整合佛山，树立标杆——东平新城项目定位报告保利华南实业有限公司汇报提纲?项目研判?项目定位思考?整体规划布局及功能组合?开发顺序初步设想第一部分项目研判地理位置：大佛山几何中心，地缘条件得天独厚地理位置：项目位于大佛山几何中心，属顺德境内，北部紧临禅城区，东北面临南海，地缘条件得天独厚。区位定位：政府主导的中心组团“2+5”为主体的组团式城市发展模式，东平新城为政府主导的中心组团◆东平新城位于佛山市中心组团东南部；◆跨越佛山禅城、顺德两区，范围为佛山大道以东、同济路以南、南海大道（华阳路）以西、三乐路以北区域；◆总规划面积43.3平方公里功能定位：多重中心汇集，市级公共服务大佛山的信息中心、文化中心、行政中心、交通中心、商贸中心、体育中心、教育中心东平文大华佛山歌剧院桥路南延线世纪莲文化本项目坊综城新闻保利东湾合交通枢纽中心体中心体育公园行政中心东平小学区位交通：立体路网、四通八达南海禅城公路建设：325陈村国道以东，同济路以南，北滘环镇西路以西，佛山一环乐从北滘南线及东延线以北。东平新城13条轨道贯通佛山，加强东平新城与外围连接。“三横五纵”的道路骨架轨道辐射：轻轨、地铁五条轨道经过佛山一环广佛地铁站口，一小时到达珠三角任一城市。景观定位：城市生态景观核心一河两岸滨水景观生态核心区根据《佛山市东平水道景观规划指引》，作为佛山城市中轴线的东平河段是指东平水道紫洞口至佛陈大桥段约20千米的河段。根据规划，东平水三江汇合道是东平新城城市中轴线，东平帆影是佛山的一大亮点。无敌江景根据规划，东平新城是佛山未来政治、商业、文化中心。得益于佛山“2+5”组团发展规划，东平新城段东平河道将成为一河两岸的中轴线水道，将打河造成佛山一河两岸滨水景观生绿地态区。涌公园东平河景，内河景观，绿地公园等优势自然条件汇合，造就生态滨水环境区域市场发展状况从住宅角度看，依托区域规划利好及突出的江滨海御庭景资源及生态环境，区域相邻的两个项目销售价格均过一万，且销售情况良好，与千灯湖区域一道成为佛山住宅市场的标杆。依云水岸从商业角度来看，项目周边还处于起步阶段，河区域商业市场尚未形成涌。住宅未熟先热，商业尚无气氛项目周边情况?北面：为天虹路，正观东平河?东面：为百顺道，有一内河连通东平北面：三江汇聚1水道14?南面：裕和路，为佛山水业厂址2?3西面：临近文华南天虹路现状路342西面：可观世纪莲南面：水厂景观东面：内河景观地用地性质容积商业住宅配套要求项目地块指标：块率建面建面1商业金融用地，≤5265480——按五星级饭店标准配不兼容任何形式备有关设施标志性商住宅业建筑应≥180m3商业金融用地，≤514550262358大型综合商场建筑面兼容居住；且住积≥80000平米宅计容积率面积占该地块计容积率面积不超过230%15居住用地，兼容≤3.548606.6113415.商业金融计容积率面商业金融；4积占该地块计容积率34面积不少于30%2居住用地兼容商≤3.5——786035业金融64居住用地兼容商≤3.5——60826.5业金融6居住用地兼容商≤3.5——74280.57业金融7居住用地兼容商≤3.5——188436.业金融546万55万项项目目属属性小性小结结：：从项从项目指目指标标及地及地块条块条件件来来看，本看，本项项目目属属于大型城市于大型城市综综合合开发项开发项目目比较因素综合开发项目单功能物业功能复合性、适应性单一性区位一般在城市核心区域根据功能确定建筑形式多样化单一投资风险较小较大总投资一般较大相对较小经济风险较大较小具有自我寄生功能，部分来自客户来源全部来自于外部于内部客户活动体验式的目的性的客户综合使用较小较大成本属性界定描述?所在东平新城是多级政府合力打造的城市发展核心区位属性?目前生活和市政配套处于起步阶段?除享CBD配套外，自身拥有50万㎡商业配套?集中五星级酒店、公寓、写字楼、住宅、商业功能的城市综合体?佛山地标性建筑之一项目属性?核心地段，四通八达的交通网络，与外界连通性强?强大景观支持，外江内河，享受天然双水景，绿地公园、湿地资源丰富项目研判小结区域内最具发展潜力的示范性城市综合体同时占据政府主导配套和自然环境双重资源，从现状来看，区域发展较为不成熟总体体量大，商业比例高关键词提炼：综合体、新城中心、大体量?从基本信息来看，项目的住宅开发得益于良好的先天自然条件，市场相对明确，风险较少。?而商业体量大，限制条件较多，将成为项目开发的难点，将是项目定位思考的要点。第二部分项目定位Fortheworldhaschanged,andwemustchangewithit.——Obama世界必须改变，我们都必须改变。