招商地产|南京G67项目产品方案建议2010-04-18项目产品设计方案（原来）项目产品设计方案（原来）??立面设计立面设计立面设计遵循整个小区的规划设计原则，立面采用新古典建筑风格，在设计中注重时代气息的渲染和亲切怡人尺度的营造。??社社区产区产品品结合平面，设计重点在建筑的顶部、外墙、底部细部刻画上。基本定基本定义为义为纯粹空中别色彩上墙面以黄色为主，辅以灰色等颜色。纯粹空中别墅社区180?墅社区180?户型配比户型配比㎡以上㎡以上为为主主流。流。?面积区间户数类型?产产品品将将面面临和别墅豪250㎡以上66跃层临和别墅豪宅以及公寓宅以及公寓200-250㎡110跃层豪宅的豪宅的双双重重竞争。180-200㎡124平层竞争。144㎡以下56跃层合计356项目产品设计调整原则说项目产品设计调整原则说明明?地块本身属市场属性性做普通平板地块属性具有?新小高层更级政豪对适应性。需宅于高求和非端产改顶物品善业之性响会间。有的影品度一产受加。对接叠尬场知，尴市认?面直的层客群属性项目户型设计配比建议项目户型设计配比建议户型面积套数总面积比例??减少跃减少跃跃层200～22038860011.6%层比例层比例奢侈三居1552563968053.7%??增加中增加中舒适三居1431422030627.5%户比例户比例经济三居1204452807.1%??140~160140~16073866为主体为主体设计方案（建议一）设计方案（建议一）组团式?楼体均匀排布?组团式景观?突出项目的均好性?顶层跃层设计方案（建议二）设计方案（建议二）中心带式?楼体均匀排布?中心带式景观?突出项目的均好性?顶层跃层设计主力户型示意设计主力户型示意B??AA户型户型155155A??BB户型户型143143招商地产|南京G67项目市场研究报告2010-4-18前言Preaface招商G67住宅地块，无论在土地价值、城市景观、人文形象、空间设计还是内在品质层面，都必将成为国际化南京城市新都市主义景观豪宅的典范。她的产品物质空间与精神空间，不仅是城市贵族追求奢华空间的景观物业，更是增值财富的良性资产，也是稀缺的收藏鉴赏品和身份的象征；城市与景观何以兼得？我们会在这里找到答案。报告将针对南京豪宅市场从宏观与微观层面分层次研究。目录Contents第一部分：项目本体属性分析第二部分：南京别墅市场研究第三部分：南京高端公寓市场研究第四部分：高端物业市场整体研究第五部分：项目目标客群分析第六部分：项目价格实现分析第七部分：金网络公寓豪宅案例解析第一部分项目本体属性分析第一部分：项目本体属性分析11、项目所处板块区域属性、项目所处板块区域属性钟山晶典紫金上林苑钟山美庐?项目所处的区域为紫金山东南脚。?该板块为城东紫金山板块小部落之一，自然条件交通条件优越。?该区域是高端住宅的首选风水宝地。宏图上逸园钟山生活广场国浩顾家营项目第一部分：项目本体属性分析22、项目所处板块现状（四至）、项目所处板块现状（四至）天泓山庄住宅楼01住宅地块临芝嘉海军医地街块商天悦紫园业花园02商业花园地块临街商业城停住宅区东百水芊城医车院场钟山学院第一部分：项目本体属性分析33、项目地块经济指标、项目地块经济指标土地位置栖霞区马群中山门大街以北四至东至现有民宅；西至太阳城路；北至现有小区；南至中山门大街出让面积（m2）66570.5（其中01地块：44038.5，02地块：22532.0）规划用地性质01地块：二类居住用地、02地块：商业、商务办公用地出让年限住宅70年，商业40年容积率01地块≤1.7，02地块≤2.4建筑密度01地块≤24%，02地块≤40%建筑高度01地块≤35米，02地块≤35米绿地率01地块≥35%，02地块≥25%总建筑面积74865.45+54076.8=128942.3平方米成交价格139000万元第一部分：项目本体属性分析44、项目、项目SWOTSWOT分析分析1.项目占有的紫金山优质的山景资源；1.目前项目所在区域配套亟待完善；2.2号线交通轨道马群街上盖毗邻项目，对项目的2.项目周边情况破旧影响项目形象。住宅和商业都是很大的优势。3.地块北段狭长且呈三角形、容积率和限高不利于产3.板块认知度和品牌度较高。品设计。S优势W劣势O机会T威胁1.城东紫金板块的底蕴、加上周边高端项目奠定1.项目区域商品房处于待成熟状态；了板块高端住宅的氛围；2.新政之后的楼市面临不确定性，波动周2.2010年难以实现中国的经济结构调整，房地产期长短将对项目有直接影响；行业还会稳步向上发展；3.2010年新政的出台，改善性需求和中高3.中产品因为景观和地段价值上具有一定的稀缺端物业被牵连。性。第一部分：项目本体属性分析55、项目属性分析、项目属性分析?区域因素属性分析界定?