新江湾城项目投资建议书1目录?项目概况?市场分析?市场定位?项目规划预案?投资收益评价?投资风险评价?投资建议2一、项目概况31.1上海概况宏观背景：三化上海国际化上海城市能级城市化上海城市规划现代化上海产业升级4国际化上海国含义中国的上海——世界的上海际化上海动力国家战略推动+全球经济拉动大巴黎、大东京、大纽约………香港…上海、北京、上海将不仅是中国的上海，更是世界的上海，而且是世界的中心广州、台北、首尔……城市之一：国际经济中心、国际金融中心深圳、重庆、天津……国际贸易中心、国际航运中心.5上海城市能级提升上海房地产市场能级提升伴随着上海的国际化上海房地产市场将同大进程，上海的城市能级将由中国的核心城巴黎、大东京、大纽约市提升到世界核心城等国际一线城市的房地市——大上海。质产市场能级靠拢变更多的跨国企业、资办公环境更加国际化、金、技术、人才将抢品质化；滩上海商业地产更加集约化；住宅地产更加高端化；……6城市化上海上海正进入城市化进程的高潮时期，相关的城市规划已经基本确立。而房地产市场伴随高速城市化进程，其增长趋势不可逆转。城城市规划房市功能分区地化落实城镇体系规划产进实程交通规划体……7现代化上海上海率先实现现代化的要求驱动着上海不断实现产业升级，产业整合集约化发展不断催生出上海房地产新板块。现产业集聚新板块代化进新的程产业升级地产形态8上海“十一五”规划“1966”四级城镇体系：?“1”——1个中心城：外环线内600多平方公里的中心城区；?“9”——9个新城：宝山、嘉定、青浦、松江、闵行、南桥、金山、临港、崇明新城；?“6”——60个左右相对独立、各具特色、人口在5-15万左右的新市镇；?“6”——600个左右中心村，对分散的自然村适度归并，合理配置600个左右行政村。910新江湾上五角场北外滩海中心真如城CBD区——人民广场功外滩能分区确立与完花木善徐家汇世博园112006年4城市房地产消化量的对比成交面积成交总额（万平方米）（亿元）上海33102200重庆1500352成都1532550北京22872011121.2江湾城简介上海中心城区新江湾城内最后的“绿洲”13新江湾新江湾城———人民广场15公里新江湾城———五角场2公里五角场人民广场14新江湾城海轨10号线轨道8号线2010年投入使用道交2007年底投交通入使用通—网—扩正展在至修新建江中湾的8区#域以及10#将上15道路交新江湾城通——可依托于淞沪路，连接中环，出行16便利A：江湾天地：直面黄浦江，上海游艇产业节点，未来新江湾的休闲娱乐运动主题中心FFB：自然花园：低密度住宅区（规划容积率约为0.6）C：中央公园：占地面约3万平米，上海仅存的湿地公园D：都市村庄：建筑类型多层/小高层E：知识商务中心：以办公楼宇、公寓、酒店为主，同五角场商圈衔接，共同构筑五角场—新江湾城市副中心17F：复旦大学江湾校区美国汉斯待开发的商业地块社区配套地块(高规格幼儿园,小学)目标地块生态公园18新江湾城实景照片19新江湾城实景照片20新江湾城实景照片21新江湾城实景照片22区内社会配套（分布在半径2-4公里的圆周内）体育场馆复旦体育馆、江湾体育场医院肺科医院、黄兴医院、上海华都医院商场百联又一城、大西洋百货、沃尔马郑立路第二小学、复旦小学、六一小学、中小学五角场小学、复旦附中、同济初中大学上海财大、复旦大学、同济大学23城市副中心——五角场商圈（距离约为2公里）四个城市副中心之一；241.3区域内土地供应情况新江湾城总面积9.45平方公里，其中，由上海城投（上海市城市建设投资开发总公司）实施综合开发的为6平方公里（含复旦江湾新校区1平方公里）截至目前，区域内土地出让情况如下：土地面楼面价积容积（元/地块土地性质成交公司成交时间（万平率平方方米）米）2005年1C117.7万住宅1.6珠江地产5,614月商业2006年7C525.2万1.86美国汉斯5,212住宅月2006年11C214.4万住宅1.6华润地产6,677月25小结：1、目标地块紧邻主城核心区域，生活配套完善，交通便捷；2、区域内原生自然资源良好，中央公园、湿地公园的建设维护为将来的环境品质提供了保障；3、政府对市政配套的大量投入，使土地价值持续提升；4、新江湾城可出让土地面积5平方公里，目前仅出让0.57平方公里；随着地块的不断出让开发，将使该区域土地价值继续升高。