城市主角城市主角全程定位营销案全程定位营销案区域核心功能分析项目价值分析本案定位项目SWOT分析目标客户的锁定如何竞争本案的竞争性策略市场竞争策略如何实现项目营销定价策略项目操作思路项目整合推广策略项目写真：项目写真：[开发商]湖南华安置业投资有限公司[位置]项目位于长沙市四方大道和德雅路交汇的东南角，交通十分便捷,北临四方大道，西侧为德雅路[配套]麦德龙超市，国防科大与长沙大学近在周边，银行邮政便利交通便利，生活配套比较完善，具有良好发展潜力。[交通]１５０、９０１、１１５、５０１、６０３、１３６等多路公交车项目写真：项目写真：　　[[规划规划]]　项目地块规模偏小，地势平坦　项目地块规模偏小，地势平坦，地块形状较为方正，北面和，地块形状较为方正，北面和西面双面临街。建筑布局为西西面双面临街。建筑布局为西侧３３层小户型公寓楼，北侧侧３３层小户型公寓楼，北侧为１８层内廊式住宅及少量商为１８层内廊式住宅及少量商业群楼建筑．业群楼建筑．[[规模规模]]项目占地面积约项目占地面积约1011910119㎡㎡，建，建筑面积筑面积51785.8651785.86㎡㎡，其中地上，其中地上建筑面积：建筑面积：4300243002㎡㎡,,地下面地下面积：６３８４积：６３８４..２８２８㎡㎡项目主要经济技术指标项目主要经济技术指标项目名称数量项目名称数量１０１１９２２６５.总占地面积建筑占地面积.０㎡１１㎡６３０９.净用地面积容积率７.１９５㎡５１７８５总建筑面积建筑密度３５.９%.６８㎡６３８４.地下建筑面积绿地率3１.5%２８㎡地上建筑面积㎡总户数７９６户商业设施㎡公寓式住宅户其中其中公寓式住宅㎡单元式住宅户单元式住宅㎡停车位个区域区域特征特征?本项目位于开福区四方坪德雅路与双拥路交汇处，北距三一大道约２００米，东边挨着四季美景和左岸春天，属于四方坪板块，离火车站、市区较近。?沿二环线区域四方坪版块是长沙市汽车４Ｓ店集中的区域，同时餐饮也比较集中，周边还拥有长沙大学、国防科技大学、水果批发大市场，私营业主与学生人流较多。?四方坪板块是长沙市开发较早的一个版块，周边左岸春天，四季美景，如果爱等一系列楼盘相继开发，目前配套设施完善，餐饮、汽车４Ｓ服务等非常发达；?本板块东面有全国闻名的湖南广电集团，南可到长沙晚报梦泽园，西到全国军事高校国防科大，北可到长沙大学，处于一个高收入人群的围合之中．项目项目SWOTSWOT综合综合分分析析：：SS优优势势WW劣劣势势１、区域周边配套设施完善，且四方坪版1、宏观调控措施对房地产业的影响日益块开发多年，形成了一个比较成熟的体现，消费者观望态度明显。居住区域2、地块规模小，不利于产品空间的发挥２、路网四通八达,交通便捷；；３、四方坪版块纯小户型公寓．3、开发商在房地产方面没有品牌OO机会机会TT威胁威胁1、区域内房价较低，对于城市中低收入1、周边在建ＳＯＨＵ天都，才子佳苑等项群体有很强的吸引力；目及待建多个小户型项目（双子座等）2、项目片区的发展看好，处于长沙市价，势必将分流很大一部分客户；格偏低的一个版块，升值空间较大；2、相关政策的实施抑制了相当一部分投资3、浏阳河大桥将延车站北路拉通到新世客户；纪大道，升值潜力巨大；3、消费者观望氛围浓厚，市场销售量有明显下降。项目项目价值解析之——价值解析之——总总价价四方坪版块四方坪版块纯纯小户型公寓，在小户型公寓，在产品产品上具有上具有独独一一性性，人人，人人都能够买得起都能够买得起的的房子房子，超，超低低的总的总价必将引价必将引爆星爆星城城新新一一轮轮的的购房热潮购房热潮。。租房不租房不如如买房买房项目项目价值解析之——品质价值解析之——品质项目周边有多个大型项目周边有多个大型居居住区，拥有良好的住区，拥有良好的居居住住氛围氛围和人和人文文景景观观；；而而本项目本项目镀膜镀膜双层真双层真空玻璃空玻璃，，铝铝板板外外立立面，面，无不显示无不显示项目的项目的高品质高品质。。大大社社区区间间的私密小户公寓的私密小户公寓项目的项目的价值价值定位定位价值演绎价值演绎[十大升值指数][四大核心卖点]1、周边高档收入企事业单[两大市场价值]位所包围A：纯粹小户型社区2、湖南国际影视会展中心★租房不如买房B：Y形北欧采光立一线面★存钱不如投资3、成熟的四方坪版块稀缺C：时尚专业的社区的地块商业４、浏阳河大桥拉通在即D：精致妥帖的物业管理５、三一大道，德雅路，车站北路，四方大道四大交通干线，多路公交车途经６、全高尚社区中央物业总结　在全　在全高尚社高尚社区中区中央央，，以以32-6132-61㎡㎡独立空间独立空间坐坐拥拥整整个四方坪个四方坪片片区的区的成熟成熟与便捷，与便捷，并并分分享会享会展展影视影视经济经济动动力力所带来所带来的发展的发展契机契机SOHO交通CBD工作总价餐饮地段运动升值投资自住型小户生活周边经休闲营户休憩居住尊贵文化交流客客户定位户定位那么那么,,是是什么样什么样的人的人购购买买??