报告纲要1.大势&大市——宏观背景下的策略与目标2.价值&机会——价值挖掘与机会寻找3.定位&价值体系——项目整体定位与价值体系的落实4.营销——营销与推广策略5.保障——世联专业能力保障第一部分:大势&大市市场形势为何？市场形势下我们的应对策略及目标为何？1?全国市场形势研判?一、二线城市市场表现?青岛市场表现形势研判?城阳市场表现宏观投资放缓、出口受阻、CPI高位运行、货币政经济策持续从紧，经济环境发生变化固定资产投资增幅走势及当月出口增长率走势2860?投资和出口是拉动自2003年开始2750的中国经济增长高潮的两大基本需26402530求因素，而目前中国经济投资放缓2420、出口受阻。23102200701070207030704070507060707070807090710071107220801080208030804固定资产投资增幅出口增长率06年1月至08年5月中国CPI月度走势?国家统计局6月12日公布最新统计，中国5月份消费者物价指数(CPI)同比上涨7.7%，后市的宏观调控压力依然很大。全国政府继续加强政策调控，08年房地产市场政策市场导向将持续从严货币政策继续从紧，存款准备金率上调至16%中国人民银行1月16日宣布，从1月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；3月25日起，存款准备金率再次上调0.5个百分点；4月16日，国家统计局公布了今年3月份和第一季度的国民经济运行情况，备受关注的居民消费价格指数(CPI)3月上涨8.3%，1季度CPI总水平上涨8%。当天下午，央行宣布从4月25日起，为了继续落实从紧货币政策，上调存款类金融机构人民币存款金0.5个百分点。建设部副部长：居住用地70%来建五类房——东方今报?2008-01-23建设部副部长齐骥21日说，要加强住房有效供应，确保廉租住房等五类住房用地不低于居住用地的70%。房企IPO募资不得用于买地2008年3月20日，中国证监会有关人士表示，中国证监会支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市等方式，通过资本市场实现做大做强。但对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO，将不予核准。《违反土地管理规定行为处分办法》——中国新闻网2008-06-18据国土资源部网站消息，《违反土地管理规定行为处分办法》已于6月1日起施行。国土资源部日前发出通知，要求地方各级国土资源行政主管部门依法查处土地违法违规行为，坚决落实问责制度。新土地出让合同增加开发商资金压力——土地一级开发网2008-06-12国土资源部、国家工商行政管理总局日前向各地发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本，“合同要明确填写建设项目的开工时间、竣工时间。属于商品住宅项目的，原则上开发时间最长不得超过3年。”这一新文本，被规定“自2008年7月1日起执行”。全国尽管一线城市的市场表现并不相同，但是观望市场气氛浓厚，市场转淡的迹象明显?从成交量上看，各城市普遍萎缩，除上海外，北京、广州、深圳商品房竣工面积与商品住宅销售面积都呈下降走势，进入观望期；?即使目前尚未进入调整的城市，我们认为也将陆续转入。中短期看，各个城市存在差异，珠三角已经进入拐点，量价齐跌。价格上看，个别城市有所下降全国二三线城市房地产市场亦受到“9.28新政”影市场响，表现为量平、价格增幅明显下降?二三线城市亦受到“9.28新政”影响，成交面积趋于稳定，除天津外，其他二线城市成交价格增幅下降明显；?即使目前尚未进入调整的城市，我们认为也将陆续转入。中短期看，各个城市存在差异，珠三角已经进入拐点，量价齐跌。价格上看，个别城市有所下降青岛2008年青岛住宅成交量开始下降，上半年楼市成交率仅为23.9%市场200708-200807青岛市住宅成交量走势图4000500000?住宅成交面积与成交套3500平：400000数比去年最高点有所下降3000位2500单：套300000?07年青岛市住宅成交量：2000位1500200000小幅上扬，07年12月达单1000到3775套，08年3月和7100000月销售量分别下跌至1681500套和2115套，分别比最高00点下跌55.4%和43.9%；2007.82007.92007.102007.112007.122008.12008.22008.32008.42008.52008.62008.7住宅成交套数住宅成交面积?2008年上半年成交率仅为23.9%?