此页，可删除借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！商战无序，策划先行内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！绿城房产建设管理有限公司营销工作汇报绿城·金华御园项目二○一一年六月2目录一、项目概况及推盘计划二、宏观市场分析及重点竞品市场分析三、来电来访客户分析四、2011年5月份营销工作小结五、销售难点及营销建议一、项目概况及推盘计划观景公寓法式排屋合院别墅法式别墅绿城金华御园项目指标?项目四至：绿城金华御园项目东临迎宾大道、南至玉泉西路、西至师大街、北与浙江师范大学隔路相望。?用地面积：泰龙139000平米，新华基136539平米，总计275539平米?总建筑面积：泰龙254765平米，新华基237271平米，总计492036平方米?容积率：1.2?总户数：1659户?产品体系：高层公寓（1432）、法式排屋（86）、合院别墅（99)、法式别墅(42)?车位配比：1:1.5，总计2370个绿城·金华御园7绿城金华御园项目四至情况东东::迎迎宾宾大道大道北北::二二环环北路北路南南::玉泉西路玉泉西路地地块块分界分界线线西西::师师大街大街项目东区地块现场照片项目西区地块现场照片图片所指建筑为当地村民钉子户销售展示中心施工现场照片销售展示中心现场照片销售展示中心施工现场照片20112011年金年金华华御御园园整体整体营销营销目目标标一、截至8月16日售楼处开放，来访客户达到1000组二、截至12月31日，一期开盘523套房源去化率达到70%三、截至12月31日，一期销售额达到11.29亿元，回款达到5.646亿元注：建设工程时间节点按照年度经营计划延后２个月绿绿城金城金华华御御园园20112011年年营销节营销节点点图图预热期蓄水期开盘筹备期持续强销期○○○○○○○○○○○○○○○11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2010年2011年售楼处选址临时展示中心售楼处开放12月5月16日启动8月16日11月18日首12月16日二次开盘次开盘金金华华御御园开盘园开盘前工作前工作节节点点?新浪网上线?前期客户梳理?县市品鉴会开开?精装修调查?酒店临展开放?县市品鉴会?楼市月报?楼书月报?周边县市预热?零距离活动盘盘?Home绿城?户外方案?楼市月报软文?3月?4月?5月?6月?7月?8月?9月?10月?1１月?1２月?售楼处启用??项目零距离?春季房展会?强化零距离活系列SP活动??媒体整合报道?开开形象楼书动园区服务体验??海豚计划预热?参展沙盘?县市品鉴会开盘方案盘盘??详细宣传物料?户外发布?海豚计划开盘演练?宣传推广保暖期?强势宣传推广期绿城金华御园2011年开盘楼栋组合11月18日首次开盘泰龙项目：公寓推6#216套，销售面积34131.6平方；新华基项目：法式排屋推31套，销售面积13#12#9837.1平方。8#7#19#18#2#1#15#14#12月16日二次开盘泰龙项目：法式合院推20套，销售面积7656平方；2011年金华御园推新华基项目：公寓推量计划256套，销售面积39228.8平方。绿城金华御园2011年首次开盘首次开盘时间：2011年11月18日开盘体量：新华基项目：排屋1#、2#、7#、8#、12#、13#楼，共31套，销售面积达9837.1平方米，单价700万/套，总可销金额21700万元。泰龙项目：高层4#、9#楼，共216套，销售面积达34131.6平方米，单价13000元/平方米，总可销量金额44371.08万元。首次开盘可销售面积43968.7平方米，总可销售金额66071.08万元。绿城金华御园2011年二次开盘二次开盘时间：2011年12月16日开盘体量：新华基项目：高层1#、5#、6#楼，共256套，销售面积达39228.8平方米，单价16500元/平方米，总可销金额64727.52万元泰龙项目：合院14#、15#、18#、19#楼，共20套，销售面积达7656平方米，单价1200万元/套，总可销金额24000万元.二次开盘可销售面积46884.8平方米，总可销售金额为88727.52万元。二、宏观市场分析及重点竞品市场分析调控对比2011.1.26国八条2010.9.29国五条2010.4.17国十条要求对购买首套住房建筑面积在首套房不分住房大小，一律要求首--------------90平方米以上的，贷款首付款比首付比例套贷款首付要30%及以上。例不得低于30%。在商品住房价格过高、上涨过快对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比不分地区，要求各商业银行第二套及以上、供应紧张的地区，商业银行可例不低于60%，贷款利率不低于基准利率一律暂停发放居民家庭第三住房贷款根据风险状况，暂停发放购买第的1.1倍。套及以上住房贷款。三套及以上住房贷款。拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家对不能提供一年以上当地纳非本地居民庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社税证明或社会保险缴纳证明非本地居民住房贷款未做明确限购房会保险缴纳证明的，暂停在本行政区域内的非本地居民暂停发放购房制。向其售房。贷款。各直辖市、省会城市和房价过高、上涨过对于房价过高、上涨过快、只有后来北京版调控细则中采取限购快的城市，在一定时期内，要从严制定和供应紧张的城市，要在一定限购措施，要求同一家庭在北京执行住房限购措施。时间内限定居民购房套数。只能购买一套住房。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到明确要求地方政府未出台新位，房地产相关税收征管不力，以及个人问责政细则的要出细则，已经出停留于空泛问责。住房信息系统建设滞后等，也纳入问责范台细则的要完善。围。北京上海温州杭州金华限贷第二套住房首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。本地户籍：已各地拥有1套住房银本地户籍：已拥有1套住房的，限购1套房；拥有2套及以上住房的，限购1套行的暂停在本市向其售房。房；拥有2套政策及以上住房，对暂停贷款比外地户籍：持有限购本市有效暂住证在本市没拥有住外地户籍：能外地户籍：能房且连续5年外地户籍：能外地户籍：能提供2年内连提供2年内连(含)以上在本提供1年以上提供1年以上续1年以上的续1年以上的市缴纳社会保险纳税证明的限纳税证明的限纳税证明的限纳税证明的限或个人所得税的购一套房。购一套房。购一套房。购一套房。非本市户籍居民家庭，限购1套住房22各银行目前房贷业务细则二套比银行首套比例首套利率二套利率备注放款节点例可受理的客户包括周边县市，搭配销售银行产品基准利率的1.2中国银行40%基准1.1倍60%（基金、黄金等），并要无额度倍房产公司缴纳贷款额的2%咨询费。可受理的客户包括周边县基准利率的1.2中国农业银行40%基准1.1倍60%市，向客户收取理财费2个月倍、搭售银行相关产品基准利率的1.2可受理的客户包括周边县中国建设银行40%基准1.1倍60%3个月倍市基准利率上浮中国工商银行30%基准1.2倍60%周边县市也算外地客户无额度30%基准利率的1.2可受理的客户包括周边县上海浦发银行40%基准1.1倍60%2个月倍市可受理的客户包括周边县市，需要购买保险按照贷基准利率的1.2一般资料齐全2招商银行40%基准1.1倍60%款额的2.4‰。额度宽松倍周内可以放款。，整个浙江省现有额度30亿。存款准备金率中国人民银行决定，从2011年5月18日起，再上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年以来第五次上调存款准备金率，也是去年以来第十一次上调。上调后，大中型金融机构存款准备金率达21%的高位，一次性冻结银行资金3781亿元。专家分析，此次上调主要是应对通胀收紧流动性，短期将利空银行，对股市影响也将逐步加大。2011年存款准备金率历次调整一览表调整幅度（单位：百次数时间调整前调整后分点）2011年05月18(大型金融机构)20.5%21%0.55日(中小金融机构)170%17.5%0.520110421(大型金融机构)20%20.5%0.54年月日(中小金融机构)16.50%17%0.5存款准备金率历年调整汇总表2011年03月25(大型金融机构)19.50%20%0.53日(中小金融机构)16.00%16.50%0.52011年02月24(大型金融机构)19.00%19.50%0.52日(中小金融机构)15.50%16.00%0.52011年01月201(大型金融机构)18.50%19.00%0.5日存款准备金率调整影响目前对于银行来说，贷款额度是稀少而宝贵的，而存款准备金率再度上调，使得部分贷款额度极其紧张的银行不得不再次提升议价幅度。换句话说，房贷门槛的提高势在必行。　　值得一提的是，5月17日北京部分商业银行还曾表示，首套房首付比例有上调可能。而仅仅过了24小时，随着准备金率的再提高，银行放贷压力骤然倍增，银行又将如何应对？下半年金华楼市贷款政策又会如何？贷款应对方案金华市土地利用总体规划科学合理利用土地资源为目标；努力转变经济发展方式，努力转变土地利用方式；严格保护耕地，严格控制城乡建设用地规模，严格实行土地用途管制和空间管制；切实维护区域粮食生产安全和环境生态安全，切实保障经济社会发展的土地供给，切实提高土地节约集约利用水平，切实提高土地利用的社会、经济和生态综合效益婺城新区规划总结婺城新区楼盘总结PARTPART1-41-4五月金五月金华华房房产产市市场场5月，金报?留庄、新悦?润居、欧源?原墅、泰地?世锦园竞相开盘，据金华市房地产交易管理网上的透明售房数据显示，新增房源共计589套，略高于4月的530套，其中排屋别墅66套，普通住宅52