位于紫金山高端居住区域板块区域高端住宅板块的特性区位现状?地铁二号线马群街站将拉动区域中低端房产市场基本得到认可，大型商业?区域板块商业市场目前处于自给自足状态目前处于空白状态。?项目规模住宅74865.45+商业54076.8=128942.3平方米中小规模?内部地块没有特殊资源最优质的山景资源直接资源?项目西侧可以西望紫金山受益较小、周边环境有?目前周边为老街老小区一定程度影响项目形象影响?区域没有核心商圈商业辐射，零散为主周边基本生活配套可以配套?周边教育配套不足满足，但是档次不高?医疗机构也比较单一交通交通通达性较好，便于汽车出行，轨道交通将助推道路系统公共系统发达第一部分：项目本体属性分析66、项目属性分析、项目属性分析1核心问题原有社区建筑?面对1.7的容积率和地块现状做什么样的产品？2市场机会?地铁让该区域可以从传统的高端市场进入中段刚需和改善需求市场?商业地块的开发方向对住宅地块价值能形成提升具体规划预海计为1.2的军?客户置业观念及需求变化给产品创新及引导带来的机会容积率的住医宅用地。大3开发模式地块?在比较纯粹产品的条件下创新?侧重点在发展配套上，如园林、商业、会所、物业服务等容积率0.50.5-0.70.7-0.90.9-1.11.1-1.21.3-1.51.5物业形态以下以上传统方式舒适型布局独栋+双拼双拼+联排联排+叠加花园洋房多层+花园洋房多层+小高层小高层以上按档次不同，可搭配物业联排独栋双拼叠加、多层小高层、叠加花园洋房多层花园洋房第一部分：项目本体属性分析77、项目总结、项目总结项目有着非常好交通资源和稀缺自然资源非城市热点、但为公认高端住宅片区住宅为改善性需求产品可在产品打造上往城市豪宅方向发展第二部分南京别墅市场研究第二部分：南京别墅市场研究11、南京别墅市场概述、南京别墅市场概述早期别墅主要集中于主城地区，具有良好自然资源的城东、宁南均有该类产品，由于稀缺的地段，经济型别墅A区域分布（联排、叠加）就已经达到豪宅的总价标准；随着新区发展速度加快，仙林、江宁、江北也均有别墅产品陆续上市，产品多以独立、双拼等别墅为主。B新区：独立别墅、双拼别墅为主物业类型主城：由于总价较高，别墅产品涉及面较广，独立别墅、双拼别墅、联排别墅、叠加别墅。C主城主要以城南雨花台片区、月牙湖、紫金山、典型项目小桃园片区如锋尚、钟山高尔夫等。新区如山河水、依云溪谷、玛斯兰德等第二部分：南京别墅市场研究11、南京别墅市场概述、南京别墅市场概述D主城类别墅、经济型产品为主流，远郊奢侈型别墅产品特色占主导，风格以地中海风格、西班牙风格等欧式园林建筑为主流，中式园林、建筑设计风格较少。南京别墅均会配备规模不小的会所，主要满足业主E配套特征的需求，但从目前别墅会所运营情况来看，业态单一、使用率低的弊端暴露的较为明显。F别墅项目大多依山、傍水，自然景观优势明显，景观优势小区内部景观大多结合自然景观的特点设计。第二部分：南京别墅市场研究22、南京别墅板块与特点、南京别墅板块与特点江北江宁城东资源老山、汤泉、珍珠将军山、百家湖等资源紫金山、明孝陵、中山陵、钟山高尔泉、纬三线、纬七，将军大道、机场高速夫、赛马场大学城、轨道交通2号线等交通方线，长江大桥、灵山、鼓楼医院产品独栋、双拼别墅为主，独栋、联排、双拼、叠独栋、双拼别墅为主，主力面积主力面积400-600平米加等多种物业形态400-600平米联排、双拼、叠加等经济型别墅为主，面积160-300平米配套配套滞后，交通极其不配套成熟，交通便利，成熟城市别墅板块，环境优势明显配便，长江阻碍城市发展与主城距离感逐渐消失套相对成熟，通勤便利，城市感稍弱供应未来供应稳定，但供应江宁未来主要供应将向未来供应稳定，但供应总量较少。仙总量较少。九龙湖、方山转移林板块是南京未来城市新，未来供应充足第二部分：南京别墅市场研究33、板块项目供求与价格、板块项目供求与价格板已售销售块案名位置总建面积容积率开发商户型目前价格面积存量名江宁经济开发区佛城西路8860518复地朗香别墅130000M20.39江苏盛唐艺术投资9500-60018000号.19㎡88694三玛斯兰德江宁区将军大道8号258600M20.39南京金陵置业4独栋600平米17000.55㎡山香榭岛江宁区经济开发区康后街87200M20.29南京金厦实业待定25800平米预计4000012891双拼400独栋双拼13000名家别墅江宁开发区翠屏山路8、9号20272㎡0.49南京名家8.917200独栋35000板67431双拼20000运盛美之国花园江宁开发区将军大道2号240000㎡0.56运盛实业(南京)91300-600.72独栋2500084427山水华门宁区将军大道58号138000㎡0.58南京山水置业2350、37020000块.82