谨呈：东莞市星宇荔苑广场开发有限公司中央公园1号--价格策略报告本报告是严格保密的。报告思路项目概况项目概况定定价价背背景景市场现状市场现状客户分析客户分析报报推售策略推售策略告告市场比准均价的确定市场比准均价的确定思思价格表结构生成实收价格表确定实收价格表确定路路价格表结构生成价格表验证价格表验证对外价格表生成对外价格表生成www.fdcsky.cn本报告是严格保密的。2报告思路项目概况项目概况定定价价背背景景市场现状市场现状客户分析客户分析报报推售策略推售策略告告市场比准均价的确定思市场比准均价的确定思实收价格表确定实收价格表确定路路价格表结构生成价格表结构生成价格表验证价格表验证对外价格表生成对外价格表生成www.fdcsky.cn本报告是严格保密的。3项目概况—“常平中心区唯一在售住宅社区”依托于隐贤山大环境，以中?经济指标：碧湖花园大户型为主的居住区，主力?总用地面积：4.4万㎡户型100~130平米左右，均新城市花园新天美地价3600~3800元/平米左右?㎡丽总建设面积：8.8万城开发区?总销售面积（住宅）：中央公园中央公园11号号天鹅湖花园火火车车站站玫瑰花园月湖湾59812.36平米商业中心区棕榈湖畔世纪康城?建筑容积率：2.05金地利大厦金凯水都◎镇政府山水雅居?总套数：664套（酒店公寓168套，不售）联邦大厦?金美花园星汇大厦可售套数：496套翠堤湾畔东田翠湖湾红荔侨苑商业中心区以较早期房地产集中区，以小户型、小高尚居住区面积为主，主要以港人及东田丽园投资客为主,近段区内除房地产发展热点高尚居住区紫荆花园本项目外没有大型项目推，以中大规模、中大户型为出黄金海岸阳光山庄主，面积130~150左右，均价4300~4600左右。www.fdcsky.cn本报告是严格保密的。热销楼盘未来新推楼盘4项目概况—“三房是主力销售户型”比例户均户型建面套数面面积比套数比积规划中的汽车站两房两厅526672739%15%三房两厅3442629411758%59%火车站往横沥等方向必经之路四房两厅129439014422%18%B栋18层A栋11层原有建筑底层TOHO1610121343%2%G/H栋12层复式单位5568281999%6%NC栋12层D/E/F栋12层合计59812496121100%100%三房位置项目南面www.fdcsky.cn80万平米原生态荔枝林项目概况—“销售节奏安排”时间1.153.264.235.15月6日安排开工庆典活动VIP卡诚意认购现场开放算价解筹（一周内）120-150套（25%-目标奠定项目形象积累“认筹+诚意客户量”约450-500批30%）1）认筹为1.5个月，客户积累周期较充裕ACDEFG基本封；顶2）开放后2周解筹，最大化发挥开放的示范和影响力，再储备一批诚意客户；取得预售许可证3）解筹前1周算价，深入盘点客户，准确把握价格；4）充分考虑五一长假的影响，4/23开放时销售中心/园林/样板房开放明确告之客户算价/解筹时间。www.fdcsky.cn本报告是严格保密的。6项目概况—“常平少有的销售展示区”4/23现场开放：小区入口?1/2园林实景展示；A栋小区主出入口销售?2套样板房展示；中心G栋中心园林?2000平米的销售中心展示。（05/01增加1套样板样板房房。）DEF栋看楼通道www.fdcsky.cn本报告是严格保密的。7市场现状——多以规模、园林环境为关键竞争要素，产品多以二梯四户、中大户型为主东田丽园碧湖花园新天美地金凯水都世纪康城距中心区约8-10被铁路分隔，被铁路分隔，心成熟居住区，居二面临马路，交分车程心理距离远理距离远，周边住环境好，被铁通便利，居住氛区位工厂集中路分隔，心理距围相对较高离远规模48万约28万约25万约18万约15万二梯四为主二梯六为主二梯六为主一梯二、二梯四二梯四为主梯比户为主对流强，动静分对流强，布局户型方正、采光（未知）户型方正、采光户型区明显（实用率不太合理（进偏弱好（层高3.2偏低）门是洗手间）米）楼层高、密度较开扬楼层高、密度较周边全是高楼密集（压抑）视野大（压抑）大（压抑（压抑）园林景观（绿化人工湖水景、园林景观（外部隐贤山下园景景观65%绿化高，外部工厂包围）荔枝林www.fdcsky.cn市场现状——持续销售周期较长，销售均价在4100~4500元/平米；新推产品以三房、四房为主，二房较少东田丽园碧湖花园新天美地金凯水都世纪康城展示样板房、通道卖场及样板房效果样板房效果是常未推出整体略显粗糙展示到位，感较差（园林效果平感染力最强的染力强好）项目朝向东西朝向为主坐北朝南南北朝向——东南、西北朝，偏南（介绍向（平行于马为东南朝向）路为北向）销售周期2.5年3年3年——1.5年新推主力新推第三期、132平米三70二房、100300平米左右别墅120-140三房户型二栋，约150房，163平米四左右三房（持续；洋房：120-180、四房套，132-165房，共144套销售）平米二房、三房三房（90二房、120三房）销售价格450044004200别墅8000-100004100洋房5000-6000www.fdcsky.cn市场现状——06年市场供应主要集中在100-130㎡三房及以上户型，二房供应较少。?