港鹏国际商务中心港鹏国际商务中心整合行销传播策略整合行销传播策略APEXAPEX整合传播机构整合传播机构APEXAPEX房地产投资顾问公司房地产投资顾问公司20002000年年1212月月2626日日关于APEX：我们的历史?1993年，作为日本APEX国际株式会社在中国大陆设立的专门营销机构，APEX市场营销咨询有限公司在成都成立；?1997年，成都APEX广告公司成立，同年在重庆成立全资子公司重庆APEX；?1998年，上海APEX成立；?1999年，与西安麦道联盟成立西安事务处；?2000年，与日本（北京）电通成立成都电通；?2000年，成立（成都）APEX房地产投资顾问公司。关于APEX：我们的荣誉?1998年，获得成都市工商局评定的广告行业唯一的“成都市著名商标”殊荣、四川省优秀策划机构；?1999年，四川省第5届优秀广告评比囊括10多个奖项；?1999年,名列全国广告100强第33位；?2000年，获得四川省工商局评定的广告行业唯一的“四川省著名商标”称号。关于APEX：我们的客户?成都领秀别墅?武城碧云天?长富花园?汇联香榭里?绵阳富乐城市花园?汇联康河骊景?清江花园?重庆新东湖?重庆时代天骄?重庆芳草地欧式花园?华西大厦?重庆九龙山庄?翠海庭?重庆天骄俊园?融信商店街?广厦经典?一城百年广场?朝天门基良广场?台庆得意世界?留金岁月APEX地产投资专业理念在恰当的时间和地点，以恰当的方式，将恰当的产品销售给恰当的顾客。理念阐释?恰当的时入市时机与姿态间与地点现场打包，样板?恰当的方式销售控制节奏与价格整合营销广告与促销?恰当的产品户型/配套/功能装修标准等?恰当的顾客品牌感召下的价值共识APEX地产投资顾问服务体系地块评估/区域供给评估?前置服务顾客需求评估/基本假设楼盘概念建议/案名与VI?理念阐释接待中心与样板概念顾客生活形态分析?整合传播接触管理/品牌网路品牌核心概念AD/SP/PR/DM/EVENT销售代理/销售顾问?销售控制整合销售与传播港鹏＆港鹏＆APEXAPEX专门作业专门作业组组项项目总目总控：控：樊剑樊剑修（修（董董事长）事长）专家组：服务组：创作组：李想（高级项目经理）周昕（副总经理）李闯（高级企划）韩文（地产部经理）赖家靖（客户总监）萧勇（高级设计）马树伦（联友总经理）刘洪良（创作总监）李锐（媒介企划）沈振清（高级设计师）李闯（高级企划）潘登（营业推广经高强（重庆APEX副萧勇（高级设计）理）总）李锐（媒介企划）唐中文（制作经理）李涌（重庆APEX总潘登（营业推广经杨海（高级影视创监）理）意）唐中文（制作经理）杨海（高级影视创意）第一部分第一部分区域市场分析区域市场分析?区域市场概况?主要物业形态及地块性质?区域内写字楼供给状况分析?区域内酒店供给状况分析一、区域市场概况一、区域市场概况11、区域划、区域划分分?小小区域：包括区域：包括顺顺城街、城街、锣锅巷锣锅巷、、文文武武路路、、骡马骡马市市?大区域：东大区域：东至红星路至红星路一一线线、、南至滨南至滨江江路路一一线线、西、西至至东城东城根根街一街一线线，北，北至万福桥头至万福桥头北门大北门大桥桥一一线线。整个区域为长方。整个区域为长方形形。。该该项项目目地处地处顺顺城街北城街北端端、、玉带桥旁玉带桥旁，本方，本方案案重点重点针对小针对小区域市场区域市场进进行行分析分析。。2、大区域的市政规划在长方形状的大区域范围内（北至文武路），为市政规划的成都市政治、经济、文化中心。?以省展览馆、天府广场一带为政治中心?以顺城街为主线的商务中心?以春熙路至盐市口一线为商贸中心?红星路二段则有文化中心的民间说法3、以顺城街为主线（小区域）的商务中心?顺城街、骡马市为市政规划的“金融商务区”，被誉为“成都华尔街”。?区域内写字楼云集，大大小小多达十余处。?以单一商贸经营为主，为成都著名的家居市场集中地之一。?商品住宅房少，主要以单位宿舍为主。?处于成都市处于成都市三三大商业大商业圈圈中中心心地地带带。。其其中传中传统统的的骡马骡马市商业市商业圈圈日日渐渐衰退衰退。。?本区域百本区域百货货业行业行情不看好情不看好，，从从云龙百云龙百货货、、赛特到轻赛特到轻工、工、外贸外贸，，或或几易其主几易其主，，或转或转项经营项经营家居家居。。目目前以前以太平洋太平洋百百货货全全兴兴店，以店，以及开及开业业不久不久的的巴黎春巴黎春天百天百货货有有较盛人气较盛人气。。?小小区域区域内酒内酒店店规模规模、、数量较少数量较少，与中，与中央央商务区的商务区的规模并不相衬规模并不相衬。。二、主要物业形态及地块性质二、主要物业形态及地块性质11、、该该区域区域主要物主要物业业形形态态AA、、写字楼写字楼?