谨呈：河北顺邦物流集团顺邦北二环地块项目理解与定位分析2011年8月目录?第一部分决策纲要?第二部分市场态势分析及分布?第三部分项目分析?第四部分目标消费群定位?第五部分项目定位?第六部分结语三.寻找符合目标消费群需求的产品定位打造一个适销对路的产品是项目开发的核心：寻求一个适合这个物业，推动项目价值最大化的产品定位，最终取决于把哪个消费群作为核心目标群，按照这个消费群的需求去统领产品价值的打造，按照这个消费群对不同需求所关注的强度，去组织产品的核心竞争力！四.对项目的基本质素进行分析,聚焦到可挖掘提升的方向本项目委托时已确定了部分基本条件，对项目已具备的质素进行详细分析，对优势资源进行挖掘，包装和放大，并延展到各个环节成为核心竞争力表现。对劣势条件无须规避而应在核心竞争力的表现上尽可能引导和转变。五.注重口碑传播，扩大圈层效应，设计层层获利阶梯?客户口碑是效率最高，成本最低的推广渠道。从开发之初，重视客户口碑的建立和维护，随着企业的开发行为和工程区，样板区的呈现，如果营造正向发展的客户口碑，那么营销将事半功倍。?项目投资者属富裕人群有较强的社会能力，他们的购买行为对周边人群的影响力和带动力较强，可迅速形成圈层效应，提升品牌价值。?在目标消费群关注的所有环节，不增加成本投入的基础上叠加产品的核心能力。结果将获得品牌和经济的最大收益。六.怎么把以上五件事做对？――整合运营战略明确，执行力制胜的关键在于：1.建立一支从产品定位、规划设计、工程管理、销售、推广、客户服务、物业管理等各个环节有强大执行能力和强烈创新意识的团队和协作机构群。2.九尊作为全程整合运营服务机构在充分了解企业意图、了解企业能力、熟悉开发、营销各个环节的基础上，要去把握和统筹这些协作机构，去参与重要环节的执行，使所有的开发、营销、服务等动作牢牢聚焦于战略。目录?第一部分决策纲要?第二部分市场态势分析及分布?第三部分项目分析?第四部分目标消费群定位?第五部分项目定位?第六部分结语住宅市场供应特征市场供给丰富。各种产品、结构、户型一应俱全，但缺少经得起推敲品鉴的经典之作。诸多楼盘对环境营造的认识，还仅仅停留在铺草种树的层面，缺少对社区美化的主题表现、人文关怀和生活理念的兑现。社区配套更多地表现为无目标的“人无我有，人有我大、人大我豪”的硬件攀比，“摆看的多，实用的少”。缺少有体系、有主题，体现生活理念的配套设施。概念地产大行其道。雷同的社区纷纷扬起不同的生活主张和概念旗号，但在社区构成中却缺少相应的支撑体系。高档楼盘，更多地表现为“高价楼盘”或者“地段豪宅”，但普遍存在街区社区空间混杂、商业物业管理松散的现象，高尚社区的人文建设更是鲜有建树。石家庄商业圈板块分布依据零售业销售情况，对石家庄商业圈进行划分，依据对消费群体的定位，选取最有影响力的三个，进行分析。东购商业圈（低档）板块范围——中山路（东至公里街，西至中华大街）和民族路沿线的零售商业积聚区，包括华联等周边的大型商业场所。概况——石家庄最大的综合型成熟的核心商业区。业态档次和经营情况大卖场（含百货、购物中心、大型超市业态）：一家中档的购物中心经营情况良好外，其余经营情况一般；专业市场：由于地段原因，专业市场普遍经营情况良好；主题商场：定位中低消费人群；专卖店：家电、医药、服装等专卖店，经营情况一般。北国商业圈（高档）板块范围——以北国商厦为中心，南到西美，北到燕春酒店，西到影乐宫，东面一直延伸到世贸名品的区域。概况——石家庄中高档消费的商业区.业态档次和经营情况大卖场（含百货、购物中心、大型超市业态）：以北国商城为中心，品牌深入人心，定位准确；专业市场：经营单一、难以立足；专卖店：本土文化、定位准确，有固定的客户群。万达广场商圈（石家庄城市综合体品牌）板块范围——石家庄裕华万达广场位于裕华区槐中路以南、建华大街西/东(尖岭村)。概况——省会“三年大变样”20项重点工程之一，打造以万达广场为中心的商业都市圈。业态档次和经营情况槐岭路以南、建华大街以西区域为万达广场的核心区——商业中心区2)专业市场：由于地段原因，专业市场普遍经营情况良好；槐岭路以南、建华大街以东区域为万达广场的酒店商务区,槐岭路以北区域为万达广场的高档住宅区。商业市场供应特征商业属性项目主要集中在市区，东部区域档次较高核心辐射区外商业业态较为散乱，很难集中烘托出区域热点中心区域商业较周边区域商业售价差异大写字楼概述?写字楼广义上是指满足人们进行商务办公活动的场所，其一般具有交通便利，配套设施完备，注重效率及建筑形象等特征，它是企业品牌最具代表意义的象征。?市场对写字楼物业的评判依据一般有以下六个方向:地段,功能,服务,智能化,环境(园林),可持续发展。?接下来我们将会对写字楼行业发展趋势作定性调研和分析。