润嘉地产焦作嘉隆中心写字楼营销推广方案润嘉地产润嘉地产关于营销的思考HOW市场分析市场分析HOW怎么样怎么样目前写字楼市场怎么样目前写字楼市场怎么样价价值值What项目分析项目分析What是什么是什么我们是什么样的产品我们是什么样的产品对对接接WhoWho是谁是谁我们的目标客户是谁我们的目标客户是谁客户群分析客户群分析HowHow怎样做怎样做我们怎么样抓住目标客户我们怎么样抓住目标客户营销策略营销策略润嘉地产市场分析润嘉地产政策影响从国家近期出台的政策看，其目的在于抵制住宅地产投资过热，而商业物业在保值方向明显优于住宅地产，受政策影响较小。随着投资者逐渐成熟，做长线投资的客户将更倾向于商业物业投资。润嘉地产焦作的写字楼主要分布于解放路、人民路、塔南路、新华大街的写字楼最具代表性，从配套、规划设计、物业管理都可以说是目前焦作顶级的写字楼。且紧邻焦作的主干道，商务商业核心区，具有明确的易识别性。最为典型的就是市政府附近的几大写字楼。如：国贸中心、嘉隆中心、龙泽苑。润嘉地产根据产业的特点，第一产业不需要办公物业。第二产业属于生产领域，通常在其生产性场区规划时即设计了辅助性办公用房，其对外购进和租赁写字楼物业的可能性很小，仅当企业跨区域经营或企业位于城市郊区且城市规模较大，企业对外业务联系不便时，会考虑为其销售部门购买或租赁办公物业，因此，通常情况第二产业对于办公物业的需求量不大。第三产业属于服务产业，主要包括医疗保健、广电传媒、文化娱乐、商业贸易、金融服务以及教育、咨询、中介等行业。其服务的性质决定需要购买或租赁处于交通便利地段的写字楼物业开展工作，以便为其客户提供更好的产品和优质的服务。第三产业的发展程度是决定一个城市写字楼物业市场需求的主导因素。润嘉地产焦作城市规模和经济发展状况对写字楼需求的影响据2000年全国第5次人口普查手工快速汇总统计，焦作市总人口329万人；其中男性人口168万人，女性人口161万人；总户数81万户。2010年，城镇居民人均可支配收入达15781元，增长10.5%，总量是“十五”末的1.9倍，“十一五”年均增速为13.4%。农民人均纯收入7512元，增长14.0%，总量是“十五”末的2.0倍，“十一五”年均增速为14.4%2000-2010年焦作GDP变动情况（亿元）1189120010851038100085580069960058344940034028522825520002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年?随着近年城市经济快速发展，第三产业在焦作经济中的比例越来越大，做为以内蒙古自治区的政治、文化中心，缺乏第一、第二产业基础，第三产业是带动焦作经济发展的主要因素，也是焦作政府要大力发展扶持的。?焦作第三产业处于发展阶段，对许多经过积累进行转型的公司来说，虽然逐渐注重企业形象，但也倾向于实用，这是也公寓类产品热销的一个因素，目前对高档办公物业需求有限。润嘉地产焦作市写字楼市场的供应分析1、国家机关、企事业单位腾退出的办公楼政府机关单位精简机构，合并部门；使这些政府机关、企事业单位原使用的办公物业产生富余。而这些富余的办公物业建设时间较早，格局、配套设施相对落后，因此租金水平不高，刚好满足处于起步阶段的第三产业内的中小企业。这些由政府机关、企事业单位腾退出的办公楼成为了焦作办公物业供应的一个重要来源。润嘉地产2、临街居住建筑改造成的办公物业随着城市化进程的推进，城市局部道路交通条件的改善及周边配套设施的建设，使焦作部分地区临街的原本用于居住的住宅楼具备了办公的条件，许多小公司如婚介、礼仪、广告倾向于租赁此类物业。这些住宅与政府机关、企事业单位腾退出的办公楼具有相同的特征和优势，因而成为焦作现阶段办公物业供给的一个必要补充。3、边缘产品—商务公寓介于办公与居住之间，具有与写字楼相类似的大堂、装修标准、物业服务，位置优越、面积小、宜住宜办，使用灵活，日常费用成本低，使这一产品较受有一定积累，处于转型阶段的中小公司青睐。润嘉地产主要写字楼项目分布42006-2012年1.华融国际62.万基商务3.报业国贸中心214.远大财富广场5.龙泽苑6.远大广场（规划）7.龙源国际（规53划）88.嘉隆中心7润嘉地产华融国际大厦地上29层，地下一层为车库。其中一到四层是商业，五到华融国际大厦二十五层为3.4米层高标准写字楼，二十六至二十八层规划为空中景观餐厅，二十九层为多功能会议室。目前是焦作市为数不多的5A纯商务旗舰写字楼，项目名称：华融国际大也是现在塔南路商圈唯一一栋较高端写厦字楼。6部高速电梯、电暖、无限网络项目地址：焦作市塔南，框架结构、76㎡-1600㎡空间自由路与站前路交叉口组合、配套完美。销售情况：开发商：　河南华融房华融国际大厦，目前已是现房。