英利集团·源盛地产电谷三期项目2013年度整合推广方案20132013市市场预场预判判2012年12月份保定住宅上涨1.36%涨幅位居河北首位俯卧撑又开始撑起来了据相关数据显示，与11月相比，12月份河北省七个样本城市新建住宅价格出现“三涨四跌”，保定涨幅最大、石家庄跌幅最大。其中保定、衡水、邯郸三城住宅均价分别为4772元/平方米、3682元/平方米、4652元/平方米，涨幅分别为1.36%、0.30%、0.45%。石家庄、廊坊、唐山、秦皇岛住宅均价为5582元/平方米、6155元/平方米、6011元/平方米、6669元/平方米，跌幅分别为3.96%、0.08%、3.55%、3.15%。保定房价，恰恰也是“俯卧撑”状态前三季度保定房价涨跌图保定11月份房价环比下跌0.59%河北7个样本城市保定跌幅最大，到12月份俯卧撑又开始撑起来了，且涨幅又位列河北省之首，2012年里保定房价跌跌涨涨，10月份的4260又降至11月份的4235，又到12月份的4772，年底了，房价不淡定了，攒了一年钱的你还淡定吗？涨价背后是促销打折依旧很猛烈价格似乎存在没涨还降的势头楼市逆市上涨多种因素助推房价1.从保定市12月份房价的走势来看，保定市部分楼盘房价上房价上涨与涨与保定城市保定城市规划规划有着密不有着密不可分的可分的联联系系。随着保定东湖环境的改善及京广高铁保定东站的开通运营，保定市东湖高铁片区的楼盘热度一度上升，从该区域内的未来城、未来石、炫彩SOHO等楼盘的热销情况及价格趋势来看，保定城市规划无疑为开发商带来了无限的商机，在一定程度上促使了东湖片区内房产项目涨价的趋势。2.再者，保定市近几年城市城市发发展方向的展方向的““东扩东扩北移北移””，，保定东北部区域基础设施建设加快、商业发展迅速，使该区的楼盘逐渐成为了人们购房的首选区域，致使保定高致使保定高开区开区、、北市北市区区房价出房价出现稳现稳高不降、甚至上高不降、甚至上涨涨的的现现象象。3.同时，岁末年关，楼楼市市调调控相控相对对比比较宽较宽松，首套房松，首套房贷贷利率新政利率新政从从20132013年元旦起年元旦起实实施，施，进进一步刺激了一步刺激了刚刚需需买买房房，给开发商提价提供了一个很好的契机。当然也不能排除部分楼盘出现了因为年内资金压力，适当地提升价格追逐利润的现象。预测2013年保定楼市将现回暖趋势1.从保定市2012年全年房价走势来看，，呈呈稳稳中有升的中有升的态势态势。即使在岁末传统淡季也出现了一些火爆热销的楼盘，未来城、公园时代、美华国际、丽景华庭等优质纯新盘开盘，吸引了众多购房者的关注，为2013年销售储存了巨大的潜在客户资源。这些新盘无疑将在2013年呈现热销。2.再者，保定市近几年的城市城市规划规划助推了保定助推了保定楼楼市的市的发发展展。随着城区建设，尤其是保定市政府规划的重点工程相继开工建设，如工业园区、新车站、东湖高铁的建设，不断扩大了保定市区的范围，也使交通更加便利、配套更加完善，这些都为保定楼市带来了有利的因素。3.预计在2013年随着保定城市规划的进一步发展，保定住宅、商保定住宅、商业楼盘业楼盘会会有更大的有更大的发发展空展空间间。同时，保定作为三四线城市，受全受全国国性的性的楼楼市市调调控政策影控政策影响并响并不明不明显显，借助，借助刚刚需需发发力，力，20132013年保定年保定楼楼市前景市前景值值得期待得期待。。宏观大势的乐观让我们看到2013的希望曙光但对手跟我们站在同一起跑线上跑赢的机会是均等的除了“先发制人”占据商机知己知彼也很重要按照城市总体规划看，保定市主要商业规划用地集中分布在裕华路、朝阳大街、东风路。城市北扩东延的发展方向确立地产发展的新热点区域保定地保定地产产的格的格局：局：向北、向向北、向东东迅猛迅猛发发展展纵观保定房地产市场，北城已成为保定城市的核心，城市高端的物业、住宅、酒店、商业都集中在这里，高新开发区更凝聚了保定商务发展的精华；东城，随着东湖的开发，高铁站点的开通，邻近高速的方便，以及高校园区的所在，作为城市的门户经济圈，这里正成为保定新的发展热点；高开商圈凭借城市发展基础优势城市保定首屈一指的醇熟高端区域高开区保百先天下商圈世界级的商圈，城市的商贸门户位于高开区，以保百购物广场和即将营业的北国先天下为代表，是新兴高端商圈。近近1414个个政要机政要机关关坐坐拥拥其中，其中，各各大金大金融融中中心心触触手可及，手可及，星星级级酒店酒店、、餐餐饮饮名店落座名店落座在在此此，，1919个个高高档档社社区区、商、商业门业门店林立于此店林立于此，，1818个个大大型企事型企事业单业单位相位相互毗互毗邻邻。。此商圈最能体现保定发展的主流方向和生活消费的水平，是高收入人士密集区域，最为高端商务人士青睐。