2013年营销执行细案创意空间项目部2013年4月5日目录PART1产品梳理PART2核心价值PART3销售策略PART4推广策略PART5工作执行PART1PART1、、产产品梳理品梳理1、货值梳理2、产品梳理3、产品价值【货值梳理】货值梳理_C03地块C03地块写字楼可售房源统计按照均价22388元/㎡计算，,C03地块写字楼可售房源货值为6.69亿元S2货值梳理S2写字楼可售房源统计按照均价22388元/㎡计算,S2楼栋货值为2.7亿元S5货值梳理S5地块写字楼可售房源统计按照均价22388元/㎡计算，S5楼栋货值为1.7亿元S8货值梳理S8写字楼可售房源统计按照均价22388元/㎡计算，S8楼栋货值为2.27亿元两限房货值梳理两限房商业剩余可售房源统计两限房底商可售房源统计产品类别可售套数可售面积（㎡）货值预计（万元）3#3555.09228474234#31384.47486291055#71659.0661676079合计133598.62133152607两限房底商剩余可售房源统计产品类别可售套数可售面积（㎡）货值预计（万元）3#3555.09228474234#31384.47486291055#3705.9426120055合计92645.597596583两限房商业可售房源货值为1.33亿元。CO3写字楼及两限房可售货值?CO3写字楼可售货值为6.69亿元。地块写字楼可售房源货值为6.69亿元，剩余可售房源货值为6.69亿元。?CO3两限房商业可售货值1.33亿元。地块两限房商业可售房源货值为1.33亿元。剩余可售房源货值为0.97亿元。货值梳理——CO6地块?从此表可见预估CO6地块写字楼货值约8.13亿元，可售面积约2.96万平方米。S18/S20可售房源统计S18货值?S18写字楼总面积预计9670平米，预估均价2.2万元/平米，销售额约2.13亿元。?S20写字楼总面积预计19327平米，预估均价2.19万元/平米，销售额约4.25亿元。备注：S18/S20可售建筑面积以设计部最终给出的数据为准！S14可售房源统计?S14写字楼的总面积预计7000平米，预估均价2.5万元/平米，销售额约1.75亿元。备注：S14可售建筑面积以最终测绘的数据为准！【产品梳理】楼栋价值1、地块价值：C03地块C06地块C-03位于核心商业景观区，西面临河景观绿化带，相对来说整体位置优于C-06。2、楼栋价值：考虑楼座自然和商业景观，同时兼顾周围配套和交通等因素。3、楼栋优劣顺序：1）C03地块：S5S2S82）C06地块:S14S18S20S2#S14S5#S8S8S8S#S20S8SS18S20产品面积区间——写字楼写字楼产品面积区间及总价段写字楼基础数据汇总单层面单层户层数面积区间地块楼号积套数数（办公）（㎡）（㎡）s2182667241-36634C03s5194767257-36620s8200065293-4352750-55s13162667228-318（待定）s14待定待定7170-23030~40600/S13#S2S550-S14#C06s181360待定633##100（待定）s20(南）15904650-100190（待定）s20(北）11713650-1001、从项目写字楼产品设计分类来看，CO3产品设计涵盖了241-435平米的面积段。按照均价22388元/㎡计算，241-293面积区间的产品总价段在540-656万之间，366-435平米的产品总价在819-974万之间。2、客户在认同区域价值及项目价值的同时，自身消费能力决定了产品面积区间的选择。产品面积区间——两限房底商两限房底商面积区间及价格地块楼号面积段套数均价3#76-339341159C03(两限房4#268-738335124底商)5#226-244737175合计--13370011、两限房底商产品主要分为300平米以下及300平米以上面积区间段，其中300平米以下面积区间段为76-268平米；300平米以上面积区间段为339-738平米；2、两限房底商整体产品均价为37001元/㎡。预计销售周期为2个月左右。户型分析——C03写字楼签约户型分析11、、C03C03写写字字楼产楼产品成交主力品成交主力户户型面型面积区间积区间主要集中在主要集中在241-390241-390平米以平米以内内。。22、、S8#S8#楼户楼户型无成交。主要是由于面型无成交。主要是由于面积较积较大、大、总总价高等因素。价高等因素。22、其中、其中300300平米以平米以内内的端的端户户型、型、200200平米左右的适中平米左右的适中户户型，因格局方正、朝向及采光等型，因格局方正、朝向及采光等较较受客受客户认户认可。可。