谨呈：拓基地产百大拓基铜陵托莱多三期整体营销方案合富辉煌（中国）安徽公司托莱多项目组2011/6/7www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库超越项目本身从一种更高的资源视角下寻求一种更大的价值贩卖www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库目录第一部分目标理解第二部分市场概况第三部分项目本体第四部分项目定位第五部分客群分析第六部分营销策略第七部分推售计划第八部分推广策略第九部分渠道整合二期洋房剩余货量去化建议www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库一、项目目标理解www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库项目目标1、硬性目标?三期可销售别墅135套，建筑面积约37475平米?实现均价15000元/平米以上，实现销售金额5.62亿左右2、软性目标（三个标杆）?拓基地产高端产品系标杆?铜陵有影响力的别墅标杆?千万级富人们的身份标杆www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库价格目标理解单价（元/平项目名称总价（万元）总价区间合肥别墅市场单价超过2万，或总价超过1000米）万的别墅，与本案对应的一级竞争在售项目：半岛1号14000280-420名流高尔夫庄园9000-18000250万起?绿城玫瑰园、绿地内森庄园：翡翠湖、天鹅湖湖景+品牌众安绿色港湾12000-23000主力400300-800?观澜天下、万城南山郡：紫蓬山、大蜀山山景中房兰郡10000300-350万元碧湖云溪16000240-518?众安绿色港湾、元一高尔夫：大型主题公园、高尔夫碧桂园滨湖城9000-14000180-500中铁国际城一房一价400-800绿城玫瑰园20000-300001100-1700绿地内森庄园20000900-2300核心卖点：湖景、山景、公园、高尔夫、品牌元一高尔夫17000650-1000800-2000环境资源型别墅已经成为高端别墅的共性780起，1000万元左右万城南山郡一房一价万左右观澜天下18000-23000580-1200蓝鼎棠溪人家20000-30000740-1100本案启示：本案要在铜陵这样的三四线城市玫瑰绅城15000220-330300万元实现单价1.5-1.8万/平米的高价，需加强静安睿园10000200-300以下南湖、天井湖等城市资源，以及拓基品牌的帝豪星港湾11000-14000200-280培育和展示www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库二、房地产市场概况1、宏观市场2、区域市场www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库全国市场/调控政策影响持续，成交下滑明显?一线城市（深圳除外）4月总体成交呈现季节性回升，以上海和广州较明显?限购政策开始显现影响，大部分城市成交面积下滑明显?从各地五一市场反应看，部分城市有回暖迹象，但回暖力度有待观察?不限购城市，如东莞、中山销售理想4月全国重点城市成交量情况表合肥4月成交量在全国重点城市排行倒数第二www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库合肥市场/市场对策暗折、打折促销层出不穷，严峻调控下各房企价格层面竞争将持续加强：www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库国家宏观调控与市场调控相结合，中央政府调控决心不变?合理确定本地区年度新建住房价格控制目标?增加土地供应?主要城市拥有2套后不能再购?大力推广限房价、竞地价房，加强闲置土地处置土地政策?严格实行地方政府问责制?加快建设个人住房信息系统?房贷：二套最低首付6成，三套禁贷政府监管信贷金融?土地竞买必须说明资金来源并提供相关证明房地产市场?上海重庆开征房产税?多种方式增加保障房供应?不足五年全额征收营业税保障房财税政策?加强土地增值税的监督www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库市场大量流动性资本投入房地产保值增值与国家为保证金融安全提升利率，银行准备金、限贷严格控制房地产涨幅过快提高利率，准备金率，抑制资本流动性过快CPI持续高位，资本寻找保值增值资产持有方式；限贷、限购抑制资本流入房地产11www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库随着国家政策的限制，别墅、低密度住宅用地被限，其稀缺性日显时间相关政策国土资源部发布《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》2003年2月规定“停止别墅类用地供应。”国土资源部发布《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知》通知表示今2003年9月后我国将严格控制高档商品住宅用地，停止申请报批别墅用地。