具影响力楼盘2007年度苏州市房地产开发综合实力20强2005首届中国房地产企业200强20042004年度苏州市优质开发商2001客户机会点2：中新中新苏州工业园区置地有限公司（中新置地）成立品牌客户基础交通机交通机会会33：：城城铁轻轨双铁轻轨双重效重效应应，，园区园区2020分分钟钟接接轨轨上上海，海，轻轻松松实现实现同城化。同城化。地铁一号线设立园区星湖街站点、南施街站点，直通旺墩路，交通便捷，适合商务出行办公，大大加强了园区企业同苏州各个区域之间商贸往来。高铁开通后站点设立在园区，位于唯亭镇至和路路口，可轻松接驳上海，同享上海都市资源，同时同长三角其他城市联系更加紧密。客户机会点3：城市内外辐射人群面升级高端配套高端配套优势优势：久光百：久光百货货、、国际国际化酒店企化酒店企业业入入驻园区驻园区，，带领园区带领园区商商业业配套升配套升级级。。圆融时代广场，华东地区超大商业航母。圆融时代广场，华东地区超大商业航母。法国雅高酒店集团是欧洲第一，世界领先法国雅高酒店集团是欧洲第一，世界领先入驻久光百货，为大中华地区投资的最入驻久光百货，为大中华地区投资的最的集酒店与企业服务于一体的集团公司。的集酒店与企业服务于一体的集团公司。大单店，亦是其首次将久光百货的零售大单店，亦是其首次将久光百货的零售届时园区商务配套会不断升级。届时园区商务配套会不断升级。模式引入二级城市模式引入二级城市。。苏州九龙仓苏州九龙仓450450米成就江米成就江苏第一高，内苏第一高，内建五星级精品建五星级精品特色酒店，预特色酒店，预计计20132013年完年完工。工。客户机会点4：高端配套资源吸引“刚需”高端客群结论。机会点：1、“城市东进”区域地位不可撼动2、高形象规划定位，驱动地块价值提升3、高端人口导入，区域置业需求升级4、高端商业配套带动商务功能升级湖东高端商务市场已经起航！地块四至：临临主干道、地主干道、地块块西部商西部商业业正在建正在建设设，初，初见见雏雏形；南部已成形；南部已成为为高高尚尚住宅住宅区区招银大厦中国邮政储蓄本案南施街住宅楼本案位于旺敦路与南施街路口，周边还有三块空地，西边有4栋写字楼，南边圆融大厦有少部分住宅楼。在建11层写字楼地块资源：天然河道、通天然河道、通达达性好、可快速性好、可快速动动工；未工；未来来周周边边地地块块高高楼楼林立林立中国中国移移动动雅高雅高亚太亚太南施街本案西面南面动工的土地的小河流中国中国银行银行工商工商银行银行宁波宁波银行银行浦浦发发园区园区建建屋屋银行银行西面的写字楼，其中有圆融大厦本案东面上的公交站本案南面住宅群属性界定描述诠释城市核心区域国际新城东区?园区优势地段湖东核心区位?城市中央行政商务CBD地段＋?交通便捷通达可利用资源天然河道?金融聚集核心商圈资源＋配套资源?高端商务配套价值远景行政中心+CBD?带动园区商务发展规划＋?发展潜力可见小体量工商物业?区域知名开发商品牌打造产品介绍产品本本项目是项目是未未来来湖湖东东CBDCBD核心核心区域区域，，高端商务楼宇高端商务楼宇聚聚集中集中的的小小体体量量工商工商物物业，业，本本项目项目具具备备打造高端商务写字楼的质打造高端商务写字楼的质素素探索。基于湖东市场的预判及产品属性界定，进一步深究本项目未来高端工商物业的发展方向。其次，认知产品——理解解报告结构1苏州市场概况——城际高铁开创“同城时代”苏州写字楼市场情况2——苏州写字楼的百科书3苏州园区市场情况——园区的定位和现状产品定位4——项目的未来发展可能性苏州概述苏州，位于长三角经济核心上海辐射圈的第一站，是长三角最具增长潜力和发展前景的区域?