从小从小区域区域来看来看，，80%80%以上的以上的物物业为业为写字楼写字楼，，而酒而酒店、商场、店、商场、住住宅宅等等物物业业所占份额不足所占份额不足20%20%。。?其其中中规模较规模较大的大的写字楼写字楼有四川国际大厦、有四川国际大厦、士士百百达达国际大厦、世界国际大厦、世界贸易贸易中中心心、、熊猫万熊猫万国商城、国商城、凯凯乐广场、乐广场、冠冠城广场、新时代广场、城广场、新时代广场、云龙大厦。（云龙大厦。（具具体体分析见后附表分析见后附表））?大大部分写字楼裙楼部分写字楼裙楼为商场，为商场，塔楼部分塔楼部分为为写字楼写字楼。。BB、、酒酒店店?数量少数量少，，非主要物非主要物业业形形态。态。?单单一型（一型（如银如银河河王王朝、朝、珠峰珠峰、、绿洲绿洲）、）、复复合型（合型（如如新时代、云新时代、云龙龙写字楼附带写字楼附带的的酒酒店）店）两种类两种类型型参半参半。。?以中、以中、低档次酒低档次酒店为店为主主。。高档次少高档次少。。（（具具体体分析见后附表分析见后附表））CC、商场、商场?数量较数量较多，以多，以写字楼写字楼的的裙楼裙楼为商场的为商场的主要形主要形态。态。?区域区域内内以以骡马骡马市、市、锣锅巷锣锅巷为为主要主要的的两两大商大商圈圈。。?单单一型商一型商贸已贸已成成气候气候，传，传统统百百货货业市场业市场则反映平淡则反映平淡。。?以以锣锅巷锣锅巷为中为中心心的的家居家居经营，经营，是是成都成都较早且较具规模较早且较具规模的的家居家居市市场场集散集散地。地。且向骡马且向骡马市方市方向辐射向辐射。。?以以锣锅巷锣锅巷为中为中心心的传的传统统百百货货业业则走势衰弱则走势衰弱。云龙百。云龙百货货、、赛特赛特商商场场先后先后关门，草市街“关门，草市街“皮衣皮衣一一条条街”日街”日渐衰落渐衰落。。D、住宅?以单位宿舍为主，商品房数量少。小区域内较具规模的住宅项目仅有世界贸易中心公寓楼。?传统居住老区，拆迁户多。?世界贸易中心公寓楼的定位为商住两用，在已购房的业主中，商用占65%以上。?商品房售价受成本限制，居高不下，市场接受度低。?社区配套趋于老化，商业氛围重，居家氛围日渐淡化。2、地块性质从以上区域物业形态分析可以看出：?地块体现较高的商务办公价值，商贸价值次之。?虽处于传统居住老区，但社区配套日趋老化，居家氛围已不如城南、城西。三、写字楼供给状况分析三、写字楼供给状况分析11、优、优势势?写字楼写字楼为本区域为本区域绝绝对主要对主要的的物物业业形形态，态，已形已形成成较较大的大的写字楼写字楼群群规规模模，为商，为商家家置业的置业的首选首选区域。区域。?从从空空置置率率来看来看，本区域，本区域加权加权平平均空均空置置率率为全市为全市最最低低。。?从从售价上售价上来看来看，本区域，本区域平平均均售价售价高高于于其其它它区域区域水水平平。。加权加权平平均均售售价为价为70007000元元//平平米米。。?从从租租金上金上来看来看，本区域，本区域平平均租均租金金高高于于其其它它区域区域水水平平。。平平均租均租金为金为7575元元//平平米米，，最最高可达高可达100100元元//米米。。22、、劣劣势势?在在物物业业管管理、设理、设施施配套等配套等各各方方面面与国与国内外内外顶顶级级水水平相平相比，比，还还有一有一定定差距差距。。?各各高高、中、、中、低档低档的的写字楼写字楼混杂混杂，以中、，以中、低档次低档次的的楼盘居楼盘居多，多，高档高档次次的的少少。。?市场市场竞争竞争较较大。大。总总体体来看来看，本区域，本区域写字楼写字楼处于处于较较为为饱饱和的和的状状态。态。写字楼写字楼的的密密度度为全市为全市最最高高水水平平。。?市场市场较较为为低低迷迷，，受受经经济济大大环境环境的的影影响响较较大。大。3、市场机会点?顶尖级写字楼的匮乏。缺乏能够代表成都形象的标志性的写字楼。?多功能、综合性商务中心的匮乏。多数写字楼以单一的写字间为主，商务人士缺乏交流、活动的空间。?尚不能满足高科技、智力密集型公司的办公需求。写字楼的面积普遍偏大，且配套跟不上。4、前景预测?由于WTO的影响，全国写字楼市场已逐渐开始升温。?西部大开发为成都写字楼市场的复苏注入强心针。?预计未来三年内成都写字楼市场达到供求平衡态势。预计未来五年内其需求将达到第一次高峰期。顺城街及附近写字楼状况一览表（人民币：元）名称位置开发商名称楼层售价租价四川国际大厦顺城街南段省石油集团28850080士百达国际大80左顺城街南段285700厦右27双5450-世界贸易中心顺城街中段南玻实业48塔楼6550士百达集团顺城街南段一期无写字间5600-2270凯乐广场顺城街青羊区房产60008300-38100冠城广场玉带桥北侧可达房产13800新时代实业19F：新时代广场文武路42号3080公司7700锣锅巷122云龙大厦省供销社29不售50号区域