经开BDA国际企业大道A地块市场研究与定位报告市北京市办公物业发展研究北京市办公物业发展研究场亦庄亦庄区区域域发发展展与规划与规划研亦庄办公物业供给分析亦庄办公物业供给分析亦庄办公物业需求分析亦庄办公物业需求分析究与定BDABDA项目项目AA区地块区地块SOWTSOWT分析分析位本案定位原本案定位原则与则与目目标标流本案主题定位本案主题定位程图客群定位客群定位价格定位价格定位产品定位产品定位竞争力分析与竞争力分析与SWOTSWOT优化优化综合经济测算与可行性分析综合经济测算与可行性分析第2页纲要a.BDA国际企业大道63C1地块项目概况b.北京市房地产市场研究与办公物业发展状况c.亦庄区域规划与办公物业市场供给研究d.北京市办公物业潜在客户需求调研e.本案市场定位——升级版、商务版企业独栋办公f.本案定位价值可行性论证g.本案定位竞争力和抗风险能力分析h.本案的前景与展望第3页荣华南路A区地块基本状况A地块?位于亦庄荣华路南端，紧邻规划的工业区，北面正对环岛。?土地性质——公建用地?用地面积——50000平米容积率——2.0-2.5本案第4页本案SWOT分析S优势W劣势?四面沿街，交通便利，昭示性良好;?本案地块与已经形成的亦庄区域商务中?处于经济开发区商务区和工业区的衔接地心较远，商务氛围不强；O机会T威胁?地块毗邻B区国际企业大道项目，其开发?亦庄区域写字楼市场尚未成熟；提高了本项目的市场形象和开发价值；?周边工业厂房等项目可能形成潜在竞争?本案地块周边未来将开发办公物业，形成；规模效应；第5页纲要a.BDA国际企业大道63C1地块项目概况b.北京市房地产市场研究与办公物业发展状况c.亦庄区域规划与办公物业市场供给研究d.北京市办公物业潜在客户需求调研e.本案市场定位——升级版、商务版企业独栋办公f.本案定位价值可行性论证g.本案定位竞争力和抗风险能力分析h.本案的前景与展望第6页北京市房地产市场研究与办公物业发展状况?北京市房地产市场概述?北京市办公物业发展状况与趋势?新兴办公物业形态与案例?对潜在竞争项目和可类比项目的深入分析第7页2005—2008年，北京房地产市场将成全国焦点?2000－2005年的发展奠定了较好的市场基础，健康并且相对理性，几乎没有投机市场；?北京市场的投资空间居全国之首，部分投资乃至投机的热钱将“趋利而来”，包括海外投资基金及REITs；?2008年将达阶段性高点，奥运的热情将拉动全国消费力对于北京市场的投资速度，北京将日渐成为“全国人民的房地产市场”，举全国之力进一步推高北京市场；（与上海市场有较大区别）第8页房地产市场政策影响分析政近年北京市土地政策出台很多。，继2002年的11号令，北京市政府相应出台了33号令、4号文件以及若干策配套文件。２００５年7部委关于稳定房价的意见和系因列税收政策让更多购房者持币观望，投资者愈加谨慎。素房产交易速度房缓。?短期内国家可能以市场调整性政策为主，长期对土地等政关系国计民生的资源将继续加大控制力度策?政策并非要打压房价，而是希望房价能够在平缓的上升目轨道当中健康发展；的?土地政策会规范房地产市场，完善市场游戏规则，淘汰无序竞争者；第9页北京市分类物业市场分析：1商品住宅市场分析商品住宅投资增幅回落，新开工面积下降，价格涨幅创新高；别墅和高档住宅售价依旧上扬，但租金有所下滑2办公楼市场分析办公楼投资增幅显著，建设总量增加；需求客户内外资企业相结合3商业用房市场分析商业用房开发投资大幅增加，新开工面积下降，空置增加；社区商业与大型商业并进第10页房地产市场供应与需求分析供给需求开发方向郊区化趋势进一步明显。2004年北京房地产销售市场上一片旺销之声。２００５供应结构倾向于中高档次年虽然需求依然旺盛，但是新盘开盘价格普遍上涨持币观望态度增加，短期需求降低。第11页小结：?市场供应——20042004年，供需年，供需两两旺，自用旺，自用购买购买和投和投资资均活均活跃跃；；20052005年，供年，供应应放放缓缓、物、物业结构倾业结构倾向中高向中高档档。。?房价走势——20042004年，年，销销售市售市场涨场涨字字当头当头；；20052005年，需求强盛，但年，需求强盛，但楼楼市活市活跃跃度下降，供需矛度下降，供需矛盾突盾突出，出，涨涨幅放幅放缓缓。。第12页北京未来房地产走势预测1住宅交易市场发展趋向稳定2办公产品竞争激烈，呈现多元化发展3商业用房市场长期发展空间巨大4社区商业物业将成为开发热点第13页北京市房地产市场研究与办公物业发展状况?北京市房地产市场概述?北京市办公物业发展状况与趋势?新兴办公物业形态与案例?对潜在竞争项目和可类比项目的深入分析第14页北京市写字楼市场——市场现状主要供应区域是在东部、西写字楼入住率较去年同期有部、中关村这三个地区；所回升，租金止跌回升；商务地产供应的不断激增，给北京的商务地产提出了产品同质化现象严重；更高的要求；第15页北京市写字楼市场——供应与空间布局?