户型分析—C03写字楼滞销户型S2楼栋标准层北侧户型S5楼栋标准层南向户型S8楼栋标准层北侧户型121234345656S2户型号户型面积S5户型号户型面积户型号户型面积办公1366.06办公1366.76办公1435.09办公2304.86办公2321.83办公2341.4办公3241.41办公3258.38办公3314.64办公4241.65办公4257.3办公4293.98办公5351.46办公5391.96办公5295.51办公6320.56办公6350.77办公6319.38滞销户滞销户型主要是由于格局不方正、采光、朝向、面型主要是由于格局不方正、采光、朝向、面积积大等因素。可借助大等因素。可借助优优惠活惠活动针对滞销户动针对滞销户型型进进行促行促销销等。等。C03/C06写字楼产品价值点写字楼产品价值高低，主要体现在以下方面：1、层高：C03写字楼4层及顶层的层高为4.5米；C06S18#楼部分楼层5.7米。2、面积分隔：户型按照不同面积区隔，匹配不同类型客户。300-435平米区间的大面积户型，重点筛选经济实力较强的客户。3、采光：主要是户型朝向、采光、通透性等。4、楼间距：与项目内部商业配套、景建筑观带层高的数间据距等。　楼地块1F2F3F4F5F6F7F8F9F栋S25.75.74.54.24.24.24.24.24.5C03S55.75.74.54.24.24.24.24.24.5S85.75.74.54.54.54.54.5　　S135.75.74.54.24.24.24.24.24.5C06S205.75.74.54.54.54.54.54.5　PART2PART2、核心价、核心价值值1、项目外围价值2、项目本体价值【项目外围价值】项目外围价值1、区域价值：国门商务区、中央别墅区核心、国际空港及新国展会展经济区。2、交通价值：京承、京密、机场高速路、M15号线、交通通达性强。3、品牌价值：中粮集团，世界500强企业，城市高端地产缔造者。4、投资价值：CBD入住公司转入近郊已成为办公物业发展趋势，在顺义新城投资，价值洼地，未来升值空间大。5、生态价值：温榆河、龙道河、110公顷运动体育公园等。6、文化价值:周边中央美院、艺术区围绕，艺术氛围在逐步形成。【项目本体价值】项目本体价值1、产品价值：1）临空经济圈内地标性办公商业建筑；2）4.2-5.7m层高办公空间，独立电梯入户；3）空中连廊能丰富空中景观，生态景观办公；4）不同户型创意适用性、建筑品质等。2、配套价值：12万平米高端定制化商业、文化主题性商业、众多高端品牌店入驻等。PART3PART3、、销销售策略售策略1、销售目标2、推售计划【销售策略】2013年项目营销目标资目标一：现金流金根据市场情况，力保2013目标三：形象与品牌稳年销售局面良好，保证良通过对本项目的形象及品健好的现金流，确保资金的企牌升级，树立中粮在北京回业房地产市场中的高端形象快速回拢！流品！牌升华利润最大化目标二：利润依托中粮良好的产品品质，以及中粮祥云优良的品牌效应，充分发挥项目自身和潜在的价值，实现项目利润最大化！销售目标2013年中粮祥云创意空间——全年销售目标8.8亿元！销售思考1、如何促使中等户型的快速销售？2、怎样推进400㎡以上户型稳定的成交量？我们应该怎么做？销售策略1、2013上半年力推写字楼产品，高调拔升项目形象，实现稳步销售！2、2013下半年导入小户型公寓产品，低总价、高性价比，打快消战略！销售策略分解1、上半年：主推C03写字楼产品S2楼栋户型低总价散售、6月8日小开盘促销，之前借助多种推广渠道蓄客。2、下半年：C06公寓入市、写字楼产品（S18\S20）持续销售S20A计划9月开盘、S20B计划10月加推。年年度度销销售售任任务务分分解解【推售计划】如何消化现有剩余货量1、C03地块：?两限房底商：两限房底商剩余货量9套，计划利用电商资源，对外发布底商信息，促进销售。?S2#：S2#整栋以新产品形象入市，拟定于6月8日开盘销售，S2#已销售6套单位，对外宣布为中粮内部客户预留单位，制造热销现象。?S8#：S8#整栋由300㎡-600㎡的户型组成，户型面积较大、总价高，建议部分楼层散售，通过活动炒热，增加卖点，平开销售。?S5#：S5#剩余19套，建议短期内暗推，对外宣布2012年推出的产品，现已售罄，于S2#整栋开盘后约7月下旬-8月上旬以加推产品形象入市。2、C06地块：为保证C06地块的开盘有充足的客源，计划利用口碑传播扩大客户群，7月-9月蓄客，确保后期销售。?S18#:将作为区域写字楼中端产品入市，总价适中，可起到承上启下的作用。?S20#:作为区域高端公寓产品入市，面积区间为50-100平米的小户型，总价较低，差异化产品，去化速度快，适合承担年度销售任务的冲击！