26二、市场分析272.1宏观经济分析上海五年房地产的发展曲线与GDP增长率曲线的对比GDP与房地产投资额增长率对比3533.329.430251920增长率14.2GDP1511.311.110.512.3房产投资额107.352.2020012002200320042005年份在经济发展维持稳定增长的前提下，房产投资的增长被宏观调控所压制282000-2006年上海商品住宅预售登记价格及增长率292005、2006两年人均可支配收入增长率高于商品住宅价格增长率人均可支配收入增长趋势250001412200001015000810000645000200200120022003200420052006人均可支配收入128831325014867166831864520668增长率9.92.812.212.211.810.830小结：在宏观调控的作用下，上海房地产市场的泡沫被极大的挤出，而经济的高速发展，人均收入的提升已经为上海房地产的又一次发展积蓄了能量。312.2市场供需分析2000-2006年上海商品住宅供应（批准预售）、需求（预售登记）单位：万平方米供应减少需求回升，房产市场已处在回暖的临界点。322000-2006年土地市场交易量2000-2006年土地市场交易量40003500新增经营性项目土地出3000让面积25002000其中商品住宅土地出让1500面积10005000月年年年年年年10123451000000000000-22222216年单位：万平方米002土地供应的减小将对未来1-2年内的供需结构产生重要影响，房价大幅度上升不可避免。33上海、重庆当期市场存量与年度消化量的对比250020001500当期市场存量年度消化量1000500单位：万平方米0上海重庆34被访者购房目的被访者购房目的3%6%自住短期投资长期投资91%以自住为目的的购房者占到总比例的91%，保证了房地产市场的需求将在中短期内保持稳定。35被访者购房时间被访者购房时间10%16%三个月内14%三个月-半年半年-1年18%1年-1年半42%1年半-2年潜在置业者的购买潜力多数将在1年左右的时间释放。36一、五角场商圈随着万达商业广场开业，百联又一城、沃尔玛、巴黎春天、HOLA家居、万达国际影城、新华书城等商业企业一一亮相。未来5年内，五角场城市副中心南部商业商务区130万平方米的功能性项目将相继建成。届时，该地区将成为特色鲜明的市级公共活动中心，其辐射作用将覆盖上海东北部。目前，同在五角场商圈的中环国际大厦、金岛大厦、沪东金融大厦、平盛大厦，已于2004年竣工并投入使用。江湾－五角场城市副中心的功能将分为三部分：南部商务区，规划面积0.96平方公里；中部杨浦知识创新区中央社区，规划面积0.86平方公里已完成一期部分；北部知识创新基地，规划面积1.29平方公里，与新江湾城相接。37五角场商圈图38名称入住率二、区域写字楼分析上海万达商业广场95%-98%1、区域内的产业分布集中，多复旦科技园大厦94%-95%以高新科技为主；创智天地坊55%平盛大厦80%2、区域内写字楼的入住率绝大富庆国定大厦在建部分维持在95%左右（见左图）五角场科技大厦98%无锡大厦98%；中环国际98%3、常驻办公人口将为该区域提科技卵化楼（二期）100%供高质、稳定的潜在客户群体。39新江湾区域需求持续上升，存量不足，价格持续上升。（见下图）40小结：1、上海市住宅供应量在过去2年和可预见的1－2年将持续下降，而需求不断提升。供需关系带来的价格上升不可避免。2、以自住需求为主的购房需求有较强的抗风险能力。为上海房地产的稳定发展提供保障。3、五角场商圈的发展为新江湾城提供了持续增长的高收入人群。而区内房地产正处于起步阶段，需求旺盛而供应不足，价格持续走高。412.3竞争对手扫描合生珠江：新江湾城1号作品——合生江湾土地面积17.7公顷业态规划容积率1.6小高层11/18层建筑面积28万平米成交时间2005年1月售价均价1.6万元楼面地价5617元左右42现场照片43华润置地：C2地块土地面积15公顷业态规划容积率1.6高层20/18/11层建筑面积24万平米别墅－1＋4+1叠加成交时间2006年11月预计售价2.2万元/平米楼面地价7000元左右开盘计划今年下半年推出叠加别墅部分44橡树湾效果图452.4竞争对手扫描修建中的会所46小结：1、合生项目档次低，示范区、样板房效果差、管理混乱。其均价17000元/㎡应是我们未来价格预期的保底价。2、华润项目叠拼别墅(6层楼的全跃层花园洋房)预计开盘价格22000元/㎡。可成为我们定价的重要依据。3、如果取得土地，我们将比华润晚开盘一年，价格将有提升的空间。47三、市场定位483.1项目总体定位上海洋房新篇章1、少有的城市生态居所。2、独特的居住空间体验。3、别墅级的建筑审美。4、震撼性的小区环境。493.2客户定位?目标客户来源全世界、全国来沪工作的精英阶层；上海追求生活品质的精英阶层；五角场区域进行科研、教育、商务活动的人员；已迁入、即将迁入江湾城的企事业单位的工作人员；全世界范围内的投资客户。50?目标客户分类自住客户：第二次置业为主的，以改善居住为主要目的。两