谨呈：都昌县扎花厂地块初步定位思路及建议诚诚信信创创新新价价值值对地块的基本认识市场分析?1?区域属性定位与建议?2?地块属性城市地位都昌是九江市下辖的一个县城，整体占地面积在各县占中等，是鄱阳湖岸边的发展起来的城市，都昌都昌县县位于江西省北部，北依武山，南位于江西省北部，北依武山，南濒濒鄱鄱阳阳湖，湖，东连东连鄱鄱阳县阳县，北，北邻邻湖口，彭湖口，彭泽县泽县，西，西与与星子星子县县—水相依，南—水相依，南与与南昌南昌县县，新建，新建县县和余干和余干县县隔湖相望。全境隔湖相望。全境东东西西宽宽52.752.7公里，南北公里，南北长长8080公里，公里，国国土面土面积为积为2669.532669.53平方公平方公里，里，约约占全省占全省总总面面积积的的1.6%1.6%。。都昌都昌县县共有共有户户籍籍总总人口人口816693816693人，非人，非农业农业人口人口159630159630人，占人，占总总人口比例的人口比例的1515％，％，非非农业农业人口一直人口一直处处于一于一个个比比较较低的水平，按照低的水平，按照国国家目前家目前县县市城市化水平在市城市化水平在20-30%20-30%左左右，都昌有右，都昌有较较大的增大的增长长空空间间，城，城区区人口人口扩扩展展55万人，拉万人，拉动动房地房地产开发产开发建建设设100100万平米万平米目前，形成万里大道和目前，形成万里大道和东风东风大道大道为两个为两个主干道和多主干道和多条辅条辅路路为为基基础础城市交通城市交通网络网络，迎，迎宾宾大道穿境而大道穿境而过过，是直通九，是直通九江及其他各江及其他各县县的主要交通干的主要交通干线线。。诚诚信信创创新新价价值值本报告是严格保密的。3城市区位现状项目地处城市规划的新旧区结合部，地理位置相对新城区较偏，目前项目周多为住宅小区和商铺，区域内人口较多?区域定位本案1、建设全国大湖流域综合开发示范区；2、建设长江中下游水生态安全保障区；3、加快中部地区崛起的重要带动区；4、国际生态经济合作重要平台。?产业基地1、光电产业基地2、新能源产业基地3、生物产业基地4、铜冶炼及精深加工产业基地5、优质钢材深加工基地6、炼油及化工产业基地?城市发展（九江）7、航空产业基地进一步发挥通江达海的区位优势，加快临港产业开发，积极发展商8、汽车及零部件生产基地贸旅游业，建成赣北区域中心城市、现代化港口旅游城市、区域性物流枢纽和长江沿岸重要工业基地。以九江城区为中心，联动发展瑞昌、沙河、湖口、彭泽沿江城镇板块以及德安、共青、永修、星子、都昌南部城镇板块。诚诚信信创创新新价价值值本报告是严格保密的。4城市交通项目地处交通要道万里大道和东风大道主干道之一的东风大道上，是新城及周边乡镇进入传统老城区的必经之地——城市中心必经路1·万里大道2·迎宾大道9263·东风大道4·县府路15·白洋路46·都蔡路5837·人民路7案8·芙蓉路本9·新秒湖大道13诚诚信信创创新新价价值值本报告是严格保密的。5地块四至项目地块方正，紧邻城市主干道，交通畅达，周边为住宅区和农村，无大型商业，临近项目入口电线密布，?项目四至：东面：农村西临：住宅区南临：农村东风路东风路北临：东风大道6项目周边无标志性建筑：距离项目1200是都昌商业中心案本住宅农村石桥邵家诚诚信信创创新新价价值值本报告是严格保密的。6地块内部项目地块内部为废弃的就扎花厂，进深300米，宽100米，内部旧建筑依然存在，各种废弃物存在案本诚诚信信创创新新价价值值本报告是严格保密的。7项目属性界定：四线城市、老城区片中部、规模较大综合体项目?城市城市层层面：面：四四线线城市城市鄱阳湖岸边城市，人口81万，其中县城人口15万老城老城区区中心中心项目位于都昌县老城区，人口居住较多?区区域域层层面面：：?项项目目层层面：面：高容高容积积率率综综合体合体项目总建筑面积为30000平米，诚诚信信创创新新价价值值本报告是严格保密的。8对地块的基本认知市场情况?1城市发展?2房地产发展项目定位与建议?3商业发展诚诚信信创创新新价价值值本报告是严格保密的。9城市布局新城在东边和西边逐渐发展，老城区改造未进行，城市发展格局向新城发展，城市化水平较低，县城区域人口所占比例较小，县城需要比较大的开发建设容纳农村人口向城市人口转移?都昌县东西宽52.7公里，南北长80公里，总面积2669.53平方千米，其中水域面积占一半左右。?总人口81万人，其中非农业人口不到16万人。老?城全县辖12个镇、12个乡，县城在都昌镇。新城?区?全县60%以上人口聚居在都昌东部。1、城市陆地面积少，人口密度高，地产升值潜力大；1、城市中期规划预留空间在县城北部，合理性不足2、城镇化空间巨大，房地产需求巨大；2、中期东部城区住宅规划少，影响区域居住氛围，但凸显区域住宅稀缺性。