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中明确要求，国土资源部门要根据国家产业政2004年10月策，对淘汰类、限制类项目分别实行禁止和限制用地，继续停止高档别墅类房地产、高尔夫球场等用地审批。国土资源部下发“关于当前进一步从严土地管理的紧急通知”，从5月31日起中国一律停止别2006年5月墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。国土资源部等部委联合发布2006年版《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》，低密2006年6月度，大套型住宅项目（指住宅小区建筑容积率低于1.0，单套住房建筑面积超过144平方米的住宅项目）等被列为限制用地项目，别墅等项目用地则被明令禁止，用地管理一步步收紧。项目产品关键词：稀缺www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库宏观市场研究结论总结总结一一?国家宏观行政调控与市场调控相结合，中央政府调控决心不变?市场大量流动性资本投入房地产推动房价上行与国家为保证金融安全提升总结总结二二利率，银行准备金、限贷严格控制房地产涨幅过快，二者剧烈博弈。总结总结三三?随着国家政策的限制，别墅、低密度住宅用地被限，其稀缺性日益明显；总结总结四四?国家通过金融行政手段限制房地产投机性，防止房价过快增长；www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库三、项目本体分析1、城市地位及经济发展2、区域规划3、经济指标4、SWOT分析www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库铜陵是中国青铜文化的发祥地之一，拥有中国“古铜都”之美誉，具有较为浓郁的铜文化气息。铜陵市域图?1956年依矿建市，依矿发展，逐渐成长为长江沿岸一座新兴的工贸港口城市?铜陵铜文化源远流长，是中国青铜文化的发祥地之一。铜陵地阜物华，自然资源丰富，尤以矿产?资源储量丰，矿种全而闻名，是中国的“古铜都”铜陵标志性建筑?全市总面积1113平方千米，占安徽省总面积的0.8%。总人口73.6万，占安徽省总人口的1.19%?其中市区面积280平方千米，市区人口43.9万。下辖铜官山区、狮子山区、郊区、铜陵县等三区一县。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库铜陵市位于安徽省南部、长江下游南岸，处于武汉至上海经济带，受合肥经济圈和南京经济圈双重辐射。?铜陵市位于安徽省中南部，长江下游南岸，沿江黄金水道提升了铜陵城市通达度以及增强城市发展活力；?铜陵距上海450公里，杭州370公里，武汉395公里，南京180公里，距省合肥168公里，距上游安庆市101公里，下游芜湖84公里；受以合肥为核心的省会经济圈和以南京为核心的南京都市圈辐射影响。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库“马芜铜城市群”区域一体化发展战略，进一步提升了铜陵在全省的城市地位和竞争优势，加速了铜陵城市的经济发展。马芜铜经济圈联?“马芜铜城市群”位于安徽省南部，北临长动发展江，东连长江三角洲经济区，区位优势显著，经济实力较强，是安徽省沿江经济带上最具活力的核心地区；?“马芜铜城市群”定位：?国内富有竞争力的基础产业和制造业基地；?长江中下游重要的枢纽型城市群；马芜铜经济圈在?安徽省融入长三角经济圈的先导区域；皖江经济带中的?全省经济增长的核心和创新基地区位?马芜铜城市群的战略规划提升了铜陵城市优势和竞争力，使铜陵成为连接上海和武铜陵汉的重要节点城市。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库从片区发展看，铜陵是马芜铜经济圈重要城市，皖中南中心城市；从区域发展看，铜陵是长三角区域重要的资源型城市,沿江经济带关键节点。?铜陵是全国铜产业基地，电子材料产业基地，长江中下游重要的工贸港口城市，皖中南中心城市；同时也是马芜铜经济圈重要城市；?铜陵具有丰富的矿产资源尤其铜资源，作为长三角的原材料基地,城市地位不可替代，是长三角区域重要的资源型城市。●www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库随着城市交通条件的逐步改善，进一步增强城市对周边区域的辐射能力，同时为城市周边县市人群置业创造了条件。?公路：铜陵境内规划建设两条高速公路，为沿江、高速公路和铜南宣高速公路。包括沿江快速通道、合铜公路、铜南公路、铜贵公路、铜青公路、铜无公路6条省道，宜按一级公路标准进行改建。?铁路：规划有铜九铁路（铜陵-九江），庐铜铁路（庐江-铜陵）和沿江城际客运铁路（安庆-池州-铜陵-芜湖-马鞍山-南京）?港口：对大通青通河口至成德洲右汊出口下复兴全长29.1公里的长江岸线分为大通港区、横港港区、长湖滩及扫把沟港区、猫山港区等4个港区，和城关～金山路、方港河～客运港、大桥江段、大通江段等4段城市生活岸线进行改造。?航空：根据安徽省域城镇体系规划，铜陵将