10.04.11万科长安新城项目定位报告第一部分区域简介第二部分项目概况及操作思路第三部分大盘专题研究及开发思考第四部分市场研究、一期客户定位第五部分产品定位第六部分示范区建议西安市及长安区区划、人口长安总人口102万、总面积1590平方公里，地域规模位列全市首位（深圳市总面积2020平方公里，长安区面积相当于4分之3个深圳）西安市现辖9区4县，总面积9983平方公里，总人口已经达到837万，市区人口已超646万。西安市土地面积和人口密度（2008年）?长安区总面积为1590平方公里，??来源：西安市统计局??发布时间：2009-11-23　现辖8个乡、17个街办，24个居委　　土地面积常住人口（万常住人口密度人）绝对量（平方（人/平方公会，2008年末全区常住人口102万人比重（%）　里）公里）。西安市10108100837.52829市区358235.4646.231804新城区300.364.4321477碑林区240.282.7534479莲湖区430.474.5617340?08年末全区户籍总户数257253户灞桥区3253.255.261700未央区2622.661.32340，户籍总人口966586人。其中，农业雁塔区1491.5112.277535人口827138人，占总人口比重为阎良区2442.425.761056临潼区9159.167.974285.57%；非农业人口139448，占总长安区159015.7102642四县652664.6191.29293人口比重为14.43%方蓝田县200819.952259周至县294929.254.78186?长安建成区面积约10平方公里。户县128212.755.88436高陵县2872.828.63998长安区经济及地位长安经济增速位列第一，占西安市GDP比例不断增加长安区GDP历年占全市的比例（亿元）　　2009年全区生产总值完成223.07　长安区西安市所占比例亿元，同比增长15.8%；地方财政一般2001年26.44733.853.60%预算收入完成9.51亿元，同比增长2002年32.388233.93%2003年-　940-40.5%，较去年净增2.7亿元，增速列2004年42.610953.89%全市第一。长安区2009年GDP223.07，接近2007年的2005年5312704.17%雁塔区（雁塔区2007年GDP252.08,雁塔第2006年8614505.93%一）2007年11217376.45%2008年14821906.76%2009年223.0727198.20%长安区为西安大都市的“后花园”和“天西安主城区然氧吧”。高校聚集，发展成如今西部最具规模的高教产业基地、最具活力的科教长安区传媒产业基地和最宜人居的生态居住区。长安区规划西安市第四轮总体规划将长安中部大部分地区纳入主城区，长安将打造成大西安城南副中心西安第四轮总体规划（2008-2020年）?1590平方公里辖区及优越的秦岭北麓生态环境资源成为城市南扩的选择及生态宜居地?厚重的历史文化，32所高校、科研单位等的进入奠定了文化、科教产业的发展方向?以郭杜教育科技产业开发区为首的产业开长安区发区将成为长安区新一轮发展的核心引擎随着西安创建国际化大都市，城市发展骨架进一步拉大，长安成为“大西安”新拓的主要区域，在西安市第四轮总体规划（2008—2020年）中已经将其大部分地域纳入主城区，打造大西安城南副中心。长安区规划大西安城市发展南扩的唯一战略选择，西安城市发展的一个重要生长极。西安城市的发展主要集中在绕城高速规划以城墙为基点，主要向东南、西以内和南郊、长安区以及北郊、未央南发展。构筑起西安现代城市的基本区。?城南一直以来是西安发2008年主城区范框架。2000年主城区范展的优势区域围示意（中西围示意（小西安）安）以绕城高速为基本轮廓北城中心，东至灞河，西到绕城?随着市政府北迁、浐灞高速路，南至长安（潏生态区建成、西咸一体化河），北到渭河。进程加速，城市的热点已2020年主城区范市中心经不再单一。围示意（大西安）?“高新区+曲江新区”已基本开发完成南城中心长安将是未来城南区域长安区（本项目所在的发展支撑，将承接曲江地）“长安”是大西安新一轮城市规划向、高新区域未来发展。南扩展的唯一选择第一部分区域简介第二部分项目概况及操作思路第三部分大盘专题研究及开发思考第四部分市场研究、一期客户定位第五部分产品定位第六部分示范区建议项目区位介绍项目位于西安城区以南，长安区西南片区的毛坡村和岔道口村，是规经济技术开发区划中的长安新区。浐灞生态区项目周边未来是西安大学城和教育科技产业开发区及文化传媒产业聚集区。钟楼本项目3分钟车程(1.8公里）可高新区达高新新区，5分钟车程可达长安1991年曲江新区南路2号线地铁站，10分钟车程西长2002年高新新区曲江扩区可进入南郊城区。