旗旗滨滨置置业业··东东山山领领海海国际项国际项目目发发展探展探讨讨同致行（中国）2010.1全球视野·发现·闽南海岸线……Seaside,USA贝沙湾，香港Kapalua,HawaiiSharmelSheikh,Egypt东山岛，福建Noosa,Brisbane滨海旅游地产开发正在全球蔓延，东山岛能否后起而秀？东山岛能否承载本项目？如何借势海西开启东山岛旅游地产大幕？汇报提纲：滨海旅游地产发展模式海西经济区起势项目开发环境及条件宏观经济基本面旅游业现状及发展规划项目分析及开发建议房地产市场项目传播及营销设想滨海旅游地产发展模式源于19世纪中叶欧洲发达国家的滨海度假物业开发与世界旅游经济发展始终相互促进和相互拉动。海洋文化与海洋资源的综合利用则是滨海物业发展的主要目标。时至今日，许多滨海国家和地区探索出的各具特色的滨海物业开发模式业已为中国仅仅20年的滨海度假物业开发指明了方向。成功滨海物业开发的共同特点：?位于滨海区域，拥有海景、海滩等优质海资源?已经或正在形成世界一流滨海居住氛围欧欧洲洲美洲美洲澳洲澳洲中中国国非洲非洲??法法国国MentonMenton?中信红树湾??美美国圣国圣芭芭拉小芭芭拉小镇镇??黄黄金海岸金海岸?埃及Sharmel?深圳万科东海岸??LongboatLongboatkeykeyclubclub??悉尼悉尼Sheikh??ColmarColmar?加拿大太平洋协和社区?万科十七英里?加拿大太平洋协和社区BreakfastBreakfast??格拉斯小格拉斯小镇镇?三亚时代海岸??SeasideSeaside??NoosaNoosa??萨罗萨罗尼克海尼克海湾湾?SpinnakerIsland?香港贝沙湾?SpinnakerIsland??RabyBay?普罗旺斯RabyBay??普罗旺斯??第第维维斯斯岛岛浅水湾?安达卢西亚??安达卢西亚??夏威夷夏威夷kapaluakapalua愉景湾?意大利托斯卡纳?意大利托斯卡纳??希腊米克希腊米克诺诺斯斯岛岛国际国际水准水准滨滨海社海社区区价价值值依托依托第一：城市价第一：城市价值值第二：配套价第二：配套价值值第三：第三：资资源价源价值值是打造是打造滨滨海海项项目的目的灵灵魂魂，也是，也是项项目目开发开发的的基基础础价价值值，是，是项项展示城市价展示城市价值与滨值与滨海海资资源价源价值值是打造是打造是打造是打造滨滨滨滨海海海海项项项项目的目的目的目的支撑支撑支撑支撑，，，，项项项项目中目中目中目中目目实现实现成功的依托，使得成功的依托，使得项项的窗口，直接奠定的窗口，直接奠定项项目的整体目的整体所有功能的物所有功能的物所有功能的物所有功能的物业业业业都都都都围绕资围绕资围绕资围绕资源展源展源展源展开开开开目价目价值进值进一步提升的源泉。一步提升的源泉。形象。形象。，直接展示，直接展示，直接展示，直接展示滨滨滨滨海海海海资资资资源价源价源价源价值值值值。。。。住宅价住宅价值值项项目目开发开发的的主体主体，是，是实现实现的城市的城市资资源配套价源配套价值值的主要的主要载载体，也是体，也是项项目目实现实现利利润额润额主要主要来来源。源。城市成功案例揭示，对于项目所在城市价值的依成功案例揭示，对于项目所在城市价值的依价值托，是项目成功的基础。托，是项目成功的基础。主要案例概况所在城市?项目所在城市对于所在区域有足够的影响澳大利亚第四大城市大洋洲最布里斯班力，足够的辐射力。著名的海洋城市悉尼世界著名滨海城市?项目所在城市是以滨海资源在区域中知名的城市。东南亚经济中心，最美的海岛香港都市?城市具备良好的经济基础，支持大型项目巴拿马城佛罗里达最好的滨海度假城市开发。加拿大第三大城市，世界著名温哥华良港?项目位于城市内或周边，在交通上可以与雅典希腊半岛著名古城城市建立直接的联系。世界最热门的观光旅游胜地，夏威夷拥有最好的沙滩?项目所在区域在城市中具备明确的、高附深圳中国最早的经济改革特区加值的区域价值。三亚中国著名的热带风情旅游地配套项目配套都具备滨海特点，拥有主题文化的滨项目配套都具备滨海特点，拥有主题文化的滨价值海配套设施。海配套设施。香港浅水浅水湾湾富有佛的百合教主题色花外形彩的镇海的超六楼公园星级酒店。Noosa建立了香港贝沙湾拥有全香港最豪华、设备最齐全的顶自己的社区节级会所，旗下拥有设施类：私人飞机、游艇、梦日，noosa节想汽车；顶级生活类：美食club、spa、儿童，包括网球节club；文化类：艺术品收藏品club、红酒雪茄，爵士音乐节club、创意活动club等九大主题，且已形成自己的品牌体系。，三项全能运动比赛，冲浪狂欢节等资源具备最强势的滨海资源，结合规划与产品设具备最强势的滨海资源，结合规划与产品设价值计，最大限度地挖掘海资源的价值。计，最大限度地挖掘海资源的价值。