3、东部势必成为未来城市发展的方向。项目所在的区域在县城老城区中部，周边无其他用地出售，但位于县域人口密集的区域，升值空间和成长性突出。诚诚信信创创新新价价值值本报告是严格保密的。10城市经济都昌整体经济状况保持快速增长，年增长率基本保持在10％以上，高速增长的固定资产投资促使城市环境和公共配套得到改善，为商品房发展奠定了良好的基础。都昌县社会消费品零售总额都昌县历年GDP及增长率3030.00%6015.00%2525.00%5014.50%2020.00%4014.00%1515.00%3013.50%1010.00%2013.00%55.00%1000.00%012.50%2007年2008年2009年2010年2011年2007年2008年2009年2010年2011年都昌县固定资产投资都昌县人均GDP历年增长4050.00%2500035.00%45.00%3530.00%40.00%200003035.00%25.00%2530.00%1500020.00%2025.00%系列2系列115.00%20.00%100001515.00%10.00%1010.00%500055.00%5.00%00.00%00.00%2007年2008年2009年2010年2011年2007年2008年2009年2010年2011年诚诚信信创创新新价价值值本报告是严格保密的。1111城市经济产业发展：工业经济特征突出，发展地方工业经济，对外劳务输出是重要经济来源构成都昌县历年三大产业比重50.00%45.00%40.00%35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%2007年2008年2009年2010年2011年2011年都昌工业所占比重仍高达40%，远远超过九江和江西的平均水平。随着产业结构变化，第二三产业比重的提升，县城商品房需求将得到激发。据不完全统计，全县逐年流出的务工人员就有20多万人，占都昌总人口的四分之一。外出务工人口相对更高的收入结余为本地经济带来了活力，也为县城商品房市场带来了更多的客观需求和支付能力。诚诚信信创创新新价价值值本报告是严格保密的。12城市发展规划紧紧围绕建设环鄱阳湖地区宜居宜业生态园林城市的发展定位和“打造新区、提升老城、西控北延、开发东湖”的基本思路，大力实施“强工兴城”战略，北延西控提升老城区开发东湖诚诚信信创创新新价价值值本报告是严格保密的。13城市发展规划万里大道为主要发展轴，城市的主要公共设施均布局在此二轴上，道路呈“三纵三横”的网络骨架。城市空间发展中心的选择山(南山，矶山，芙蓉山)，水(鄱阳湖，东湖，大沔池湖，矶山湖)旅游开发的整合等。诚诚信信创创新新价价值值本报告是严格保密的。14城市发展分析总结1、都昌位于鄱阳湖生态经济圈腹地，地理位置优越，城市化水平较低，县城区域人口所占比例较小，县城需要比较大的开发建设容纳农村人口向城市人口转移。2、鄱阳湖生态经济区以九江为主要区域，都昌作为拥揽鄱阳湖的主要县区之一，势必在鄱阳湖经济发展中拉动旅游、及工业基地的建设，成为房地产业一大发展契机。3、城市布局三纵三横的城市骨架，城市中心向南山、鄱阳湖方向发展，该区域的城市基础建设将进一步成为都昌的亮点，该区域的房地产将成为热点。4、城市经济稳步增长带动房地产业健康发展，市场供需两旺。5、都昌从城市布局三纵三横的城市骨架，城市中心向南山、鄱阳湖方向发展，该区域的城市基础建设将进一步成为都昌的亮点诚诚信信创创新新价价值值本报告是严格保密的。15地块周边商业地块周边商业氛围不浓，多为住宅下小店铺，主要提供日常生活所需，距离城市商业中心1000米左右距离项目1200米的购物广项目周边，多为商铺，但大多关门，没有商业氛围，无人气场，是县城人气最多和商业氛围最浓的地方诚诚信信创创新新价价值值本报告是严格保密的。16城市商业分布大多集中在万里大道和东风大道中间的芙蓉路以西，集多家购物广场和其他商业，城市最大规模商业1万平米东风大道上福德龙，三层，东风大道上派拉蒙，一层，总总建面在90000平方米建面在3000平方米1、都昌商业发展的主力中心在东风大道上，这里还有例如力天超市、特步、知名品牌服装鞋等。2、主力商业街也带动其相衔接的例如芙蓉等商业的繁荣3、都昌的另一条主干道万里大道，沿路无大型购物广场，多为店铺，经营汽车、五金、建材、服装等业态，4、同时在城东形成2个专业的商业市场，珠贝城和建材市场，但目前未形成规模经营，商业发展情景不明朗东风大道上万宜购物广场，是都昌最大东风路上周大生珠宝，一层，的购物超市，也是数量最都的广场，三层，总建面在10000平方米总建面在2000平方米诚诚信信创创新新价价值值本报告是严格保密的。17房地产开发历程商品房开发起步晚，发展落后