万安子2003年路南2009年午西部大道大路西部大道将高新新区与雁塔区民用航天基地本项目韦郭路道、曲江新区连接；通过西万路郭杜板块大学城板块、子午大道将长安区郭杜板块文化传媒产业聚集区与高新区、城南、市区相连。项目具有地缘优势，但客流会被道路周边项目阻截，并非唯一地缘优势项目。地块分布及指标项目总占地：75.48万m2　规划总建筑面积：246.83万m2住宅总建面：166.47万m2住宅综合容积率：3.42商业总建面：61.28万m2学校总建面：2.83万m2文化娱乐建面：16.08万m2020304060708项目四至项目位于长安区子午大道以西，韦郭路以北，规划路以南和以东西北面：紧邻雅居北面：目前为乐花园村落和农田东面：长安020304区新区政府西面：为部分村落和西万路沿线新住宅区060708南面：为大学城陕西师范大学和西安邮电学院南校区以及规划中的影视传媒基地项目通路周边楼盘价格变化9000南环93-145㎡二7000新地城900090-170㎡93-145㎡城市理想6500-760080-140㎡西融侨馨苑7000-8000晶城秀府60-200㎡万8000-融侨官邸110009000逸翠园南100-200㎡180-390㎡三环路4700-51006500-7500富力城80-120㎡盛世长安78-185㎡雅居乐6000-6200本案爱蓝堡90-130㎡4000-420057-135㎡周边交通情况?2#线计划2011年９月通车；?1#线计划2012年通车；公交线路图?6#线还处于规划批复阶段。（906、600、1K600、321、322）5市中心项目宗46地32?目前有5条公交线路于项目韦郭路段设有站点，白天平均2分钟一班，乘换便捷。公交线路可连接地铁2号线长安南路地铁站及穿越老城商业中心?规划中的地铁6号线从项目东侧经过并规划在项目8#地块旁设大学城北站?目前公交线路可满足基本生活需要，但路网还需完善；地铁线路还处于规划阶段，远期规划2015年修建，无法作为直接利好影响销售。项目周边配套介绍商业配套以3公里外老城区县域商业形态为主，生活配套基本完善，但项目周边配套匮乏，必须依靠自身打造。项目所处区域有西北大学、陕西师范大学、西安邮电学院、西北政法大学等32所大学；长安2中新校区、长安13中、规划建设陕西师范大学附属中学；?教育邓店小学、郭杜镇中心小学。但以上教育资源无法成为我项目直接卖点。?医院等级和医疗据项目2KM有西京医院计划在子午大道旁设立分院（三级甲等）、长安区医院水平(二级乙等)、长安区中医院(二级乙等)、长安区妇幼医院(一级甲等)。?大型购物中心、距项目2.5KM有华润万家购物超市，在郭杜有一室外菜市场。主要商业和菜市场以上资源不能成为我项目社区配套。离项目10多公里有西安野生动物园、南五台、翠华山等风景游览区；距项目?文化、体育、娱4KM内有高新新区笔克会展中心，水上运动中心，西安市妇女儿童活动中心；乐设施项目附近有长安广场、樱花广场。但以上景观资源、休闲运动设施均难以直接被我项目利用。中国银行西安长安区韦郭路分理处、中国建设银行西安分行长安区支行、中国?银行农业银行西安市长安区支行、中国工商银行西安长安支行、西安市商业银行项目目前操作难点项目自身缺乏土地价值提升的外向因素！1、项目周边缺乏城市快速干道、市政交通密度不足?长安连接市区的两条主干道分别为长安路和西万路，即便加上未来即将贯通的子午大道，仍然无法作为市区客户大量外溢的交通通廊。2、项目区域无政府大势利好，缺乏具吸附力的主题素材?如曲江借助政府推动曲江新区建设、咸阳借助政府西咸一体化规划、浐灞借助政府浐灞生态区及2011年世园会，我们没有旅游、休闲等外部资源依靠。3、竞争片区多以低价取胜?长安区2009年的成交均价为3650元/m2，周边项目销售价格普遍较低，低价因素是区域项目吸引导入型客户资源的最重要手段。项目优劣势分析自力更生营销造势SWOT分析寻找机遇突破困局项目优势（S）项目劣势（W）W1:区位劣势—离主城区较远市场机会（O）S1:区域优势—周边大学城、高新，区域不成熟O1:地铁即将开通，城市骨架新区围绕W2:项目周边配套不足拉大，城市发展加速S2:品牌优势—万科地产品牌W3:地块为毛地，需拆迁，一O2:区域缺少品牌开发商，价S3:规模优势—项目规模大，政府定程度限制开发节奏格低于全市均价，未来空间较定位长安新城W4:地块及周边无景观资源大O2+S2：策略一：O3：长安区无新型规模性商圈配合先期入市的曲江项目，扩大品牌影响力，增强品牌溢价能力，为打造区域商业中心创造机S1+W1：策略二：会一期充分利用本地和高新区置业客群，让地缘客户和周边导入型客户逐渐炒热区域发展