[[市场市场竞争竞争::市场市场空间空间的的选择选择,,市场人群的市场人群的锁锁定定]]他们来自何他们来自何处处？？先看长沙的消费群体：●从长沙房地产现状分析，现正处于一个迅速的膨胀期，价　格的持续增长，导致投机者占整个房地产市场的消费主体。●刚性需求者由于有限的收入而被持续增长的房价整整打压了一年多的时间，加之目前市场严重的观望气氛，宏观调控对投资和投机者的约束，未来的1-2年里刚性需求者将占市场主体。刚性需求者将成刚性需求者将成为本项目的目标主为本项目的目标主体体长沙长沙典典型小户型的型小户型的购买购买群分群分析析安安居族居族他城乐游族乐游族年轻化年轻化如果·爱，QQ生活安安居族居族馆时时尚化尚化乐游族乐游族新奇化新奇化解放西路诸项目实惠化实惠化炫哗族炫哗族（七彩丽都、君临国际）动动感感化化上城金都精精于于算计算计的投资的投资族族一一..北城板块北城板块各各项目项目客客户户特征特征楼盘名称客户市场投资自用比例比例时代先锋广电40%，国防科大，长沙大学，南5%９５％航，部分个体户四季美景国防科大15%，南航5%，湘雅医院1%—９５％以上与长沙一中约0.5%，163医院5%，2%电信兴佳名苑国防科大，工行，南航，广电——滨江·美湘雅医院，芙蓉路中段沿线企事业单——寓位景香苑拆迁户约10%，望城县一中5%，湘——雅医院世纪春天国防科大，湘雅医院，长沙一中，长——沙大学二二..典典型楼盘型楼盘客客户分户分析析11、、万煦万煦园园万煦园成交客户构成比例9%25%14%15%18%12%7%国防科大教师市一中教师湘雅医院医生南航职工周边私营业主政府公务员其他根据根据上上表表可可知知，，万煦万煦园客园客户户构构成成具有具有明显明显的区域的区域性性，，主要主要以以周边周边客客户为主，其中国防科大户为主，其中国防科大教师教师是其置业主力，是其置业主力，约占约占2525％％。。22、左岸春天、左岸春天左岸春天成交客户构成比例11%3%21%14%14%8%20%9%国防科大教师广电管理人员工行、农行等职工湘雅医院医生南航职工周边私营业主政府公务员其他在左岸春天的在左岸春天的客客户户构构成成中，国防科大中，国防科大教师教师、、湘湘雅雅医院医医院医生生成成为其为其购房购房主力，分主力，分别别占到占到2121％％、、2020％％；；此此外外，广电、南，广电、南航航及及省委省委等也是其等也是其客客户户构构成成的的重重要要组组成部成部分。分。３、如果爱３、如果爱如果爱成交客户情况20%17%11%11%18%23%毕业留校老师私营企业主广电集团民航局新员工其他投资客户芙蓉路工作年轻工作者从对从对如果爱项目的如果爱项目的客客户分户分析析可可看看出出，广电集团及，广电集团及芙蓉芙蓉路上路上班班的的年年轻轻白领白领是主力是主力购房者购房者，其，其他客他客户也具有户也具有明显明显的区域的区域性性三三..开福区小户型项目分开福区小户型项目分析析１、Ｓ１、ＳＯＨＵＯＨＵ天天都都位置三一大道与车站北路交汇处西北侧经济技术指占地面积11740㎡，计划建成商业住宅和酒店式公寓3栋，总标建筑面积为93000㎡，地上建筑总面积7400㎡，其中公寓2000㎡，住宅37000㎡，商场17000㎡，地下建筑总面积16000㎡。共２６层，二栋三梯八户，分摊１９％．价格及销售未定，预计在４２００－４４００元／㎡之间．情况户型结构一期６０.７㎡４４套，７９.２６㎡８８套，１１６.１５㎡８８套，５８.９３㎡４４套，５３.１１㎡８８套客户情况一期推出第二栋房源共３５２户，自３月２６日办卡以来目前续客３１０户备注１－４楼为群楼商业，一期推中间栋，二期推临三一大道栋精装修公寓，三期为酒店２、天２、天健健··芙蓉盛芙蓉盛世世位置长沙市芙蓉中路一段36号经济技术指地块土地总面积181188.79㎡（合271.78亩），扣除道路绿化面标积9981.75㎡，出让面积171207.04㎡（合256.81亩），宗地现状为六通未平容积率：4.5,建筑密度：30%建筑高度：150,绿地率：40%，其中公共集中绿地4000价格及销售目前均价５５００元／㎡，上个月开盘推出房源３００多套，销情况售２１０多套户型结构目前在售一期二批行政公馆全部为３６－４６㎡小户型客户情况以投资客户居多备注一期一批去年上市价格５２００元／㎡，目前近剩少量一批房源，一期二批小户型公寓首付可做到两成按揭是其热销的关键３、四达时３、四达时代代广场广场位置位于开福区芙蓉中路一段163号经济技术总建面８万㎡，由2栋31层高层建筑，1-4层为商业裙楼指标组成．容积率８.０８，绿化率３２.１４价格及销目前均价５８０