对于滨海社区而言，具备何种滨海资源的水准，最重要的一项指标就是项目海岸线的长度。一般而言，一流滨海项目均具备1公里以上的海岸线长度，3公里以上海岸线资源极为稀缺。万科17英贝沙湾里700m600mSeasid加拿大太平洋协和社区3000mKapaluae4800m800m1000米2000米3000米4000米5000米海岸线长度资源滨海居住区的发展与社区和海洋资源利用模型滨海居住区的发展与社区和海洋资源利用模型价值海洋文化体系全方位渗附加值大小透到社区各角落，并带来生活方式的变革设置与海最大有关的活动设施，如游艇码头等建筑与海建立联系，如走近海、社区主题中等景观等初级状态，仅能看海最小观海亲海娱海海体验海资源利用发展阶段物业价值打造市场高端水准滨海居住物业打造市场高端水准滨海居住物业从一定程度来讲，在充分竞争的房地产市场中，从具体的居住产品上若想实现全面的超越的难度是非常大的，国际成功案例中，项目所打造的就是具备滨海特色高端住宅产品，而源于城市、海资源以及配套带来的价值，而单从产品而言，要做的就是如何最大程度的展现海资源，注入到住宅其中，更好的与海进行联系。更加紧使得其能够实现更密地和特色配套结合，整体上大的价值。更加全面的展示海滨住宅的形象。价值开发国际都市滨海社区价值的开发利用国际都市滨海社区价值的开发利用整体都市价值突出城市价值外城市滨海资源知名因自身具备强势的滨海资源资源价值具备其他特殊资源，如山地，温泉等整体规划体系化，功能体系化一条具备活力与休闲意向的海岸线滨海社区规划价值指标规划充分考虑海景与其他资源的利用价值体系都市与社区意向并重海景资源的充分利用建立与海的直接联系产品价值指标强调配套产品与海的参与性内（住宅与配套）都市与休闲产品共存因强烈具备海洋风情的建筑风格产品与其他资源的结合最大限度满足对海景资源的利用资源利用价值指标部分强调对海资源接触与参与实现对海洋文化的体验，强调精神的交流价值开发国际都市滨海社区价值的开发利用国际都市滨海社区价值的开发利用整体规划体系化，功能体系化：规划中强调项目内部动静分区，开放区与私密区分开，社区内部有能够展现城市意向的“城市脸”，也有私密的低密度住宅区。一条具备活力与休闲意向的海岸线：海岸线是滨海特点的重要部分，海岸线规划价值指标也随着整体的规划动静分区，喧嚣的滨海商业与幽静的社区海滨栈道，同时海岸天际线错落有致，动感与活力具备。规划充分考虑海景与其他资源的利用：充分利用海景资源，建筑物容积率两极化，增大建筑物景观面。同时利用山地落差大的优势，设计坡地特点的建筑形式，突出别墅感以及增大此类产品的景观。规划社区通往海边的小径，建立社区与海的联系都市与社区规划意向并重：同时注重城市节点，如城市广场，与社区公共活动空间，邻里关系的打造，体现项目整体都市与休闲社区并重的规划理念。海景资源的充分利用：利用建筑高度的两极化，建筑外立面的弧形处理，台地的充分利用，争取让80%的居住单元看到海景。建立与海的直接联系：打造部分带游艇泊位的顶级低密度物业，大的露台，会所的无边际游泳池，滨海休闲商业街等，都建立起产品与海的直接联系。产品价值指标强调配套产品与海的参与性：游艇码头，普通游船码头，公共开放与社区（住宅与配套）私密沙滩的设立，强调参与海，体现社区动感活力的一面。都市与休闲产品共存强烈具备海洋风情的建筑风格产品与其他资源的结合价值开发国际都市滨海社区价值的开发利用国际都市滨海社区价值的开发利用海景资源的充分利用建立与海的直接联系强调配套产品与海的参与性产品价值指标都市与休闲产品共存：高层产品充分体现都市风格，低密度产品体现别墅（住宅与配套）社区意向，城市功能商业与滨海休闲商业的共存。强烈具备海洋风情的建筑风格：原则上社区整体选择统一海洋风情的建筑风格，保持整体意向的统一。产品与其他资源的结合，充分利用项目具备其他特殊资源，如台地，山体，森林，温泉等。最大限度满足对海景资源的利用：无论从规划，住宅产品与配套设施的设计是遵循海景最大化是第一首选原则。资源利用价值指标部分强调对海资源接触与参与实现对海洋文化的体验，强调精神的交流：对海资源的利用上升到最高层级，即对海文化的体验，设置部分精神场所如：艺术馆，博物馆，对整体意向进行提升。本章小结滨滨海海区区域域开发开发所所遵循遵循的的营营造造路路线线:□□滨海区的发展演化是经过自然形态的自由发展、工业化时代的发展以及现代滨海区开发三个不同的阶段，新滨海区是城市发展的起点，在滨海区域开发过程中应当最大限度地尊重其原生态环境，以保留其因自然资源所带来的价值；□□城市滨海区是构成城市的最重要组成部分，具有高品质的休憩、旅游的资源和潜质，因此，应当遵循功能多样化和景观多层次化的开发原则；□□充分保证滨海地带的公共性，并形成城市走廊的功能，；□