未来市场空间写字楼市场未来空间良好，市场机遇仍然存在写字楼市场未来空间良好，市场机遇仍然存在?经济基础稳步增长——全市恩格尔系数低于全国水平，说明人民富裕程度提高；房价增长，房地产整体水平提高，这些都为本项目提升品质提供了良好的大环境。伴随着结构调整实施加快，石家庄经济形势延续去年的增长。?后发优势继续存在——石家庄经济增长率快于全国平均增速。由于经济基础薄弱，前几年房价在全国省会城市中较低，近年来经济和房价涨幅较大，也属正常。2009年和2010年尽管遇到房市低迷走势，但整体市场潜在需求良性发展，刚性需求依旧旺盛。?区域发展聚集效应——各区域写字楼市场的迅速发展，将使商务区域由分散向聚集转变，从而改变各区域写字楼市场发展不均衡的状况，从而推动写字楼市场的发展。?政府推动市政改造——尽管写字楼的供应有减弱倾向，但处于产品升级期的石家庄写字楼市场面临着众多高端客户的置业需求。通过优惠政策和基础设施改善的刺激，政府将着力以商务商业物业吸引外来企业投资入驻，写字楼需求后期将同时伴随质和量的改变。?企业自用需求拉动——随着石家庄经济的走强，以及政府招商引资力度的加大，会有越来越多的外埠企业进驻石家庄，推动写字楼需求的增长，对石市写字楼市场的发展形成重要支撑。本地写字楼市场的分析B、发展与现状概述：?市场竞争日益激烈，产品品质逐渐升级，但总体仍处较低水平；?中心城区写字楼密集，新兴城区商务环境尚未获得认同；?无景观配套资源;?物业服务大多处于传统服务范围，缺少特色化与个性化服务；?部分软硬件设施如停车、智能化系统、配套设施等方面领先市场平均水平的项目获取市场认同；全国写字楼产品供应及需求说明的几大特征A.城市发展中不同区位价值演译不同的产品价值：?具有成熟商圈，交通便利的城市核心地段：由于城市发展的需求及外来企业的聚集，顶级高端写字楼市场需求依然强劲；?城市新发展格局上，具有产业依托或处在城市副中心地段：低密度低层高绿化率的总部经济越来越受到企业的欢迎；?新老城区核心地段交汇处：同时注重商务效率商务形象也提倡新型办公形态的中高档写字楼正在走创新之路；B。企业随着自身发展的需求对写字楼物业有不同阶段的衡量标准?大中型或品牌成熟企业要求豪华，注重写字楼地段和形象；?创业型小企业要求性价比高，注重写字楼的功能和成本；?成长型企业追求快速发展，注重写字楼的服务和可持续发展；C。写字楼产品的核心能量不再只聚焦地段，而向品质度倾斜：?智能化发展的新高度5A（有注解）；?生态化发展的新高度绿色生态写字楼；?舒适度人性化发展的新高度5O（有注解）注解2：50?代表顶级标准的5A写字楼越来越表现出它的不足之处，比如位于喧闹的商务中心区、高密度的建筑和人群、有限的空间和绿化等；?按照生态学、环境学和建筑学原理，遵循生态平衡及可持续发展原则，获得一种高效、低耗、无废物污染的办公方式。?颠覆传统办公，将“以人为本”的理念引入办公建筑中，给人们的工作带来前所未有的舒适享受。五大特征：Officeserve（办公服务）Oxygen（氧气）Open（开放而自?由）Officepark（花园办公）Opportunity(发展前景)D。城市复合体与产业聚集依然是成就写字楼的两个方向：?不同行业发展到一定阶段，必然会有产业扩张与资源聚集的可能，产业聚集发展的新高度即主题性写字楼；?集酒店，商业，写字楼，公寓等为一体的城市复合体能完善各功能的配套，形成自我循环；写字楼市场发展历程回顾石家庄写字楼板块分布石家庄写字楼分布集中在新百东购商圈和广安CBD两大商圈其他区域写字楼无明显集群石家庄写字楼产品分析入驻写字楼重点项目列表石家庄写字楼产品分析新推写字楼重点项目列表石家庄写字楼租售价格分析2009年写字楼租金和售价涨幅增速将放缓，而带动甲级写字楼供应量缓慢增加石家庄写字楼售价及租金走势7000360002.55000240001.530001200010000.500200320042005200620072008租金售价◇2003年至2008年写字楼租金价格年均上涨幅度达到50%◇2003年至2008年写字楼售价年均上涨幅度达到17%◇2009年-2010年租金和售价将进入平稳期，以写字楼的市场的资源整合为契机，写字楼市场被动进入发展调整期。低档次写字楼将逐渐被市场淘汰，软硬件两方面同时满足客户需求的产品将会成为市场的主导。石家庄写字楼客群来源分析石家庄写字楼客群来源分析石家庄写字楼客群需求分析写字楼大客户以多层/整层/半层购买为主；标准层面积区间以1000㎡—1500㎡为市场主力；大客户：?根据企业需求及资金实力的不同，主要以多层/整层/半层购买；?为方便办公与商务沟通，大客户对写字楼的标准层面积有一定要求；写字楼市场分析小结市场多集中于新百东购商圈、广安CBD商圈；对交通、商务氛围、建筑形象等要求较高特征；甲乙