先天的商圈价值和地缘优势给了我们诸多乐观的理由但对手也在成长，市场更不容乐观我我们们面面临临的的对对手手万和万和城城高开区的住宅大盘，距离本案较近；总面积：70万㎡产品：住宅、商业、公寓；项目优势：超大规模，社区生活配套齐全；园区景观环境打造较好；低价策略，价格在区域具备竞争优势；开发商的品牌知名度；威胁性：与本案处于同一区域，规模大、价格低，产品丰富，威胁性大！我我们们面面临临的的对对手手绿绿都都··皇城皇城高开区的住宅大盘，距离本案较近；总面积：40万㎡产品：纯住宅；项目优势：依靠自身规模打造的景观环境；丰富的居住社区配套——邻里商业教育配套、健身会所等；威胁性：与本案处于同一区域，住宅规模大，威胁性较大！我我们们面面临临的的对对手手未未来来石石东湖区域商业大盘，配套丰富，与本案同属城市综合体；总面积：50万㎡产品：商业、公寓、写字楼；主要产品：SOHO公寓/办公楼项目优势：规模较大，商务配套丰富，商业氛围浓厚；属于保定城市新的门户经济圈，区域前景看好，周边规划市政配套好；威胁性：东湖区域的首要竞争项目，同属城市综合体，市场威胁性大！我我们们面面临临的的对对手手炫彩炫彩SOHOSOHO东湖区域公寓项目，邻近高铁，属学区投资产品总面积：10万㎡产品：商业、公寓；项目优势：邻近学区，小户型产品适合投资；有自身的基础商业配套；威胁性：东湖区域的投资竞品项目，市场威胁较大！我我们们面面临临的的对对手手悦悦正正..智慧智慧城城本案周边项目，同属城市综合体总面积：7万㎡产品：商业、公寓、写字楼；项目优势：区域价值认可度高，具有附加值产品（LOFT产品）；对办公市场关注较高（集团公司直接洽谈办公客群）威胁性：同区位项目，产品属性相似，市场威胁性大！保定地产的现状1、保定在售地产项目将近150个，市中心项目多达100个，住宅占市场绝对比例，产品以80～120㎡常规户型为主，市场奢侈产品不多，市场竞争异常严重；2、大众投资产品主要瞄准SOHO公寓，多数以面积小，总价低来获取市场认知，各项目的投资利益点不明晰，不具备统一的后期运营管理。写字楼市场供应量少，市场机会较大，随着城市化进程加剧，写字楼是市场未来潜在需求量可观。3、市场同质化竞争严重，大部分项目特点不够鲜明，市场存在很大的升级空间。4、受市场大环境影响，大部分项目销售情况不良，客户存在观望情绪；年底房政宽松给市场带来逆市上扬机会，新年仍应理性应对。市场不容乐观小心：东湖片区随着东湖片区的政府政策倾斜，投资的开发力度加剧、高铁高速的日渐影响，东湖片区的未来无可限量，高开区不在成为保定新城的唯一标志，之前的绝对地理优势正在明显减弱！小心：公寓扎堆当前区域商业类投资产品主要以底商和SOHO公寓为主。底商面积大，不适于大众投资者，公寓成了各大城市综合体项目针对大众投资者的主要产品。但公寓投资品的收益主要依托于城市的流动商务人群，当前保定这一消费群体数量有限，投资者收益不明晰，市场上已经存在投资过度的潜在威胁，公寓投资容易呈现饱和；小心：隆基泰和房地产行业从发展到完善需要很长的时间，同时购房人的心智也会随着市场发展而更加理性，这其中会有很多公司走在行业的前沿，如：隆基泰和，这家公司很注重产品营销，越来越像是成熟的一线城市房地产开发企业，很多这样的公司出现之后，购房人会被反复洗脑、反复被教育，有了差距，就存在很大的竞争风险！项目自身解读看清天下易，认识自己难！深呼吸，SWOT！21英利集团源盛地产立足保定的首个综合体项目承载寄托着公司发展的重任更因英利源盛的品牌形象给保定市场带来一抹亮色项目SWOT分项目SWOT分析析项目优势分析（S）项目机会分析（0）1、高开区是保定市重点规划建设区域之一1、城市重点发展区域，众多利好直接提升区，发展势头强劲；域的核心价值，从而带动项目的价值增速；2、坐拥朝阳北大街主干，交通便利发达；2、中央政务区的规划，将极大的契合保定人3、北国、保百坚实的商业基础；区域内政信赖、依靠政府的心理，从而促进项目区位价务机会商贸银行云集，电谷商务形象氛围印值的提升；象深入人心；3、商业地产投资的升温；4、酒店高端配套，给项目带来优质商务形4、高区发展对办公的需求；象；5、拥有太阳能发电及照明新技术应用；项目劣势分析（W）项目威胁分析（T）1、项目自身条件（景观、商业广场等）塑1、商业产品量大，面临区域多样同类同价产造困难，对市场的规模冲击力有限，容易受品竞争的扎堆；市场走势的干扰；2、通胀下客户对投资的谨慎心里；2、项目所在区周边配套设施有待提升；3、体量中等，不具备规模效应；项目核心卖点梳理品牌区域规划产品园源角区交前规配产服技套品务术盛色位通景模林1生保造保示保市朝未规住5观近代电堂空服五技太活定者定范定来划宅享风谷务星建阳政阳万品，间”地“区高道北将完四建区格国自引级筑能的中牌光企产央域开路大成成大