www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库鞍山高新区十年发展战略规划鞍山（国家）高新技术产业开发区战略规划项目项目完整报告文件2011年3月机密和专有未经麦肯锡许可，任何对此资料的使用严格禁止www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库项目报告目录项目总体介绍鞍山高新区现状诊断鞍山高新区整体定位、目标及产业布局的设想鞍山高新区城市功能布局和配套初步设想鞍山高新区未来十年财务测算鞍山高新区近期重点举措McKinsey&Company|2www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库鞍山高新区面积达百余平方公里，但大部分区域为矿山。本项目本项目重点区域范围重点覆盖14平方公里的新可开发区域和2.5平方公里工业建成区不包括在本项目范围内鞍山高新区已建成的商业、居住和学矿山区约一百平方5区占地面积约平新的可规公里，将在鞍钢合方公里，另有1平划区域作环节讨论，但由方公里已出让给各于土地可控性的问房产开发商，不列矿山区题，不列入本次项入本次项目规划的目规划的重点现有商业现有范围、居住工业和学区区新的可规划区域占已建成的工业区约地面积约14平方公有2.5平方公里，里，属于本次项目其中部分地区需考规划的重点虑发展战略产业资料来源：麦肯锡分析McKinsey&Company|3www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库重点摘要（1/3）?鞍山高新区获得了突破发展的新的空间，更面临东北老工业基地产业升级和转型的宏观机遇?通过对标国内外成功案例，高新区在城市功能上具备一定优势，但在产业能级、科技成果转化、投资环境（缺少配套政策）等方面差距明显；根源在于长期资源投入不足以及行政权力不能下放到位?高新区在鞍山市的定位主要不在于经济总量的贡献-2015年GDP有望达到100~185亿（鞍山市GDP的2~4%），更在于其技术引领、现代服务业聚集、科学发展观示范的战略作用?鞍山高新区将通过“2+1”的模式，未来方向：一方面构建东北乃至全国的智能绿色产业高地；另一方面，实现产城一体、完善城市功能，做实“宜居鞍山高新区、人才鞍山高新区”?两个“产业集群”作为支撑：电力电子产业集群，成为鞍山高新区未来5-10年的经济引擎，依托荣信在无功补偿设备上的晶闸管技术优势，扩展到产业链的上下游环节，包括新能源电网接入（太阳能IGBT，风电变流器）、节能电机（变频系统）；工程服务和工业设计产业集群，形成与辽宁科技大学和企业的产学研联动，主要聚集鞍钢和矿山产业配套的以研发为主的生产者服务业，如鞍钢系统的工程服务公司和设计院、冶金行业（含焦化）的工程设计公司，以及引入节能环保服务企业?一个“孵化器”：围绕物联网和新能源/新材料两大主题，建立孵化园区，吸引优质风险投资，成立产业基金，与深圳创业板建立绿色通道，帮助中小企业上市?抓手：在争取土地出让金、资源税、土地指标、行政审批权下放等必要的体制机制基础的同时，创造性的“花小钱办大事”，通过“腾笼换鸟”、引入产业基金、引入园区开发商、公建打包等市场化方式弥补资金缺口，最大化利用现有资源McKinsey&Company|4www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库重点摘要（2/3）?建议鞍山高新区未来聚焦两大支柱产业–“电力电子”和“工程服务及工业设计”，全力攻关两大产业园的建设和、招商及项目落地；同时全力打造“创智源”，为高科技中小企业的孵化和发展提供良好的创业环境及配套服务?“电力电子”产业围绕荣信为中心，吸引能为其配套的上下游企业入驻，主要包括中高压开关和中高压开关柜等常规设备、特种变压器生产企业、高效新型储能电池生产企业、元器件（特别是IGBT等）生产企业、电容器厂（特别是电解电容）、防爆变频电机生产厂商等，预计到2015年电力电子产业园总产值将达到140~160亿。在光电产业方面，引进2个技术含金量相对较高的高端芯片制造的大型企业，建立光电公共的检测和认证中心?“工程服务及工业设计”产业通过挽留、扶持、吸引等配套政策，以大型工程服务院为龙头（如中冶北方、中冶焦耐、小矿山院、热能院等）、带动鞍山散落的、为鞍钢及本地大型冶炼厂服务的二级工程机构的聚集，并增加其服务半径至东北、全国；同时培育一批与“电力电子”产业园互动的工程技术公司、服务于工业节能、市政环保的节能环保服务公司，聚集目前市政建筑类的设计院以及其他通用工业设计公司，预计到2015年“工程服务及工业设计”产值将达到90~100亿?“创智源”是一个为不同阶段、不同需求的创业企业提供个性化服务的多接口平台，其核心包括针对起步阶段创业产业引导基金、以市场为驱动的孵化器，以及由大客户经理牵头、针对企业上市的虚拟加速器McKinsey&Company|5www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库重点摘要（3/3）?