北京市写字楼主要分布在海淀（中关村商圈）、朝阳（CBD)、西城（金融中关村街）三大传统区域；CBD金融街?2004年全年新增供应量达210万平方米；第16页北京市写字楼市场——市场消化力2003-2004年北京市办公销售面积?2003年北京市写字楼需单位：平方米求旺盛，从年初开始需160000求量持续上涨；12000080000?2004年北京市写字楼销40000售平稳，基本上一直处0于调整期；度度度度度度度1季2季3季4季1季2季3季3年3年3年3年4年4年4年000000000000002222222数据来源：北京市房地产信息网第17页北京市写字楼市场——各类客户购买力单位：平方米2004年3季度办公物业客户购买力2004年1季度办公物业客户购买力400001000003000080000600002000040000100002000000人澳买居、购、济民购台事企织买买买居人澳、、组镇个港购政位政经买购购买买购镇个港政政济市、胞行单城行、购买买位织购购胞城市、行行经省同市侨内业国业民单组同市省侨内国、本外华台国事外企业本外华国外业?２００4年国内行政事业单位、国内企业2004年2季度办公物业客户购买力60000单位是北京市办公物业购买的主力客户；40000200000澳买购济居人、、?2005买买港购位经年机构投资，海外基金成为主力大单镇个政政买购购、胞单买城市行行、购织侨市民省同内业国业组客户。本外华台国事外企数据来源：北京市房地产信息网第18页北京市写字楼市场——销售价格趋势?2003年以来，北京市办公物业销售价格稳中有升；160002003-2004年北京市办公销售价格单位：元/平方米140001200010000度度度度度度度1季2季3季4季1季2季3季33334440年0年0年0年0年0年0年00000002222222数据来源：北京市房地产信息网第19页北京市写字楼市场——租赁价格趋势?租赁市场——北京甲级写字楼市场平均租金持续走高。?04年第三季度北京甲级写字楼市场平均租金为25.2美元／月／平方米(实用面积)，比上季度上升了1.4%。第20页北京市写字楼市场未来市场供需趋势?２００５年前后，北京写字楼的供应量将高达５００多万平方米，年均达２００多万平方米，北京市平均每年写字楼的年消耗量在50万到70万平米之间，未来两年北京市写字楼市场供大于求现象将更为严峻,竞争更加激烈；第21页北京市写字楼市场未来产品发展趋势商务形式多元化区域分布多样化商务职能协调化商务建筑环境景观化商务功能设计人性化第22页北京市写字楼市场研究总结12342005年机构投资，在2003年底的销目前形成的三大商东部发展带的新规海外基金成为主力售高峰后，写字楼圈的商务地位在很划及其商务中心向大单客户。销售市场一直处于东继续扩张格局对长一段时间内不会平稳销售期；西部的未来商务发得到改变；展构成了新的挑战；整个北京市写字楼市场供应量大，竞争激烈，未来几年内不容乐观；对于本项目而言，如果以大众化的办公产品出现在市场，竞争力则会显得非常薄弱；第23页北京市房地产市场研究与办公物业发展状况?北京市房地产市场概述?北京市办公物业发展状况与趋势?新兴办公物业形态与案例?对潜在竞争项目和可类比项目的深入分析第24页办公空间的代系演进北京地产界在写字楼的代系划分上曾有过讨论?２０世纪８０年代的“巧克力大，基本认同已经变换了４代。厦”（中信大厦）、赛特广场被列为第一代，代表了早期的独立办公业态；生态?其后的国贸列于第二代，是地标性高档办公楼盘；5A办公?第三代则是前两年蜂起的“智能地标性智能化化”、“５Ａ”级写字楼，从商务功早期高档能上基本已与国际接轨；独立办公?办公第四代就是“甚嚣尘上”的生态（绿色、健康）写字楼，准确地说是ＳＡＲＳ之后的产物。　80年代90年代90年代末2003年~第25页办公新理念：双生态发展空间5A智能化适应于这种“地域郊区化、产业高新技术”的新型办公建筑，将在成本优势“整体性生态化”等方中国面超越目前的市中心办公物业。信贸生态办公BDA国际企业大道第26页新兴办公物业形态社会效益社会效益办公环境办公环境生态环境生态环境经济效益经济效益市场倡导市场倡导BDA国际企业大道总部基地非中心第27页花园式独立企业建筑——BDA国际企业大道?本案位于经济开发区中轴路（未来国际企业大道）的端点，是开发区核心位置的重要地段，构成了区内商务公建区和东部工业区的分界线，同时也构成了开发区中心形象的重要组成和标志。第28页项目总占地12万平方米，总建筑面积约11万平方米，其中地上部分9万平方米，计划分为三期开发，于