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沈阳中海国际居住社区营销策略
沈阳中海国际居住社区营销策略
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创原房地产营销策划有限公司中海国际居住社区2010营销策略创原房地产营销策划有限公司本报告将阐述以下主要内容:一、市场分析与预判二、项目研究三、2010年营销思路四、重要关联创原房地产营销策划有限公司第一部分:市场分析与预期1、房地产宏观市场研究2、高端市场特征3、2010年房地产市场趋势预测创原房地产营销策划有限公司沈阳市经济形势好于全国水平历年武汉市GDP走势(亿元)500025.00%21.30%400017.70%20.00%15.70%14.40%300015.00%15.10%200010.00%10005.00%00.00%2004年2005年2006年2007年2008年GDP值增长率尽管遭遇新世纪以来最困难的一年,但我市昨日交出的今年经济发展“期中答卷”却令人欣慰:上半年全市GDP达1981亿元,而全年经济增长也将有望超过11%。今年以来,我市完成全社会固定资产投资1257.95亿元,增长25%;完成全口径财政收入461亿元,增长13.5%,城市居民人均可支配收入9702.42元,增长11.9%等。创原房地产营销策划有限公司土地市场回暖,量价齐升土地供应量稳步上升土地成交量持续回升受到商品房销售市场利好的影响,土地市场也开始升温,08年由于不少开发商拿地意向不强烈,导致不少土地流拍,而09年土地市场供应和成交量稳步攀升,众多品牌开发商竞拍场面再次出现,土地价格也较08年出现较大幅度的上升。创原房地产营销策划有限公司土地成交分布不均衡,中心地段土地稀缺在以上土地出让中,纸坊片区、江夏片区等远城区地块占据了大半江山,中心地段土地再次出现供不应求的现象。创原房地产营销策划有限公司沈阳市历年商品房销售面积走势(万方)12001096.8911001023.61000913.91908.92900834.18800700595.76600512.02500度年年年年年年345678季0000000000003222222—1年9002数据来源房地局数据沈阳房地产销售势头稳步回暖2008年全年的销售面积较前两年相比,只有一半,回到2003年的市场销售量水平。地产市场下滑造成08年挤压了大量的“观望人群”。这也促使了2009年1-3季度的销售量几乎等同于2007年火爆销售的全年销售量。创原房地产营销策划有限公司08年—09年沈阳商品房各季度价格走势图60005721.79580056005449.2954005203.835118.395169.5752005077.93500048004650.724600440042004000度度度度度度度季季季季季季季1234123第第第第第第第年年年年年年年8888999000000000000002222222数据来源房地局数据沈阳房地产销售价格趋于平稳目前截至到09年第三季度,价格的销售均价,还未达到2008年销售均价的高峰。预期在第四季度达到均价高峰后,会受到市场整体供应量、销售量双向持续猛增的影响,销售均价预期将逐步趋于平稳。创原房地产营销策划有限公司新一轮房地产调控措施出台0909年年1212月抑制房价月抑制房价44项项措施措施11:加大安居工程的建:加大安居工程的建设设力度,加快棚力度,加快棚户区户区的改造。的改造。对这两项对这两项工作,工作,在在资资金、土地以及金、土地以及税税收上,都要收上,都要给给予予优优惠和保障。惠和保障。22:要鼓:要鼓励励居民居民购买购买自住房和改善性的用房,要采取措施抑制投机。自住房和改善性的用房,要采取措施抑制投机。33::运运用好用好税税收、差收、差别别利率以及土地政策等利率以及土地政策等经济经济杠杆加以杠杆加以调调控,控,稳稳定定房地房地产产的价格。的价格。44::维护维护房地房地产产市市场场秩序,打秩序,打击击捂捂盘盘惜售、占地不用、哄抬房价等惜售、占地不用、哄抬房价等违违法犯罪的行法犯罪的行为为。。国家新政出台,以政策手段宏观调控房地产市场,稳定房价,规范市场创原房地产营销策划有限公司?小结一:沈阳中心地块资源稀缺,中心大盘将成市场宠儿。二:沈阳房地产交易市场量价正缓步回升,品牌开发商又开始花重金拿地,土地市场有回暖迹象是项目入市的机会点。三:国家新政出台,势必对刚刚回暖的房地产市场造成影响,谨慎开发成为2010市场主调。创原房地产营销策划有限公司第一部分:市场分析与预期1、房地产宏观市场研究2、高端市场特征3、2010年房地产市场趋势预测创原房地产营销策划有限公司沈阳景观资源丰富,多以水(湖、江)为主,豪宅项目多依靠自然景观观资源分布,经过十多年的发展,板块特征逐渐形成,可分成3大板块中心版块依托市中心的地段、配套优势的高端住宅。滨江版块以稀缺江景和外套风情为价值点,突出商业和住宅的复合价值。中心湖区版块独有的湖景资源和城市中心的区位优势,搞附加值产品。中原所界定的高端住宅,一般指单价9000以上,不以小户型为主的物业。创原房地产营销策划有限公司沈阳高端住宅的市场呈现出明显的发展趋势和有力的发展速度,无论是市场还是产品。