据地产开发有限公司了解，目前已经销售70%以上，9-15物业管理：未定　层多被有实力的大单位和和房地产公司销售代理：河南华融房及关系户整层或半层购买，仅有少量部地产开发有限公司分楼层正在零星出售中；7-8层主要作为中小企业办公场所，目前7层已经销售50%左右，8层仅销售40%左右；很多楼层正在装修，目前15层以下基本上已经装修完毕，有个别公司已经进驻办公。销售价格：5800元/㎡另：送150元/㎡装修费（也可自己装修），返两年租金（30元/㎡/月），实际销售均价5000元左右润嘉地产项目名称：国贸中心报业--国贸中心项目地址：焦作市塔南路与人民路交叉口西50米开发商：　河南富恒实业投资有限公司物业管理：未定　21层报业国贸中心的面积分布为销售代理：济邦地产66㎡～1260㎡办公空间，自由销售电话0391-3533333/2671111分割组合，满足各种企业需求。以方窗与条窗对比组合，体现建筑的现代特色。写字楼主体部分设垂直交通电梯4部。并设2部楼梯作为疏散梯。电梯均采用国际知名品牌奥的斯；中央空调采用集中供应形式。　　　销售情况：均价7000元/㎡润嘉地产龙泽苑.时代雅居（商住公寓、住宅）龙泽苑?时代雅居项目位于人民路核心地段总占地面积21110平米总建筑面积73885平米三栋高层建筑，二层商业占地10647平米，地下一层停车由于处于核心商圈的特殊位置和资源的稀缺性，平均价格：4500元/㎡，租金：小户型50平向外出租租金价格为1000-1200元/，年租金收益在4-6%润嘉地产通过写字楼供应时间可以看出2011-2013年是写字楼开发建设的高峰期，涌现出一批较具代表性的写字楼项目，如万基商务、国贸中心、华融国际、嘉隆中心等。但在市场消化能力有限的情况下，2006年以后的综合体项目为降低开发风险，普遍定位为商务类公寓进行销售。这是2006年后焦作市场中纯写字楼项目明显减少的主要原因。14润嘉地产典型项目装修外立面大堂走廊天花国贸中心万基商务华融国际嘉隆中心远大财富广场龙泽苑15润嘉地产市场小结a.写字楼停车位不足，b.原有写字楼，客、货梯不分。对商务环境影响较大。增加了电梯的保养和维护成本。c.为降低后期运营成本，许多写字楼没有中央空调，这一现象在旧写字楼中普遍存在，但一引起新建的写字楼如“华融国际”也未设中央空调。d.新写字楼项目少，是机会也是风险。焦作不缺写字楼，缺好的写字楼，这是万基商务入住率高的原因。e.尽管现阶段焦作写字楼存在供需不平衡，发展不成熟等问题。但与住宅相比，写字楼的升值空间相对较大,在住宅市场受到各种因素的打压时,投资市场写字楼将成为一种趋势,随着焦作市吸引力的增强及相应产业的发展,写字楼的价值会逐渐体现。　　16润嘉地产项目分析润嘉地产经济技术指标总建筑面积：层数：面积区间：层高：润嘉地产设备标准a.设备（空调、网络系统、安防系统）b.物业（物管公司、服务内容）c.大堂装修（地面、墙面、吊顶）d.公共部分：走廊墙面、地面、吊顶e.交房标准：窗、门、地面、顶、墙面f.停车位：数量、费用g.物业费用h.取暖方式i.电梯：品牌、数量、速度（米/秒）、承重19润嘉地产区域发展、规划分析润嘉地产交通、配套分析润嘉地产?焦作甲级写字楼市场基本还是空白；?区域整体商务氛围不浓厚，但在二级政府南迁的带动下，将成为新的商务中心，区域发展潜力巨大。?交通便捷，配套完善，润嘉地产项目SWOT分析项目优劣势分析S.W.O.T项目分析Strengths优势分析Weaknesses劣势分析弥补劣势发挥优势S1：城市新核心——升值潜力高：低风险：充分利W1：商业占用资金—财务成本压力大S2：区域的高档性认可度高—办公性W2：公交系统不完善——交通成本高的产品设用区位及好W3：周边商业及生活配套设施少——计、项目精装写字S3：路网发达——通达性好生活不便利自身商业楼概念S4：S5：地标项目——有导视效应进行弥补Opportunities机会分析Threats威胁分析。O1：城市中心南移——区域发展T1:潜在高档物业的供应，竞争加剧?O2:市场处于发展阶段，投资需求旺T2:由于周边地市办公氛围较差，商业盛——市场机会发展滞后带来的市场风险较大。?O3:市场对专业办公楼已经认可，并?期待这种住宅区出现——产品创新?利用机会：抓住市规避威胁：以项目场时机，树立品牌差异定位规避威胁润嘉地产优劣分析：润嘉地产客户分析润嘉地产第一类：金融机构工商、农业、中信、商业、信用社等特点：?需求面积大，通常与门店相结合；?注重物业与企业形象相匹配；?购买力很强，整层租赁或购买；大型金融机构对写字楼形象提升、面积去化具有较大的带动作用，是近年焦作办公物业重要的组成部分润嘉地产第二类：集团客户企业类型：保险公司、小额贷款公司，商贸、建筑类企业