观澜2011——观澜湖别墅推广销售案wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟1市场部分2成交客户分析3价格制定4推广策略5销售办法wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟1、市场分布格局中央别墅板块净月别墅板块高新别墅板块wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟净月别墅板块细分09年10年11年10年价格面均价均价均价与长春均项目积供应去化去化均价面积供应去化去化供应套均价万元/万元/万/套价相比名称区套数套数率万/套区间套数套数率数万元/平平平间弗朗226-270-16711468%0.85190-2201089386%1.3350-400100-1501.3-1.5基本持平明歌268350262-262-华业504590%0.72190-2102727100%0.77200-220728000左右↓43%291291中信270-净月—————————403288%1.7460-5002361.9-230-41%300山国信305-305-90多套524281%1300-320504590%1.4450-4701.8-227-32%美邑320320精装修惠斯——————————2502020100%1.26310160-1801.8-2.1↓12.7%勒御翠190-——————————2020100%1.2300-50080-100————豪庭260御翠348-324-二期约60-70套，后期302480%1。35470-5201129686%1.6500-60041%以上园387380尚未规划合计29922575%55751392%370-430预计718—798套wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟净月别墅板块潜在竞品09年10年11年10年价格均价与长春均价项目面积供应去化套去化均价均价面积区供应去化去化均价均价万/套供应套数相比名称区间套数数率元/平万/套间套数套数率万元/平万元/平远洋————————————————————50-100————地块融创————————————————————80————地块华瀚————————————————————未定————保利————————————————————40————净月合计预计170—220套wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟高新别墅板块细分（含潜在竞品）09年10年11年10年价格均价与长春均价项目面积供应去化套去化均价均价面积区供应去化去化均价均价万/套供应套数相比名称区间套数数率元/平万/套间套数套数率万元/平万元/平融创221-——————————454089%1.4310-400101.416%上城281306-—————————351029%1.3-1.4380-410701.4左右7-16%320保利林语—————————269423788%1-1.3290-300801.2左右↓15.5%罗兰245-——————————542852%1.2320251.3↓14.%香谷249逸墅182-蓝湾——————————254595288%1.2220-300801.3↓14.%新发翡翠————————————————————100————花溪太阳————————————————————88————世家合计23516771%310-350预计453套wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟两区数据比对净月片区高新片区合计差额几何关系10年供应量357套235套592套122套1.52（不计“御翠豪庭”）消化量313套167套480套146套1.87去化率88％71％80％17％1.24均价（／套）400万元335万元368万65万元1.1911年预计供应量888—1018套453套1341—1471套500套左右2.1（不计本案）11年与10年供应量531—661套218套749—879套378套左右2.73环比（不计本案）wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟市场总结?依上表所示，得出以下结论：?1、总量（不计本案）：别墅类产品在今年将集中放量，总量达到1341—1471套；如此异乎寻常的放量是长春房地产历史上绝无仅有的！我们需要解决的问题将是与之对应的客户群从何处寻找？?2、两区供应量（不计本案）比对：今年的净月区将环比增加供应量531—661套，此数量与10年两区全年别墅供应量基本持平（高出约3套），甚至高于10年两区的别墅总消化量（480套）近120套！我们需要解决的问题将是如何与之进行差异化推盘??3、两区价格比对：从总价上看，净月区的平均别墅总价（400万）要高出高新区平均别墅总价（335万）65万元，是高新区平均别墅总价的1.19倍！我们需要解决的问题是如何找到本案价格的支撑点，提高附加值？?4、市场反应：一直以来的别墅市场都以净月区占主导，无论是量、价、去化率都胜于高新区，依仗的是净月区得天独厚的地理条件（净月公园及大面积的山林覆盖）及品牌效应（和黄、万科、中信）！我们需要解决的问题是如何与之同质化宣传？?5、长春版限购令细则出台，对楼市的影响尚未显现，房地局的相关执行说明尚未下达，但其可能爆发的影响不可低估，市场随时有可能进入冷冻期，抢节奏，强自身，早准备是我们面对难题的应对之道。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟2、在售别墅个案分析项目规模(单位/项目名称产品形态主力面积在售均价总价区间建筑风格㎡)观澜湖别10万联排260-280M215000元410-530万意式墅金越逸墅180M2西班牙现22万联排12000220-310万蓝湾254M2代联排国信美邑21万双拼独310-710M216000元450-1300万英式体类独体270-320M2保利林语28.9万13000元270-500万现代式联排力旺弗朗44万联排280-350M213000元360-500万西班牙明哥万科惠斯300-350万48万联排260-280M214000元北美勒500-500万中信净月类独体8.8万270-370M218000元440-700万法式wwwwww..ffddcc0011..山ccoomm房房市市金金碟碟双拼市场在售个案主力面积分析160180200220240260280300320340360380400420460700M2观澜湖别墅金越逸墅蓝湾保利林语集力旺弗朗明哥中区国信美邑万科惠斯勒中信净月山本案别墅面积区间与万科产品面积区间接近，主要集中在240-280平米，其余项目产品也多覆盖本区间，其他面积区间跨度大的原因在于别墅产品的类别较丰富，如类独栋、双拼和独栋等。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟市场在售个案主力总价分析110150200220240260280300320340360380400500600700800万元观澜湖别墅金越逸墅蓝湾保利林语联排力旺弗朗明哥万科惠斯勒小镇间隔国信美邑区类独保利林语栋中信净月山双国信美邑拼中信净月山双拼与类独栋、联排产品总价泾渭分明，价格远高于其余产品，各类产品总价主要在260-400万/套，500万以上的产品较少，本项目处于高总价位置wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟市场在售个案建筑风格分析项目名称意式风格欧式风格现代风格西班牙风格北美风格观澜湖别墅金越逸墅蓝湾保利林语力旺弗朗明哥万科惠斯勒中信净月山国信美邑别墅产品风格各异，欧式及西班牙风格市场占有率较大，意式风格属于市场中的独秀。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟1市场部分2成交客户分析3价格制定4推广策略5销售办法wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟?成交客户个案分析?成交客户共性分析表?剩余产品描述?成交客户明细表wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟成交明细表日期客户姓名产品房号面积金额付款方式回款进度置业顾问11/12毛宇别墅7-103277.13平4099000按揭已到位李洋11/18李杰别墅2-102274.08平4370553一次性已到位王丽娜11/21刘凤彬别墅9-101276.40平4565300按揭已到位张宇琳11/22林大波别墅7-105278.60平4131200按揭已到位李洋成交套数：4套成交面积：1106.21㎡成交均价：15517.90元/㎡成交总价：17166053元11/18杨皓天顶越9-1102177.82平1004847按揭已到位吴迪12/06李琳瑛顶越7-1702207.87平1149105按揭12月19日李洋12/13栾国栋顶越9-1103171.05平960179一次性已到位姜心雨成交数量：3套成交面积：556.74㎡成交均价：5593.51元/㎡成交总价：3114131元11/14宋香淳车位A-22020平130000一次性已到位王润石11/14郑重车位A-13020平130000一次性已到位王润石11/17李玉明车位A-14020平130000一次性已到位王润石12/15张明车位A-15620平125000一次性已到位王丽娜12/17刘子玉车位A-21120平130000一次性已到位王润石成交数量：