需求展供应特征发外来品牌以2005年为“豪宅元年”香港、新加坡、上海、浙江等金都汉宫、新世界中心外来区域的开发商占据高端项世茂滨江、瑞安新天地、九龙仓目主流和话语权。高端住宅消量的提升稀缺价值费沈阳可自利用的湖景、江景等价格接受度提升;资源较多,因此高端项目的资高端项目总体销售量提升;源占有水平较高。客户需求多元化供应量放大客户群多元化——融科2期70%的客户是投资性客户。与2006年比较,08年在售高端住宅项目总规模扩大了约客户群全国化——九龙仓项目40%客户来自非沈阳区域150%。。供求关系价格与价值目前高端市场需求旺盛,供应量相对不足(别墅除外)顶级高端住宅的价格不断提升沈阳高端市场仍具有较大成长空间;,与均价的比值达到3:1以上。产品要求将进一步提升(资源、品质)创原房地产营销策划有限公司一、豪宅价格不断追新。除了景观豪宅外,由于片区利好概念而产生多个豪宅价格的非豪宅楼盘。以毗邻CBD的新华西片区的诸多楼盘为代表,预计将在2010年推货量和价格都将创下新高。二、竞争大盘集中推货。重量级竞争项目将于2010年上半年集中推货,竞争空前激烈。三、成熟价值体系提升价值。竞争大盘均形成自有的成熟价值体系,同时营销价值亦成倍增长;客户经受危机教育后更为理性;豪宅的抗跌显示核心价值的意义。创原房地产营销策划有限公司第一部分:市场分析与预期1、房地产宏观市场研究2、高端市场特征3、2010年房地产市场趋势预测创原房地产营销策划有限公司2009年底:市场回暖11月份(11月1日-11月30日),通过对沈阳市房地产信息网公布的数据统计,全市主城区在售楼盘331个,成交均价为6174.元/平方米,比上月上涨了173.93元/平方米,涨幅为2.90%,比去年同期上涨了13.71%;月销售总套数为6003套,比上月增加了566套,增幅为10.41%,同比去年增幅为41.15%。创原房地产营销策划有限公司2010年:量价齐涨,市场看好2010年第一周,商品房成交面积为30.84万方,与上周相比,减少4.4万方,降幅为12.52%;与去年同期相比,增加18.18万方,增幅为144%。商品房成交均价为6448元/㎡,与上周相比,上涨38元/㎡,涨幅为0.6%;与去年同期相比,上涨1271元/㎡,涨幅为24.57%。创原房地产营销策划有限公司?2010年房地产发展趋势预判土地市场:难有作为或亮点,土地供应以市场维稳为主;市场供应量:2010年消化量会有所放大,2011年趋于稳定、回复市场一般水平,市场总体供应压力较大;市场供应特征:中小户型将成为市场的主流,地位无可动摇,其中,2010年的中小户型供应受2009年反弹的影响,有望创历史高度,2011年市场回复平稳;市场需求量:2009年出现爆发式反弹,需求量有望接近历史高度,2010年的需求量不会超过2009年,2011年的需求量将全面放大、有望创历史新高,但受供应端制约,消化压力不小;市场需求特征:2009年中小户型明显放大,2010年市场恢复均衡,2011年中大户型温和放大;创原房地产营销策划有限公司第二部分:项目研究1、品牌价值2、项目价值梳理3、定位4、价格预判创原房地产营销策划有限公司——解析中海中海系下的项目主要分布在北京、上海、深圳、沈阳、杭州、青岛、济南等城市,现拥有可开发面积及土地储备超过1200万平方米,项目用地均位于城市中心的黄金地段。1.北京光彩国际公寓(建面16万方,已入住)2.北京光彩国际中心(建面25万方,在建)3.沈阳王家墩商务区(CBD)(建面400万方,在建)4.北京中海国际居住区(建面260万方,在建,一期)5.上海中海新世界(建面40万方,在建)6.浙江光彩国际中心(建面30万方,在建)7.青岛中海名人广场(建面19万方,在建,已完成一期)8.齐鲁商会大厦(建面8万方,在建)9.潍坊中海城市花园(建面6万方,已入住)创原房地产营销策划有限公司中海集团以房地产、金融、能源、综合投资、资本经营为核心业务,控(参)股中海建设、民生银行等多家上市公司。在房地产方面,分析后认为:A、实力雄厚中海集团实力毋庸置疑,有坚实的后盾。B、布局完成中海已基本完成了华北、华东、华中的布局,具备了形成跨区域开发的基本条件。C、品牌薄弱中海已完成的项目中,缺乏区域、规模影响力,而两大核心项目则处于初期,品牌并未完全成型,对外辐射力有限,尤其是在市场调整期。创原房地产营销策划有限公司——解析“中海国际居住区”中海系下的项目主要分布在北京、上海、深圳、沈阳、杭州、青岛、济南等城市,现拥有可开发面积及
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营销策略
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尽管遭遇新世纪以来最困难的一年,但我市昨日交出的今年经济发展“期中答卷”却令人欣慰:上半年全市GDP达1981亿元,而全年经济增长也将有望超过11%。今年以来,我市完成全社会固定资产投资1257.95亿元,增长25%;完成全口径财政收入461亿元,增长13.5%,城市居民人均可支配收入9702.42元,增长11.9%等。
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