基于形态功能的规划原则，鞍山高新区应根据人群定位和需求的不同层次，科学筹划学校、医院等生活基础设施和商业配套项目，并辅以买房抵税、人才公寓等政策，全面改善办公和人居环境?为保证未来十年需要5平方公里工业用地（含基建），同时使整体财政盈亏平衡，工业和商业用地的开发比例预计约为1：1.8（即商业用地约9平方公里）?土地的开发成本和收益应全部由高新区一并承担（简称为自负盈亏基本情境）是目前的通行做法（如沈阳和大连），且此情景对鞍山市政府而言也较为可行。在这种情境下，高新区未来十年的总体收入（含税收收入）预计为353亿，总体支出预计为295亿，总体利润预计约58亿。但高新区面临着现金流的挑战，前三年的现金流缺口预计将达到21亿，高新区的总盘子预计在2016年才能实现盈亏平衡。?建议在未来6-12个月，鞍山高新区落实三大无悔战略举措，建立重大项目办，狠抓举措推进，调整组织架构和职责，向服务型政府转型，并利用市场化的运营推动新区的开发建设–无悔举措一：寻找高能级、市场化的一级开发机构作为园区开发伙伴，打造高新区一流的硬环境–无悔举措二：创建引导基金，寻找合作伙伴，创新合作模式；引入市场专业主体成立孵化器管理公司，改制创业服务中心–无悔举措三：争取市级管理权限，将高新区规划法律化，与市政府协商土地出让金、资源税收益分成–伺机举措：建鞍钢合作办，伺机与鞍钢矿业成立联合公司，实现双赢–组织架构变化一：成立重大项目办，落实战略招商和市级管理权限跟进等重大项目–组织架构变化二：明确招商、大客户专员、中小企业办作为为企业提供直接服务的前台界面，成为未来服务型政府建设的指挥棒；搭建支撑后台，包括科技经发局、金融办、知识产权办、统计局等，对接上级和外部政府和市场主体McKinsey&Company|6www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库项目报告目录项目总体介绍鞍山高新区现状诊断鞍山高新区整体定位、目标及产业布局的设想鞍山高新区城市功能布局和配套初步设想鞍山高新区未来十年财务测算鞍山高新区近期重点举措McKinsey&Company|7www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库未来5-10年，鞍山高新区面临历史性的发展机遇，如果好好把握，有望实现跨越式发展描述机遇挑战?国家在“十二五”期间将调整产业机构?为鞍山高新区的“二?鞍山高新区如何在国家鼓励的和经济增长模式、发展七大新兴战略次创业”提供了良好产业方向和范围内找到自己的产业作为工作重点的外部环境落脚点？?支持资源开采型城市发展接续产业，?近期的抓手是什么？国家产业战略的强调振兴老工业基地指引?国家科技部提出建设创新特色产业园区作为全国高新区的重要任务之一?提出沈阳中部七城市和沿海经济带两?加强区域之间的协调?鞍山位于两个城市群的交集，大城市群组团发展的策略，为鞍山与和联动，促进基础设与沈阳、大连两大中心城市距周边的错位互补、协同发展提供了重施建设的整体化、系离均较远，与其他次中心城市要指导统化，鼓励资源共享相比又无明显成本优势，如何辽宁省两大城市，错位发展能尽快找准定位，避免被边缘群组团发展化?鞍山市区面积整体扩张，重新划分八?新增的区域面积为高?如何治理矿区周边污染严重地大区域，高新区实际新增可开发空间新区未来5-10年的区，并在产业聚集区和矿区间约12平方公里发展提供了新空间设立“间隔”？?同时，也纳入了鞍钢的两大矿区，矿?如何筹措开发建设所需要的大鞍山高新区扩容区可能带来资源税的收益，增加新区量资源，完善城市功能配套？的财力?如何推动机制体制改革，解决历史遗留问题（小矿主、村民补偿；区内企业土地证）？资料来源：文献检索；访谈；麦肯锡分析McKinsey&Company|8www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库通过重新区划调整，鞍山正在全面构建城市发展大格局，为鞍山高新区提出了“东部生态区”和“高新技术产业”两大主题区位方面鞍山市“十二五”规划（讨论稿）提出科学规划空间布局，以区划调整为契机，落实“发展新城，优化主城，突出特色，全面提升”的空间发展战略，加快形成西部工业区、中部生活区、东部生态区和南部新城区的城市布局鞍山高新区需要研究产业方面?高新区应发展具体什么高新技术产业主城区重点发展？达道湾重点发展现代服务业精特钢和钢铁深?高新区如何更好地加工产业鞍山高新区重点符合区位建设要求发展高新技术产、打造自身成为东业部生态区的重要组成部分？汤岗新城建设未鞍山文化旅游开来的行政中心和发区重点发展文中国温泉城化旅游产业鞍山市产业布局资料来源：文献检索，麦肯锡分析McKinsey&Company|9ww