苏州位于长江三角洲经济发展的核心地带无锡，是围绕上海经济增长极所产生的经济空间扩散的第一圈层，发展潜力强；苏州?发达的高速公路及轨道交通网络，使得苏州与长三角其他城市圈紧密相连；上海湖州??沪宁城铁的开通，将进一步拉近长三角各城市之间的时空距离，迎来由轨道交通所带来的“同城化”时代。沪宁高铁园区站作为沿线第三大站点，将提升苏州工业园区的地里区位优势，带动园区城市格局与产业结构发展、转型，园区也将全面融入上海“30分钟都市生活圈”。苏苏州“州“双双城城格局格局””导导向——向——一体一体两两翼翼，，双双城核心，工城核心，工业园区将业园区将成成为苏为苏州市州市现现代化中心城代化中心城区区的中的中央央商商务区务区..“中核主城”：古城区与高新区合力成为主城区；主要承担城市生活服务中心和市域政治、文化中心职能。“东进沪西”：苏、园、昆东西合轴，打造联系上海的长三角次级商务办公和总部中心，建设苏州未来新城；苏州东部新城以园区及其拓展区为主体，承担市域和长三角次级商务中心职能，并作为培育未来高级产业的主要空间载体。“北拓平相”：北部是苏州中心城区重点发展方向，规划建设北部新城。“南优松吴”：南部主要包括吴中区大部分区域城市规划——城市发展方向和吴江松陵镇等区域，主要是优化环境，建设成宜居城市。“西控太湖”：西部指太湖区域，主要是保护太湖区域的生态环境，发展高端旅游。苏州中心城区发展方向在东部、市域CBD在园区未来新城在湖东优势优势的的经济发经济发展展潜潜力——力——二二产产占据占据主主导导，，苏苏州市州市第第三三产业产业在在整整个经济结构个经济结构中中仍仍有有较较大的大的发发展空展空间间。。?苏州在长三角的经济地位仅次于上海在全国大城市中名列第五；?苏州经济的迅猛发展，提高了城市居民的收入，使其住宅消费能力大幅度提高，给苏州房地产业带来了巨大的商机；?苏州做为一个工业城市，属于典型的外向型经济，城市以制造业为主，二产比重占主导地位。?对于一个成熟的现代城市而言，苏州市第三产业在整个经济中的比重尚未达到应有的比重，第三产业仍有较大的发展空间。苏苏沪沪城城铁铁“同城效“同城效应应”——”——时间时间比空比空间间重要，重要，苏苏沪沪半小半小时时经济经济圈圈带来带来巨巨大机大机遇遇。。接轨上海，实现共赢，无锡：融入一体化推进长三角经济一体化谋求新发展南京：呼应上海辐射周边半小半小时经济时经济圈圈苏州：近水楼台四沿布局杭州：接轨上海错位发展“长三角”周边城市不约而同地把与上海的联动看作是重要的战略，以高铁等交通网络的规划和建设为契机，长长长三三角经济角经济圈圈三角正在加速形成“1小时经济圈”。苏苏州市州市区区地地铁铁规划规划————城市城市轻轨轻轨形成全方位立体交通形成全方位立体交通网网，，促促进进了商了商业业商商务务市市场场的的繁繁荣荣。。?根据规划，到2020年轨道交通线网全部建成后，苏州居民在城市的任何一点，最多只需走700米就可到达轨道交通的站点。?轨道交通资源的开工建设将有效提升苏州城市地位、形象，将全市各工业组团、居住新区、商业中心紧密地联系起来。?轻轨1号线全线贯通苏州园区，对于园区经济发展的同时、也使得同老城区的联系更加便捷。城市轻轨的规划建设加强了区域之间的联系，同时也拉动了区域间的商务沟通往来，促进了商业商务市场的繁荣。苏苏州城市新定位——州城市新定位——从从替替补补到到首首发发的的华华丽丽晋晋级级；；从从““苏苏州制造”州制造”到到““苏苏州州创创造”造”的的历历史史转转型型上海后花上海后花园园同同城城效效应应??高铁叠加轻轨效