市场供应主要集中在一房二房三房四房100-130平米左右的东田丽园00%80-853%123-13545%163以上52%三房二厅、130平米碧湖花园00%70-9025%115-12065%150以上10%以上的四房或以上单新天美地50-636%68-7735%90-10843%130以上16%位；世纪康城--8%73-7820%98-11030%130-14342%?二房单位市场供应相对较少，一房单位相山水雅居40-4518%70-8027%90-13041%145-15014%对稀缺；50.0%44.8%45.0%40.0%35.0%30.0%26.8%25.0%22.0%20.0%15.0%10.0%6.4%5.0%0.0%www.fdcsky.cn一房二房三房四房以上市场现状——五一新推项目或加推新货项目新推货量主力户型销售价格备注300平米左右别五一约推出36别墅8000-墅；项目位于成熟的居住片区，居住套别墅单位，电10000环境良好；金凯水都梯洋房预计下半洋房：120-180洋房5000-年推出（约十月平米二房、三有较成熟的发展商品牌及口碑6000份）房项目知名度高，发展成熟，常平本新推第三期、132平米三房，地人集中社区(第三期在4月6日东田丽园二栋，约150163平米四房，约4600左右已开盘，至今已销售32套，套共144套约20%）推出C区“雍雅120-140四房为全部现楼发售，小区园林全部展示世纪康城约4350园”，约350套主，有相当部分业主已经入伙www.fdcsky.cn重要结论市场结论项目结论?市场在售项目比较成熟，以现楼销售?项目主要竞争项目为东田丽园、碧湖花园为主；、世纪康城和新天美地；?约75平米二房、100平米左右的小三?项目规模相对较小、市场形象不太成熟；房是市场相对短缺的户型；?项目独有荔枝林景观资源，视野开阔；?五一期间推新货的项目不多，竞争相?底ToHo和顶层送隔楼是市场稀缺产品；对较小；?二房、小三房市场相对稀缺，能够制造市?五一的新货量供应主要来自老项目，场热点。推出的主要是资源最好的单位，户型面积偏大，价格也相应较高。www.fdcsky.cn报告思路项目概况项目概况定定价价背背景景市场现状市场现状客户分析客户分析报报推售策略推售策略告告市场比准均价的确定市场比准均价的确定思思价格表结构生成实收价格表确定实收价格表确定路路价格表结构生成价格表验证价格表验证对外价格表生成对外价格表生成www.fdcsky.cn针对意向客户新认筹客户需求主要为120平米左右的3房和153平米的4房（有样板房展示）35%31%30%25%20%20%14%15%9%9%10%6%5%3%5%2%0%））））））））铺厅厅厅厅厅厅厅2式商222222复房房房房房房房(2233434米（（（（（（（平米米右右米米米右平平左左平平平左07903377米米2355平平111-2006029111www.fdcsky.cn本报告是严格保密的。14针对上门客户客户需求分析——上门客户需求主要集中在二房和有样板房展示单位45%38%40%35%30%25%20%20%11%15%8%7%8%10%4%2%2%5%0%））））））））铺厅厅厅厅厅厅厅式2222222复商房房房房房房房(2233434米（（（（（（（平米米右右米米米右左平平左平平平左07米米9033772355平平111-2006029111针对现有上门客户，其主要需求为70平米的两房120平米左右的三房和153平米的四房，由于有样板房展示，客户需求也较多www.fdcsky.cn客户意向选择楼栋分布较为均匀，但主要以有样板房展示的G栋和D/E/F栋12层小高层中，客户选择楼层主要集中40%34%在5-8层为主；35%30%18层小高层，客25%22%户选择楼层主要集中在21%20%7-12层的中间层为主16%15%10%7%5%0%ABCD/E/FG客户楼栋选择分布均匀，但主要还是集中在有样板房展示的楼栋集中。www.fdcsky.cn积累客户情况说明上门客户356批，进线客户286批。电话客户886批。认筹客户136批。预计05/06解筹时认筹量达到160-180批。说明：常平市场尚未有成功认筹的先例，因此本项目认筹客户的诚意度很高，预计解筹率在50