青岛市房地产交易中心网2008年成交率23.9%总成交量,上交易平台发布2008年上1-6月半年青岛楼市交易报告，份青岛17207报告显示青岛市上半年楼市楼市总供应量,市总供应量72081套，总总供应72081成交量17207套，成交率量和成仅为23.9%；交量08年以来青岛市内四区住宅成交量明显下降，除去四青岛月份政策性住房大量供应的因素外，商品房成交量下降市场幅度超过65%2006.1月-2008年7月青岛市内四区住宅成交量情况20062006年年20072007年年20082008年年06.106.1223344556677889910101111121207.107.1223344556677889910101111121208.108.1223344556677???20082008年年11到到77月月份青岛份青岛2008年1-7月?20082008年年44月月份份市市内内四四区区住宅住宅市市内内四四区区商品房月均商品房月均销销售售共共销销售售22142214套，是近几年套，是近几年青青套套数约数约400400套，是套，是0707年后年后岛岛市市内内四四区区成交最大的一成交最大的一个数个数半年月均半年月均销销售套售套数数12001200套套字，但其中政策房字，但其中政策房总计总计是是18361836的的40%40%，降幅超，降幅超过过65%65%套，占四套，占四区区本月本月销销售住宅售住宅总总套套数数的比例超的比例超过过80%80%！！青岛而同时2008年上半年青岛市商品房销售均价成交均价也小幅下挫，青岛追随一线城市进市场入淡市2007.7-2008.5青岛市商品房销售均价7000665320%543856625456600053535230470347734707489310%500040000%3000-10%2000-20%10000-30%2007.72007.82007.92007.102007.112007.122008.12008.22008.32008.42008.5商品房销售均价（元）价格增幅?住宅成交价格比去年最高点下降26.4%：?07年青岛市商品房均价出现震荡上扬，11月销售均价达到最高值6653元/平，之后震荡下滑，2008年5月达到点4892元/平，与最高值相比下跌26.4%；市场在售项目销售速度出现较大程度下滑，各项目青岛下降幅度均在50%以上，出现淡市特征表现市场07销售速度08销售速度青岛市场项目07/08年销售速度对比图中南海湾新城3575水青木华1545盛世民生花园927汇豪景苑1830都霖美景1250宝龙城市广场2880万科魅力之城2596颐和星苑1928东方美景1061亚麦山城26麦岛金岸28100海信都市阳光4.526国际城名苑5.524.5销售速度下降：优山美地8.521颐中.高山1542?2008年市场在售项目销售速度比海信清泉墅13.52007年下降较大幅度，各项目下降东海路9号2.54.5幅度均在50%以上10柏丽澜庭200102030405060708090100城阳房地产市场投资额和施工面积连年大幅度增长，但城阳销售面积五年来一直小于施工面积，供给量远远超过需市场求量城阳区2003年-2007年房地产开发投资额及增幅?城阳房地产市场投资额近年大幅度增长，2006年达到60000061.9%80.0%63.9%73.6%73.6%的最高增幅，2007年随40000060.0%29.3%40.0%有所下降，但市场增幅也达到20000019.6%20.0%00.0%61.9%；时间20032004200520062007?但是，2005年以来，市场年开发投资额(万元)增幅总销售面积远远低于总施工面积，且有逐年增大趋势，市场城阳区2003年-2008年供需图供应过剩问题日益严峻；?2008年上半年城阳房地产市场总销售量仅28.07万平，是去年全年销售面积的27.9%，市场总体消化能力大幅下降。受李沧等区域大规模拆迁和外来品牌开发商的带城阳动，07年下半年城阳住宅市场销售量猛增，连续7个市场月月销售超过600套，居全市之首2007.1-2008.7月城阳住宅成交量?城阳区自去年7月份开始销售量大幅增加，到今年1月连续7个月销售量维持在每月600套以上，一直居全市销售量之首。城阳区去年下半年销售量大增有以下几方面原因：1、青岛市07年重点启动的18个旧城区和城中村改造项目主要2007年全年各区住宅销售套数集中在下半年，共拆迁2.1万户，但针对拆迁户的政策性住宅尚未600056195029形成大量供应（去年全年青岛市政策性住宅供应量仅1876套），50004790这为城阳市场的住宅热销提供了不少客源，城阳市场中的很多客40003142户为市内四区客户30002、集中在城阳区的外来品牌开发商万科、宝龙等项目下半年上市20001611，带动市场热销10003、全国房地产市场热销的大背景0市南区市北区李沧区四方区城阳城阳2008年城阳市场销售速度明显下降，上半年整体销售率只有13%，面临巨大的销售压力市场城阳上半年整体供应与销售情况万科一期共600余套，去年开盘后的前?2