——奥巴马，就职演讲，2009.1.202009年是变革的一年：这一年，美国诞生了建国233年以来第一位黑人总统；这一年，日本民主党终结了自民党长达50余年的垄断执政；这一年，佛山在珠三角发展纲要、广佛同城、顺德改制、镇区扩权、等一系列变革的推动下，产业升级、旧城改造加速进行保利·东平新城作为一个足以改变佛山城市格局的项目,我解决项目定位问题们也在思索，我们因何而变，我们为谁而变，我们何以改变如何找准定位？项目环境项目市场定位目标客户通过分析变化中的项目环境及目标客户，发现市场机会，从而得出项目的定位项目环境分析从了解东平新城的发展方向开始：立足珠三角立足大佛山珠三角城市发展：第一阶段：单核心扩张第二阶段：多核化发展第三阶段：都市群形成核心横滨横滨副副副城城城川崎川崎核心副副副城城城核心东东京京副副副城城城主城其他其他城市城市其他其他城市城市副副副城城城核心千千叶叶1、珠三角发展重大转型——《发展纲要》出台2、随着珠三角经济圈朝着都市群方向演变，二线城市发展机会大增3、都市群的形成，必然要求每个城市寻求差异化发展的模式，需要产生一个具有代表性和独特性的城市核心，引领城市发展，避免成为其它城市的附属大佛山城市发展：镇区经济实力雄厚镇区管理自主权力大镇区定位差异化大镇区发展各自为政佛山缺少整合各区域、代表佛山整体形象的中心珠三角：呼唤在珠三角城市群中大佛山：呼唤能整合佛山、代表佛能平等参与竞争并形成竞争差异的中心山的中心佛山多中心发展特点佛山缺少这样的中心机会？东平新城能否整合佛山，成为代表佛山参与珠三角城市群竞争的标杆03从年东平新城开始规划至今，顺德与佛山经济分投入使用的只有世纪莲和新闻中家，加剧了东平新心，其他规划项目因为各种原因城发展的不确定性迟迟未动工。影响客户对东平新城发展的信心面对珠三角一体化后的更加激烈的区域竞争，政府急需整合佛山资源，加快东平新城的发展，为自己正名。而本项目是达成此目标最好的契机目标客户分析目标客群居住商业/商务本地富裕阶层区域民营企业外地移民泛区域外延企业新新城人+刚需新进入佛山高端周边区域高端客户企业投资买家投资买家土著乐从人：十人九商，财富积累丰厚乐从拥有领先全国的三大支柱产业：钢铁乐从钢铁市场、塑料、家具至少产生1.5万人佛乐从布匹市场乐从塑料市场山顶端富豪雄厚的产业后盾支撑乐从家具精品市场起顺德区最丰厚的居民资金积累乐从人均储蓄余额是乐从家具市场广东人均储蓄余额（3万元）的4.8倍按乐从户均人口3.43人，乐从户均储蓄达49.4万元乐从商、住产品供应少、档次低项目均价户型面积套数未来供应30-45公寓32068-742房88顺联新城花园611382-1203房4161.8万㎡乐从产品供应9成为130120㎡以4房下产品，176难以满足160-200复式40乐从富豪大宅需求62-692房14270-2403房770依云水岸1337947.4万㎡286-290复式4360-420别墅7536-80公寓252威斯广场472260-782房4305万㎡70-1063房56544-802房229金河水岸663692-1503房14660154-1684房142乐从经商基本以厂房加门面为主，较少高档写字楼或商铺供应乐从富豪和企业——渴望同时提升居住品质和商业形象由此产生了一批居住生活质素和办公环境远小于其财富价值的老板和准老板人群，他们渴望高素质的居住地和高素质的办公地，在居住的同时能较好的打理生意外地移民代表：新乐从人——三大产业支柱下的外来人群?乐从家具市场是全球最大的家具销售中心，容纳了海内外3450多家经销商，销售量居全国家具市场之冠，从业人员超过5万人。?乐从钢铁市场是全国最大的钢铁交易中心，现有钢材贸易商户1500多家，加工配送企业100多家从业人员超过2万人。?乐从塑料市场是华南地区最大的塑料专业市场和物流中心，拥有经销商户600多户，从业人员超过5000人。新乐从人（外来居民）——渴望商住融合，生活便利?他们也有一定的财富积累?他们来到这个城市活动区域就围绕生活和工作?他们希望居住和工作的地方尽量靠近，同时又要求生活便利、舒适新乐从企业——产业升级下的新兴配套产业?优二进三积极推进，现代第三产业迅猛发展?现代第三产业要求高素质办公环境?初步发展阶段要求严格控制办公成本?关注交通便捷和生活配套完善?最好能解决员工就近居住问题关注办公居住成本和便捷性新新城人——由新城功能升级带来的工作人员?泛公务员群体。尤以定点新城办公的公务员、新闻、行政、医疗群体?于东平新城设点办公外来企业主?工作在新城，也需要在新城安家?个人素质较高，对居住和工作环境要求较高?工作忙碌，希望居住和办公距离近，生活便利关注居住办公品质和便利大佛山其他区域客户?居住在豪宅板块高端客户，他们渴望改善办公条件但不愿降低居住品质?目前工作在商业氛围成熟板块客户，他们渴望改善居住环境但不愿舍弃办公便利关注居住和办公双优，不会为一方面舍弃另一方面新